L'essentiel en 30 secondes
- Le locataire n’a pas de droit de vote, mais doit être informé de la date des AG par affichage dans l’immeuble.
- Il peut adresser par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes au syndic, qui les communique à l’AG.
- Le règlement d’ordre intérieur et les décisions de l’AG lui sont opposables dans les conditions légales.
- Ses charges sont fixées par le bail sur base de décomptes justifiés par le bailleur.
Ce que la loi prévoit pour les occupants
Les personnes qui occupent l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel sans droit de vote — principalement les locataires — bénéficient de plusieurs garanties :
- information : la date des AG est communiquée par affichage, à un endroit bien visible des parties communes ;
- expression : ils peuvent adresser par écrit au syndic leurs demandes ou observations relatives aux parties communes, qui sont communiquées à l’AG ;
- communication des décisions de l’AG susceptibles de les concerner.
Code civil, art. 3.89, § 5 (information des occupants) et art. 3.93 (opposabilité des statuts, du ROI et des décisions aux occupants).
Ce qui s’impose au locataire
Le règlement d’ordre intérieur (usage des communs, horaires, animaux, déchets, stationnement, travaux) et les décisions de l’AG sont opposables aux occupants dans les conditions prévues par la loi. Le bailleur doit communiquer au locataire les dispositions qui le concernent, idéalement en annexe du bail.
Les charges du locataire
Le copropriétaire reste seul débiteur envers l’ACP. Il refacture au locataire, selon le bail :
- les charges d’occupation : nettoyage des communs, électricité, entretien courant de l’ascenseur, chauffage et eau selon consommation, ramassage des déchets ;
- pas les gros travaux, la contribution au fonds de réserve, les honoraires liés à la propriété ou les frais de procédure de l’ACP.
Le locataire peut demander les décomptes justificatifs des charges réclamées.
Un rôle utile pour tout l’immeuble
Les locataires vivent l’immeuble au quotidien : ils repèrent les fuites, les pannes, les portes coupe-feu bloquées, les problèmes de sécurité. Copropriété Belgique encourage les syndics et les AG à :
- prévoir un canal de signalement simple pour tous les occupants ;
- organiser une réunion d’information annuelle ouverte aux locataires ;
- associer les occupants aux consignes de sécurité et aux exercices d’évacuation.
Transmettez au locataire le ROI, les coordonnées du syndic et les consignes de sécurité dès l’entrée dans les lieux. Un locataire informé est un allié de la bonne gestion.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il m'adresser directement des rappels au règlement ?
Oui, en tant qu’occupant, vous devez respecter le ROI. Le syndic informe aussi votre bailleur, qui reste responsable envers l’ACP.
À qui signaler un problème dans les communs ?
Au syndic (son nom et ses coordonnées sont affichés dans l’entrée) et à votre bailleur. Pour un danger immédiat, appelez les services de secours (112).
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.