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Simulateur : répartir les charges lors de la vente d’un lot

Entrez les dates et les montants du décompte : l’outil répartit les charges ordinaires au prorata, rappelle ce qui reste dans le fonds de réserve et chiffre ce que le notaire retiendra sur le prix.

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Votre vente

Les montants viennent du dernier décompte et des informations transmises par le syndic. Les champs se recalculent à chaque saisie.

1. Les dates

Début de l’exercice comptable

Fin de l’exercice comptable

Date à laquelle l’acquéreur peut jouir des parties communesEn principe la date de l’acte authentique, sauf accord contraire.

2. Les charges ordinaires

Provisions annuelles du lot (€)Charges ordinaires appelées sur l’exercice (fonds de roulement).

Déjà payé par le vendeur sur l’exercice (€)Proposé : par trimestre entamé. Corrigez avec le décompte.

Quote-part du vendeur dans le fonds de réserve (€)Indiquée par le syndic. Facultatif.

3. Les dépenses extraordinaires

Dépenses ou appels de fonds décidés avant l’acte, payables après (€)Travaux votés, frais d’acquisition de parties communes, dettes certaines de l’association.

Convention contraire : part supportée par le vendeur (%)0 % = règle légale par défaut (acquéreur). Seule une convention entre parties la modifie.

Une AG a décidé de cette dépense entre le compromis et l’acte L’acquéreur disposait d’une procuration pour y assister

4. Les arriérés du vendeur

Arriérés (€)

Frais de récupération (€)

Frais de transmission (€)

Les règles appliquées

Poste	Règle par défaut	Source
Charges ordinaires	À charge de l’acquéreur à partir du jour où il peut jouir des parties communes. Avant, elles restent au vendeur.	Art. 3.94, § 2
Fonds de roulement	Le vendeur est créancier de l’association pour la période où il ne jouit plus des parties communes. Sa quote-part lui est remboursée et appelée auprès de l’acquéreur.	Art. 3.94, § 5, 1°
Fonds de réserve	La quote-part du vendeur reste la propriété de l’association : aucun remboursement.	Art. 3.94, § 5, 2°
Dépenses décidées avant l’acte et payées après, appels de fonds approuvés, frais d’acquisition de parties communes, dettes certaines nées de litiges antérieurs	À charge de l’acquéreur, sauf clause contraire entre les parties sur la contribution à la dette.	Art. 3.94, § 2
Appels de fonds décidés entre le compromis et l’acte	L’acquéreur les supporte s’il disposait d’une procuration pour assister à l’assemblée.	Art. 3.94, § 2
Arriérés du vendeur et frais de récupération	Retenus par le notaire sur les sommes dues au vendeur.	Art. 3.95
Frais de transmission des informations	À charge du vendeur.	Art. 3.94, § 4

Une convention entre parties ne lie pas l’association

Vendeur et acquéreur peuvent se répartir autrement une dépense, par exemple des travaux votés. L’association, elle, s’adresse au propriétaire du lot au moment de l’appel. Faites inscrire la convention dans le compromis et vérifiez-la avec le notaire. Voir le guide Vente d’un lot : charges, notaire et syndic.

Questions fréquentes

Qui paie les charges de l’année de la vente ?

Le vendeur supporte les charges ordinaires jusqu’au jour où l’acquéreur peut jouir des parties communes, l’acquéreur à partir de ce jour (art. 3.94, § 2). L’outil répartit les provisions annuelles au prorata des jours ; le décompte réel est établi par le syndic.

Le vendeur récupère-t-il sa part du fonds de réserve ?

Non. La quote-part du vendeur dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association des copropriétaires (art. 3.94, § 5, 2°). C’est un élément à valoriser dans la négociation du prix.

Que se passe-t-il si le vendeur conteste les arriérés réclamés ?

Le notaire retient les arriérés sur les sommes dues au vendeur, puis avise le syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent l’acte. Sans saisie-arrêt notifiée dans les vingt jours ouvrables, il peut valablement payer le vendeur (art. 3.95).

Cet outil remplace-t-il le décompte du syndic ?

Non. Il donne un ordre de grandeur à partir des règles légales par défaut. Le décompte officiel est établi par le syndic et transmis au notaire, qui demande les informations par envoi recommandé (art. 3.94, § 2). Rien de ce que vous saisissez n’est enregistré.

Les autres simulateurs

Ces simulateurs sont des repères pédagogiques fondés sur le Code civil (Livre 3). Ils ne remplacent ni le procès-verbal, ni le décompte du syndic, ni un avis juridique personnalisé. Mis à jour le 14/11/2026.