Droit des locataires dans les copropriétés: guide pratique, enjeux et réformes nécessaires en Belgique

Copropriété Belgique regrette que les locataires, bien qu’ils vivent au quotidien dans les immeubles et contribuent financièrement à leur entretien via les charges, disposent de très peu de droits effectifs dans la gestion des copropriétés. Cette situation est d’autant plus problématique que, dans de nombreux immeubles, la majorité des occupants sont des locataires et non des copropriétaires, ce qui peut entraîner un moindre intérêt de la part des propriétaires pour la qualité de vie, la réalisation de certains travaux ou la gestion technique et financière des bâtiments.

Les locataires n’ont ni accès direct au processus décisionnel, ni la possibilité de faire inscrire des points à l’ordre du jour des assemblées générales, ni de recours effectif sur la gestion financière, technique, comptable ou la sécurité de l’immeuble. Cette absence de participation et de transparence limite leur capacité à défendre leurs intérêts et à contribuer à l’amélioration du cadre de vie collectif, alors même qu’ils sont les premiers concernés par les décisions prises. Il apparaît donc essentiel de développer cet axe et d’intégrer davantage les locataires dans le suivi, le contrôle et la gestion des copropriétés, afin d’assurer une gestion plus équitable, attentive et inclusive.

À l’image de l'action du dernier ministre MR des copropriétés, David Clarinval, Copropriété Belgique déplore le manque d’ambition et de vision du gouvernement Arizona face aux défis actuels et futurs des copropriétés. La situation technique et sécuritaire de nombreux immeubles est préoccupante, sans qu’aucune réponse concrète ne soit apportée. Le gouvernement reste passif, sans proposer de nouveaux outils pour améliorer la gestion technique et financière, ni pour valoriser les syndics compétents. La défense des droits des copropriétaires et des locataires demeure largement insuffisante, alors même que le secteur exige des réformes structurelles pour garantir une gestion transparente, efficace et équitable.

1. Cadre légal actuel des droits des locataires en copropriété

1.1. Applicabilité contraignante du règlement de copropriété

Les locataires sont soumis au règlement de copropriété, qui régit :

• L’usage des parties communes (ex. : ascenseurs, parkings).

• Les règles de vie (nuisances sonores, animaux, travaux).

• Les procédures administratives (ex. : autorisations pour modifications).

Le bailleur doit transmettre ce règlement avant la signature du bail, et le locataire doit en accuser réception par écrit. En cas de violation, le locataire risque l’expulsion, et le bailleur peut être poursuivi pour négligence.

1.2. Droits procéduraux restreints

• Exclusion des assemblées générales (AG) : Les locataires ne peuvent ni voter ni participer aux AG, réservées aux copropriétaires.

• Accès limité aux documents : Les locataires n’ont pas automatiquement accès aux comptes annuels, devis ou rapports techniques, sauf pour les données relatives à leur parcelle.

• Contestation judiciaire complexe : Un locataire peut contester une décision d’AG devant les tribunaux, mais la procédure est coûteuse et longue.

1.3. Obligations financières et responsabilités

• Les charges locatives couvrent une partie des coûts de gestion, mais les locataires n’ont pas de contrôle sur leur utilisation.

• En cas de dégradation des parties communes, leur responsabilité est engagée solidairement avec celle du bailleur.

2. Problématiques majeures et limites du système actuel

2.1. Opacité informationnelle

• Les convocations aux AG et les documents associés (budgets, procès-verbaux) ne sont pas systématiquement transmis aux locataires.

• Le règlement de copropriété est souvent fourni sans explications, rendant son application confuse.

2.2. Exclusion des instances décisionnelles

• Les locataires dépendent entièrement des propriétaires pour défendre leurs intérêts, créant un déséquilibre de pouvoir.

• Exemple : Des travaux perturbants (réfection de toiture, installation de bornes électriques) sont décidés sans consultation des occupants concernés.

2.3. Manque de suivi des normes de sécurité

• Les locataires ne sont pas informés de la conformité aux normes (incendie, technique, salubrité) de l’immeuble, sauf en cas de crise.

3. Propositions concrètes pour renforcer les droits des locataires

3.1. Droit de participation proactive aux assemblées générales

• Convocation et documents obligatoires :

  • Les locataires doivent recevoir les convocations aux AG avec l’ordre du jour, les devis, les budgets et les rapports techniques, au moins 15 jours avant la réunion45.

  • Le syndic doit mettre en place un portail numérique sécurisé pour diffuser ces documents (ex. : comptes annuels, diagnostics de sécurité).

• Droit d’initiative :

  • Les locataires pourraient demander l’inscription de points à l’ordre du jour via une pétition signée par 20 % des occupants. Exemples : sécurité incendie, nuisances, travaux impactants.

3.2. Accès direct à la comptabilité et transparence financière

• Consultation des comptes :

  • Les locataires auraient accès aux détails des dépenses liées à leur parcelle (charges, fonds de réserve) via le portail numérique, sous la supervision du syndic.

  • Les données des autres copropriétaires resteraient confidentielles pour respecter la vie privée.

• Obligation de clarté :

  • Le syndic doit fournir un décompte annuel personnalisé expliquant la répartition des charges et l’utilisation des fonds5.

3.3. Suivi régulier de la conformité aux normes

• Rapports de conformité annuels :

  • Le syndic doit publier un rapport technique attestant de la conformité aux normes de sécurité incendie, techniques et de salubrité, accessible à tous les occupants.

  • Ce rapport inclurait les dates des derniers contrôles, les anomalies constatées et les plans de correction.

• Signalement facilité :

  • Les locataires pourraient alerter directement le syndic ou les autorités en cas de non-conformité, avec obligation de réponse sous 15 jours.

3.4. Mécanismes de médiation et sanctions

• Médiation gratuite obligatoire :

  • Avant toute action en justice, une médiation serait organisée entre locataires, copropriétaires et syndic, avec l’appui de l’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers).

• Sanctions contre les manquements :

  • Amendes administratives pour les syndics ne fournissant pas les documents requis ou ignorant les demandes légitimes.

  • Suspension du mandat du syndic en cas de manquements répétés aux obligations de transparence.

3.5. Statut consultatif en assemblée générale

• Droit de parole :

  • Les locataires pourraient assister aux AG avec un statut d’observateur, intervenir sur les points les concernant, et faire consigner leurs remarques au procès-verbal.

  • Inspiration : En France, les locataires sont parfois invités à titre consultatif.

• Vote consultatif :

  • Pour les décisions impactant directement leur quotidien (ex. : horaires de travaux), les locataires disposant d’un bail de plus de 2 ans auraient un vote consultatif non contraignant.

4. Perspectives : vers une copropriété inclusive et sécurisée

Une réforme législative est nécessaire pour :

1. Garantir la transparence via des outils numériques et des obligations de reporting.

2. Équilibrer les pouvoirs en accordant aux locataires un rôle consultatif.

3. Renforcer la sécurité via un suivi rigoureux des normes.

Exemples internationaux :

• En Suède, les locataires siègent dans les conseils de copropriété avec un droit de vote consultatif.

• En Allemagne, les associations de locataires peuvent intenter des actions collectives pour contester des décisions d’AG.

Ces mesures favoriseraient une gestion apaisée des immeubles, tout en protégeant les droits fondamentaux des locataires.

Compte tenu de l'augmentation récente des investissements immobiliers, y compris en vue de générer des revenus locatifs, et de l'augmentation induite des lots loués en copropriété, il est utile de donner un aperçu des droits et obligations du locataire dans un appartement en copropriété. Cette ligne directrice, qui s'appuie sur les dispositions légales en vigueur ainsi que sur la jurisprudence récente, peut donc être utilisée par le syndic, le locataire, le bailleur et/ou les autres copropriétaires.

A. Préliminaire : pas de distinction selon la nature du bail

Le droit de la copropriété ne fait pas de distinction selon la nature du bail. En conséquence, les droits et obligations suivants s'appliquent à tout locataire d'un lot, qu'il s'agisse par exemple d'un bail indivis, d'un bail d'habitation, d'un bail étudiant ou d'un bail commercial.

B. Droits et obligations du locataire découlant du droit de la copropriété

B.1. Les obligations du locataire découlant des statuts

Le bail d'un bien en copropriété est conclu entre le propriétaire (ou l'entrepreneur habilité à mettre le lot en location), d'une part, et le locataire, d'autre part. En revanche, aucun accord n'intervient entre l’ACP ou le syndic et le locataire, quelle que soit la relation extracontractuelle.

Nonobstant ce lien extracontractuel avec l’ACP, les dispositions des statuts sont directementopposables au locataire (article 3.93-§1 du Code civil). Cela implique que les droits et obligations découlant de l'acte de base et du règlement de copropriété, qui forment ensemble les statuts, doivent être remplis par le locataire.​

Cette opposabilité des statuts, qui doit faire l'objet d'un acte notarié, s'explique également par l’enregistrement des statuts dans le registre prévu à cet effet au bureau de l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale, rendant ainsi les statuts opposables aux tiers, y compris le locataire.

En d'autres termes, même si le locataire n'a, en toute bonne foi, pas connaissance des statuts, cette forme de publicité suppose que le locataire ait pris connaissance du contenu des statuts. En conséquence, le locataire est tenu par les dispositions des statuts, même s'il ne les a pas signées pour information ou même s'il n'y est pas fait référence dans le bail.

B.2. Obligation du locataire par le règlement intérieur et le registre des procès-verbaux

Pour le règlement d’ordre intérieur, qui peut être établi sous seing privé et ne doit pas nécessairement être consigné dans un acte authentique, et le registre des procès-verbaux des assemblées générales de l’ACP qui ont eu lieu avant à la signature du contrat de location, l'opposabilité au locataire est réglée différemment de l'opposabilité des statuts.

En principe, le règlement intérieur et le registre des procès-verbaux ne sont pas transmis au bureau de l'AGDP ; seuls les actes authentiques pouvant être transmis. A défaut d’enregistrement, ces documents ne sont donc pas opposables aux tiers de bonne foi.

Au contraire, le droit de la copropriété prévoit deux dispositions particulières pour l'objectivité du règlement intérieur et du registre des procès-verbaux.

• Tout d'abord, son contenu s'impose à "tout titulaire d'un droit réel ou personnel sur un lot qui dispose ou exerce le droit de vote en assemblée générale lors de son approbation" (article 3.93-§5 du Code civil). Le locataire n'ayant, sauf cas exceptionnel, pas le droit de vote à l'assemblée générale, le principe du caractère contraignant du règlement intérieur et du registre des procès-verbaux ne saurait être invoqué à l'égard du locataire.

• C'est pourquoi une deuxième disposition légale a été prévue, selon laquelle le bailleur doit informer le locataire du règlement intérieur et du registre des procès-verbaux lors de la signature du bail (article 3.93-§5, alinéa 1er, 1° du Code civil). La responsabilité de la notification et par conséquent de son opposabilité au locataire incombe au bailleur. Toutefois, le locataire peut également demander au syndic d'en être informé (article 3.93-§5, alinéa 1er, 1° du Code civil).

En application de cette obligation légale de sa part, le bailleur est seul responsable des dommages qui surviendraient du fait d'un retard ou d'une absence de notification (article 3.93-§5, alinéa 1er, 1° du Code civil), par exemple des dommages sous l'association des copropriétaires, d'autres copropriétaires et/ou du locataire lui-même.

B.3. Exception à l'opposabilité des statuts et du règlement intérieur au locataire

Dans des cas exceptionnels, le tribunal peut décider que les dispositions des statuts et du règlement intérieur ne sont pas pleinement opposables au locataire.

Par exemple, la jurisprudence en la matière précise que si le règlement de copropriété peut imposer des restrictions au droit de propriété du propriétaire sur la base desquelles il doit pouvoir louer son bien, comme imposer un zonage résidentiel ou commercial obligatoire pour terrain (Vred. Fléron 31 mars 2015, T.Vred. 2015, 591), mais que ceux-ci ne doivent pas porter atteinte de manière disproportionnée au droit du locataire au respect de la vie privée et familiale (voir par exemple : Vred. Louvain 6 octobre 2015, Rent 2016, 36, note R. TIMMERMANS).En outre, selon la jurisprudence, les restrictions d'usage et de jouissance imposées par les règlements d'ordre intérieur ne peuvent porter atteinte de manière disproportionnée au droit d'usage et de jouissance du locataire (voir par exemple : Vred. Brugge 14 avril 2015, Huur 2016, 30, note R. TIMMERMANS ; Vred. St.-Pieters-Woluwe 16 mars 2016, T.App. 2019/2, 23, note V. DEFRAITEUR).

Un exemple typique en est l'interdiction de garder des animaux de compagnie qui, selon les circonstances concrètes, peut être considérée comme une atteinte disproportionnée au droit du locataire au respect de la vie privée et familiale (voir par exemple : Paix Louvain 6 octobre 2015, Huur 2016, 36, note R. TIMMERMANS ; Vred. Bruges 14 avril 2015, Huur 2016, 30, note R. TIMMERMANS).

Selon les circonstances concrètes, le tribunal peut donc décider qu'il est permis au locataire de déroger aux dispositions des statuts ou du règlement intérieur.

B.4. La possibilité pour le locataire de formuler des questions ou commentaires pour l'assemblée générale

Bien qu'en principe le locataire n'ait pas le droit de vote à l'assemblée générale de l’ACP, ni ne puisse faire valoir un droit légal d'être entendu à l'assemblée générale, il est informé par le syndic de la date des assemblées (article 3.89-§5, 6° du Code civil).Ainsi, le locataire peut formuler par écrit ses questions ou remarques concernant les parties communes de la copropriété, qui doivent ensuite être communiquées par le syndic à l'assemblée générale (article 3.89, §5, 6° du Code civil).Toutefois, si le locataire propose l'inscription de certains points à l'ordre du jour de l'assemblée générale, le syndic en tant que tel n'est pas tenu de les mettre effectivement à l'ordre du jour, de sorte que l'assemblée générale devrait également en délibérer effectivement. En fait, « mettre des points à l'ordre du jour » va au-delà de la « communication » de questions ou de commentaires à l'assemblée générale.

B.5. L'opposabilité au locataire des décisions de l'assemblée générale

Suite à l'assemblée générale, le bailleur doit notifier au locataire les décisions de l'assemblée générale par lettre recommandée. Le délai est de trente jours à compter de la réception par le bailleur du procès-verbal de l'assemblée générale du syndic (article 3.93, §5, alinéa 1er, 2° du Code civil).Toutefois, si le locataire n'est pas informé par le bailleur des décisions de l'assemblée générale et que le locataire subit un dommage de ce fait (ou qu'il cause un dommage à un tiers de ce fait), il peut, le cas échéant, tenir contractuellement le bailleur responsable (ou poursuivre s'il serait lui-même poursuivi par un tiers en réparation).

B.6. La possibilité pour le locataire de contester une disposition du règlement intérieur ou une décision de l'assemblée générale

Le législateur prévoit également la possibilité pour le locataire d'agir en justice contre toute disposition du règlement intérieur ou contre toute décision de l'assemblée générale, si celles-ci sont irrégulières, frauduleuses ou illégales. Dans ce cas, le locataire peut demander au tribunal d'annuler ou de modifier la décision ou la disposition, à condition qu'elle lui cause un préjudice personnel (article 3.93, §5, troisième alinéa du Code civil).

La jurisprudence a déjà confirmé que cette disposition doit être interprétée au sens large et que cette possibilité d'action est donc également ouverte non seulement aux locataires (commerciaux), mais également aux entreprises qui ont leur siège social dans l'immeuble (Vred. Genk 2 juin 2015, Loyer 2016, 44, note R. TIMMERMANS).

Cette procédure doit être introduite dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale par le bailleur, et au plus tard dans les quatre mois suivant la date de l'assemblée générale (article 3.93, §5, alinéa 4 du Code civil). Cela implique également que cette demande n’est plus recevable si le délai de quatre mois depuis la date de l'assemblée générale est déjà expiré, même si le procès-verbal n'a pas été notifié par le bailleur au locataire.

B.7. Les possibilités de procédures contre le locataire

Compte tenu, entre autres, de l'obligation légale d'un locataire d'occuper le bien loué avec diligence, qui s'applique tant aux parties privatives qu'aux parties communes de l'immeuble (Vred. Zottegem 7 mai 2015, Rent 2015, 186 ), il peut bien entendu voir sa responsabilité engagée par le bailleur en cas de non-respect de celle-ci (Vred. Leuven 6 octobre 2015, Huur 2016, 36, note R. TIMMERMANS ; Vred. Vorst 5 septembre 2016, T.Vred. 2019 , 25 ).

Si le locataire ne respecte pas les dispositions des statuts ou du règlement d’ordre intérieur, il peut également en être tenu responsable par l'association des copropriétaires (Vred. Kontich 30 mars 2021, Huur 2021, 137 ; Vred. Brugge 23 avril 2021, Loyer 2021, 143). En principe, l'association des copropriétaires peut intenter une action en justice contre le locataire en vue d'obtenir, entre autres, la cessation d'une violation continue des droits et obligations prescrits par les statuts ou le règlement intérieur, la réparation des dommages encourus par l'association des copropriétaires ou de l'éviction du locataire (Vred. Bergen 5 octobre 2020, T.Vred. 2021, 438) et, selon certaines jurisprudences, voire même de la résiliation du bail entre le locataire et le propriétaire (Vred. Kontich 30 mars 2021, Location 2021, 137).

Le bailleur peut également être tenu pour responsable des agissements de son locataire par l’ACP, y compris s'il n'a pas respecté ses obligations de notification à l'égard du locataire (Vred. Fléron 31 mars 2015, T.Vred. 2015 , 591 ).

Par ailleurs, le bailleur ou l'ACP peuvent non seulement s'adresser au locataire, mais, par exemple, également à un autre copropriétaire particulier ou à un autre locataire, s'ils peuvent justifier d'un intérêt. Il peut s'agir non seulement d'une procédure pour violation par le locataire des statuts ou du règlement d'ordre intérieur, causant un dommage à cet autre copropriétaire ou locataire, mais aussi, par exemple, en raison d'une nuisance de voisinage.

En fait, on peut préciser, dans un souci d'exhaustivité, que les règles de nuisances de voisinage doivent être respectées intégralement par le locataire, de sorte qu'il est interdit au locataire d’occasionner des nuisances anormales aux voisins dans le cadre de l'exercice normal de son droit d'utiliser et de profiter du bien loué. Accessoirement, le bailleur peut également être tenu pour responsable des nuisances causées par son locataire (Rb. Bruxelles 11 décembre 2020, JLMB 2021, 1298).

B.8. L'obligation financière du locataire par rapport aux charges de la copropriété

Dans la relation entre l’ACP et les copropriétaires individuels bailleurs, le copropriétaire individuel (bailleur) est en principe tenu de payer les frais de la copropriété (article 3.81 du Code civil).

Dans la relation entre le locataire et le bailleur, il peut être convenu que le locataire sera responsable du paiement de tout ou partie des charges liées à la copropriété. Dans ce cas, le bail doit explicitement prévoir une contribution distincte du locataire à ces charges, faute de quoi la jurisprudence suppose que cette contribution est incluse dans le loyer mensuel à un taux fixe (Vred. Alost 2 juin 2015, RW 2016- 17, 355).

Enfin, dans les relations entre l’ACP et le locataire, le syndicat des copropriétaires ne peut s'adresser directement au locataire pour le recouvrement des contributions aux charges de la copropriété que si toutes les parties en sont convenues (ainsi que la possibilité du locataire de demander une saisie à tiers détenteur pour les sommes dues par le bailleur à l'ACP). Le recouvrement direct suppose que les statuts contiennent une clause de délégation (ou qu'une convention de délégation distincte ait été conclue entre la copropriété et le bailleur) et que le locataire y ait également consenti. De plus, une telle relation tripartite ne signifie pas que le bailleur est dispensé du paiement des contributions aux charges de la copropriété, de sorte qu'il reste toujours redevable du paiement de celles-ci.

C. Remarque finale : la position particulière des locataires de courte durée, par exemple via Airbnb

Enfin, on peut se demander si la même réglementation s'applique également aux locataires de courte durée, par exemple les personnes qui louent un appartement pour une période de vacances via Airbnb. Compte tenu de la spécificité d'une telle location en copropriété, celle-ci sera abordée dans une contribution ultérieure.

INFO Liesbet Van GijselSenior AssociateAdvocaat - Avocat - LawyerLeuvenT +32 16 22 24 73F +32 16 22 24 82www.nelissengrade.comBrusselsT +32 2 646 69 55F +32 2 647 20 16