Litiges en copropriété : saisir le juge de paix pour résoudre les conflits et contentieux en Belgique

Base légale:

Art. 3.92. Actions en justice

Dans le cas visé à l'article 3.88, § 1er, 2°, h), et sauf si la décision est prise à l'unanimité de tous ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale, l'association des copropriétaires doit saisir le juge de paix, dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu. L'action est dirigée contre tous les copropriétaires qui, disposant du droit de vote à l'assemblé générale, n'ont pas approuvé la décision. L'exécution de la décision de l'assemblée générale est suspendue jusqu'à la décision judiciaire passée en force de chose jugée, constatant la légalité de la décision de l'assemblée générale.

§ 2. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions octroyées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.

§ 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

§ 4. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

§ 5. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.

§ 7. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :

1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble ;

2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.

§ 8. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

Art. 3.89. Syndic § 1er. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.

§ 7. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Toutefois, seul le juge peut révoquer le syndic désigné par jugement. § 8. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire. Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

article 3.93 Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre. Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui en est faite conformément à l'alinéa 2, 2°, et au plus tard dans les quatre mois de la date de l'assemblée générale.

Art. 3.97. Dissolution de l'association des copropriétaires

Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.

Article Le contentieux au sein de la copropriété

La loi organise plusieurs actions spécifiques au sein de la copropriété. Elles peuvent être listées comme suit :

• Le recours en annulation d'une décision d'AG

• L'action en modification des quotes-partes et des charges

• L'action en abus de minorité

• L'action en autorisation d'effectuer des travaux aux communs

• L'action en nomination d'un syndic par le juge de paix

Recours en annulation d’une décision d’AG La loi organise un recours en annulation d’une décision d’AG dans les 4 mois de cette AG devant le juge de paix. Le copropriétaire demandeur devra démontrer que la décision dont il sollicite l'annulation lui cause un préjudice personnel. Notons que cette action en annulation est aussi ouverte au locataire, pour autant que la décision lui cause un préjudice. Ce dernier devra, quant à lui, agir dans les deux mois de la transmission, par le bailleur, du PV d'AG. Il existe trois motifs d'annulation d'une décison d'AG :

• Si la décision est irrégulière, c'est-à-dire si elle n’est pas conforme aux statuts ou à la loi. Par exemple :

  • une décision prise alors que le quorum de présence n’était pas atteint ou correctement calculé

  • une décision adoptée à la majorité simple alors que la loi exige une majorité spéciale,

  • une décision autorisant l’exploitation d’un bureau alors que les statuts prévoient que la résidence ne comprend que des habitations,

  • une mauvaise répartition des charges,

  • une délégation de compétence en faveur du conseil de copropriété portant sur une matière relevant exclusivement de la compétence de l’AG ou du syndic,

  • etc.

• Si la décision est abusive : une décision est abusive lorsqu’elle cause un dommage disproportionné par rapport aux avantages qu’elle procure. Par exemple :

  • refuser d’autoriser des travaux aux communs qui ne causent aucun grief à l’ACP mais procure un avantage à un copropriétaire,

  • refuser à un copropriétaire l’installation d’une ventilation utile à son commerce alors que cette ventilation ne cause aucun préjudice à l’ACP ou aux habitants,

  • à l’inverse, il a été décidé que refuser l’installation d’une crèche en raison des dommages que cela pouvait causer n’était pas abusif

  • la jurisprudence fournit également plusieurs décisions en matière de parabole sur les façades, ou encore de la détention d’un animal domestique…

• Si la décision est frauduleuse, c’est-à-dire si elle est le fruit de tromperie ou de dol, par exemple si elle se fonde sur des documents faux.

Action en modification des quotes-parts et des charges Tout copropriétaire peut solliciter du juge de paix qu’il modifie la répartition des quotes-parts au sein de l’ACP ou le régime des charges. Cette action est dirigée contre l'ACP, chaque propriétaire pouvant intervenir volontairement dans la procédure pour faire valoir ses droits et exposer sa position. Le copropriétaire doit toutefois démontrer que la répartition des quotes-parts au sein de l’immeuble a été calculée de façon inexacte ou qu’elle est devenue inexacte suite à la modification de l’immeuble. Le juge de paix devra alors déterminer la valeur respective de chaque lot, tenant compte de critères prévus dans la loi : la superficie, l’affectation, etc. Concernant la modification des charges, celle-ci doit se fonder sur les critères de valeur et d’utilité. En cette matière, le contentieux de l’ascenseur est assez répandu : un copropriétaire qui vit au rez-de-chaussée ne fait pas usage de l’ascenseur. Or, il est prévu, dans les statuts qu’il doit assumer une part des charges. Il pourra donc saisir le juge de paix pour obtenir d’être libéré de toute contribution dans les frais d’ascenseur. Attention : tout dépend de la configuration des lieux. Si l’ascenseur permet à ce copropriétaire de descendre aux caves, cet ascenseur présentera une utilité et il ne sera certainement pas dispensé d’en assumer une part de charge, même si son utilisation est limitée. Action en abus de minorité Cette action peut être intentée par tout copropriétaire qui a sollicité une mesure de l’assemblée générale alors cette demande a été rejetée. Il devra démontrer que le refus de l’AG est abusif, parce qu’il lui cause un préjudice trop important par rapport à l’avantage que l’AG tire de cette décision de refus. Imaginons un habitant qui vit au dernier étage alors que le toit connait des infiltrations d’eau dans son appartement. Le toit est commun, il demande à l’AG de procéder aux réparations. Celles-ci sont refusées à 57 % (alors que 67 % est requis). Il pourra saisir le juge de paix pour que ce dernier prenne la décision à la place de l’AG, estimant que ce refus d’intervention est abusif. Action en autorisation d’effectuer des travaux aux communs Un copropriétaire peut demander au juge de paix l’autorisation de procéder, aux frais de la copropriété, à des travaux touchant aux parties communes, si ces travaux ont été refusés en AG sans juste motif. Il faut donc que cette demande ait été soumise à l’AG, qu’elle ait été refusée et que ce refus ne soit pas justifié. Attention : le copropriétaire devra souvent avancer les frais et si l’ACP est désargentée, il ne pourra que difficilement récupérer son dû. Il doit donc s’agir de petits travaux, ou alors il convient plutôt d’intenter une procédure en abus de minorité (cf. ce chapitre). La nomination d'un syndic par le juge de paix A ce propos, il est renvoyé vers le chapitre consacré au syndic.

https://vda-law.be/faq/copropriete/le-contentieux-au-sein-de-la-copropriete