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Abus du syndic en Belgique : reconnaître, prévenir et réagir – Guide 2025
- Syndic
- 1 mai
- 15 min de lecture
Dernière mise à jour : 25 mai
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Les abus du syndic en Belgique : comment les repérer, y réagir et préserver une gestion saine de votre copropriété
La gestion d’une copropriété en Belgique repose sur deux piliers essentiels : le syndic, chargé de l’exécution quotidienne, et l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, qui prend toutes les décisions importantes. Si la majorité des syndics agissent avec sérieux et professionnalisme, certains abus peuvent survenir. Il est donc crucial de savoir les détecter, d’y réagir de manière appropriée, et de renforcer la transparence et la confiance au sein de la copropriété.
1. Qu’est-ce qu’un abus du syndic ? Exemples concrets
Un abus du syndic survient lorsqu’il outrepasse ses fonctions, manque à ses obligations légales, déontologique, de professionnalisme ou agit dans son propre intérêt au détriment de la copropriété. Voici les exemples les plus fréquents et comment les reconnaître :
Surfacturation et honoraires abusifs
Facturation de prestations non réalisées ou à des tarifs excessifs.
Application de “forfaits tout compris” masquant des frais supplémentaires.
Honoraires pour des travaux votés en AG alors qu’ils devraient être inclus dans le forfait de base.
Clauses abusives dans le contrat
Clauses limitant le droit de révocation du syndic (illégal).
Clauses floues sur la rémunération ou les prestations, rendant le contrôle difficile.
Gestion financière opaque
Refus de fournir les pièces justificatives des dépenses.
Comptes non séparés ou gérés au nom du syndic au lieu de la copropriété (alors que la loi impose un compte distinct).
Décisions unilatérales sans l’accord de l’AG
Engagement de travaux ou signature de contrats importants sans vote préalable.
Application partielle ou non-respect des décisions de l’AG.
Favoritisme et conflits d’intérêts
Attribution de marchés à des entreprises proches du syndic sans appel d’offres, entraînant des surfacturations.
Rétention d’informations et manque de transparence
Difficulté à obtenir documents comptables, procès-verbaux, ou informations essentielles.
Frais privatifs injustifiés
Facturation de frais à un copropriétaire pour des actes relevant de la gestion collective (ex : frais de mutation à tarif excessif).
2. Comment repérer les abus du syndic ?
La vigilance et l’accès à l’information sont vos meilleurs alliés. Voici les signes d’alerte :
Comptes peu clairs ou non transmis : la loi impose au syndic de présenter chaque année les comptes de la copropriété
Dépenses anormalement élevées ou non justifiées : vérifiez factures, appels de fonds, et demandez des explications pour chaque dépense inhabituelle.
Absence de mise en concurrence : pour les travaux importants, le syndic doit présenter plusieurs devis
Procès-verbaux d’AG non communiqués ou incomplets : chaque copropriétaire doit recevoir le procès-verbal dans les 4 mois
Refus de répondre aux questions ou d’accorder l’accès aux documents.
Manque de réponse à des intervention technique, de sécurité, comptable et juridique importants.
3. Comment réagir face à un abus du syndic ?
1. Entamer un dialogue constructif avec le syndic
Avant toute démarche formelle, privilégiez le dialogue direct. Exposez vos questions ou doutes calmement et de façon factuelle, idéalement par écrit (e-mail ou lettre recommandée), en détaillant les points problématiques et en demandant des explications précises. La plupart des syndics, professionnels et soucieux de bien faire, auront à cœur de vous répondre avec transparence et professionnalisme. Cette étape permet souvent de dissiper un malentendu, d’obtenir des réponses claires et de construire une solution positive. Cela permet aussi de déterminer s’il s’agit réellement d’un abus ou d’une incompréhension liée à la complexité de la gestion.
2. Si le dialogue n’aboutit pas : mobiliser l’assemblée générale (AG)
Si la communication directe ne résout pas le problème, impliquez l’AG, organe souverain de la copropriété. Vous pouvez :
Demander l’inscription d’un point litigieux à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Solliciter une AG extraordinaire (si au moins 20% des quotités le demandent) pour débattre collectivement du problème, demander des explications supplémentaires, voter des mesures correctives ou envisager la révocation du syndic.
3. En cas de doute sur la gestion financière : solliciter le commissaire aux comptes
Si l’abus concerne des questions financières (comptabilité, factures, gestion de fonds…), il est vivement conseillé de demander l’avis du commissaire aux comptes de la copropriété. Ce dernier, élu par l’AG, a pour mission de vérifier la régularité des comptes et peut procéder à un contrôle approfondi du point litigieux. En cas de suspicion d’abus, n’hésitez pas à demander au syndic un rapport écrit détaillant sa gestion sur le point concerné. Si le doute persiste, il est recommandé d’éviter de voter la décharge de gestion lors de l’assemblée générale ordinaire : tant que la situation n’est pas clarifiée, la décharge ne doit pas être accordée afin de préserver les droits de la copropriété.
Conseil : Essayez la conciliation judiciaire gratuite
Avant d’engager une action en justice ou de consulter un avocat, il est fortement conseillé de demander une conciliation judiciaire gratuite devant le juge de paix. Cette démarche, simple et sans frais, permet aux parties de tenter de trouver un accord amiable, sous l’égide d’un juge neutre et expérimenté. La demande peut se faire par lettre ou directement au greffe du tribunal, et il n’est pas nécessaire d’être assisté par un avocat. Si un accord est trouvé, il a la même valeur qu’un jugement ; en cas d’échec, vous conservez la possibilité d’engager une procédure judiciaire classique. Cette étape permet souvent de résoudre rapidement les conflits de copropriété tout en évitant les coûts, la longueur et la tension d’un procès. Elle met le juge de paix, le ou les copropriétaire et le syndic dans une démarche constructive de conciliation.
4. Recourir à des conseils juridiques spécialisés
Le SNPC (Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires) propose un service juridique spécialisé en copropriété. Les juristes du SNPC répondent aux questions et conseillent les copropriétaires, par téléphone, en consultation ou visioconférence, avec un service adapté aux membres et non-membres.
Solliciter un avocat spécialisé en droit de la copropriété peut s’avérer pertinent pour obtenir un avis juridique ou élaborer une stratégie en cas de litige. Toutefois, il est important de garder à l’esprit – comme le reconnaissent tant les syndics que les avocats expérimentés – que dans la pratique, l’intervention d’un avocat ou la saisine du juge de paix aboutit rarement à des solutions rapides ou pleinement satisfaisantes. Les juges de paix, évoluant dans un contexte complexe, disposent certes d’un large pouvoir d’appréciation et d’un contrôle effectif sur les obligations du syndic ou les actes de la copropriété, mais ils hésitent souvent à trancher fermement les conflits de gestion ou à imposer des mesures concrètes. Cette retenue vise notamment à éviter une multiplication de contentieux purement procéduriers, parfois au détriment du respect d’actes de gestion essentiels et des droits des copropriétaires, pourtant qualifiés d’impératifs par la loi.
Il convient également de noter que de nombreux syndics s’entourent des plus grands avocats spécialisés en copropriété, certains cabinets de renom comptant plusieurs avocats à leur service. Par ailleurs, la plupart de ces experts juridiques collaborent, à juste titre, avec des organisations telles que Federia, le SNPC ou l’IPI, ce qui peut parfois limiter l’indépendance perçue de leurs interventions et restreindre le choix d’avocats se consacrant exclusivement à la défense des copropriétaires. Les professionnels avertis sauront toujours faire la part des choses.
5. En dernier recours : démarches officielles et judiciaires
Si les démarches amiables échouent et que les abus persistent :
Saisissez le juge de paix pour contester une décision, demander la révocation judiciaire du syndic ou la nomination d’un syndic provisoire.
Déposez une plainte auprès de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) pour les syndics professionnels.
Engagez la responsabilité civile du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice subi.
4. Conseils pratiques pour prévenir et gérer les abus
Entamez toujours le dialogue en premier lieu Préparez vos demandes et questions, soyez précis et factuel. Privilégiez l’écrit pour garder une trace des échanges.
Exigez la transparence dès la signature du contrat Demandez un contrat clair, sans clauses abusives, et l’accès à tous les documents administratifs et financiers (extranet ou sur demande).
Comparez systématiquement les devis et les offres Pour chaque prestation ou travaux, exigez plusieurs devis et assurez-vous qu’ils soient présentés à l’AG pour vote.
Participez activement aux assemblées générales Préparez vos interventions, posez vos questions sur les points flous, demandez des comptes sur la gestion financière ou les travaux, et faites inscrire vos points à l’ordre du jour. Les délibérations doivent être clairs sur les engagements et prises en pleine connaissance de cause avec la préparation du syndic donnant les éléments de droit et de fait nécessaire pour une bonne prise de décision (les dossiers). Avoir un PV complet avec toutes ses annexes est aussi une garantie d'avoir tous les éléments de manière clair.
Contrôlez les comptes et les décisions Demandez la présentation annuelle des comptes et vérifiez la conformité des dépenses avec les décisions de l’AG. Sollicitez l’avis du commissaire aux comptes en cas de doute.
En cas de litige, n’hésitez pas à consulter le service juridique du SNPC ou un avocat spécialisé Gardez à l’esprit que l’avis d’un avocat ou d’un juriste est souvent utile pour comprendre vos droits, même si, dans la pratique, les solutions concrètes restent parfois limitées.
Privilégiez l’action collective Informez et mobilisez les autres copropriétaires pour agir ensemble, car une démarche collective a plus de poids face au syndic que l'initiative de copropriétaires isolés.
5. Références légales belges utiles
Code civil belge,
Arrêté royal du 12 juillet 2012 : obligations comptables des syndics.
Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) : contrôle et déontologie des syndics professionnels.
Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) : service juridique dédié à la copropriété.
6. À retenir : la majorité des syndics sont professionnels et à l’écoute
Il est important de rappeler que la majorité des syndics en Belgique exercent leur métier avec sérieux, respectent la législation et ont à cœur de répondre aux questions des copropriétaires. En cas de doute ou de question, privilégiez toujours le dialogue direct avec votre syndic. Un professionnel transparent et compétent saura vous rassurer et fournir toutes les explications nécessaires.
En résumé :La vigilance, la transparence et la communication sont les meilleurs remparts contre les abus du syndic. N’hésitez pas à vous informer, à utiliser les outils légaux à votre disposition, à solliciter le commissaire aux comptes en cas de doute financier, à consulter le service juridique du SNPC ou un avocat spécialisé, et à travailler collectivement avec les autres copropriétaires pour garantir une gestion saine et efficace de votre immeuble.
La majorité des syndics en Belgique exercent leur métier avec sérieux. Restez vigilant, informé et privilégiez toujours le dialogue pour préserver une gestion saine de votre copropriété. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter l’avis d’un professionnel ou à agir collectivement avec les autres copropriétaires.
Article Responsabilité du syndic et rôle de l’IPI : ce qu’il faut savoir
Le syndic de copropriété exerce ses missions sous une triple responsabilité : civile, pénale et déontologique.
Sa responsabilité civile peut être engagée en cas de faute dans la gestion ou de non-respect de ses obligations contractuelles envers l’association des copropriétaires
Sa responsabilité pénale peut être retenue s’il commet une infraction à la loi dans l’exercice de ses fonctions
Il doit également respecter un code de déontologie strict, encadré par la réglementation professionnelle
L’IPI (Institut professionnel des Agents immobiliers) joue un rôle central dans la régulation de la profession :
L’IPI contrôle l’accès à la profession de syndic, veille au respect des règles déontologiques et peut sanctionner les manquements.
Il protège les copropriétaires en assurant que les syndics exercent leur métier avec compétence, transparence et intégrité.
En cas de faute, de négligence ou de comportement contraire à la déontologie, tout copropriétaire ou association de copropriétaires peut introduire une plainte auprès de l’IPI contre son syndic.
Pourquoi et comment porter plainte contre un syndic ?
Porter plainte vise à faire cesser des pratiques contraires à la loi ou à la déontologie, à protéger les intérêts de la copropriété et à garantir une gestion saine et transparente.
La plainte peut concerner des faits graves : mauvaise gestion, absence d’entretien, non-exécution des décisions de l’assemblée générale, conflits d’intérêts, défaut de transparence, etc
La démarche doit rester constructive et responsable : il est recommandé de rassembler des preuves concrètes, d’exposer clairement les faits reprochés et de privilégier le dialogue avant toute procédure disciplinaire.
En résumé Le syndic a une responsabilité importante dans la gestion de la copropriété et doit répondre de ses actes devant la loi, la copropriété et l’IPI. L’IPI, en tant qu’organisme de contrôle, garantit la qualité et l’éthique de la profession et offre un recours efficace en cas de manquement du syndic.
Article
Toute personne familière au monde de l’immobilier s’accordera à dire qu’un Syndic de copropriété est un outil idéal pour représenter les intérêts et défendre les droits de chacun des copropriétaires d’un bien immobilier. Toutefois, bien que donnant mandat au Syndic, les copropriétaires peuvent parfois être confrontés à certains abus de la part de celui-ci, à l’instar de toute personne ou entité pourvue de pouvoirs plus ou moins étendus. Selon que nous nous situons avant l’intervention de ces abus ou après ceux-ci, il conviendra d’agir pour les éviter ou d’y réagir.
Mécanismes mis en place pour éviter tout abus
Certains des abus peuvent provenir de contrats de syndics de copropriétés plus ou moins complexes. Il arrive régulièrement que certains syndics se servent de pareils contrats pour établir un forfait de base ne comprenant pas certaines prestations, conduisant à de la surfacturation hors forfait de certaines de celles-ci.
Pour éviter pareille pratique, il convient d’opérer certaines vérifications avant de s’engager contractuellement :
La comptabilité de la tenue de l’AG doit être incluse dans le forfait de base ;
Vigilance quant aux frais de gestion des archives ;
Eviter toute surfacturation pour déclaration de sinistre ;
La tenue du carnet d’entretien doit faire partie de la gestion courante ;
Veiller à voter les honoraires pour les travaux importants en AG ;
Demander plus de détails sur les forfaits administratifs ;
Vérifier le prix des photocopies ;
Exiger un compte séparé ;
Éviter un engagement sur trois ans ;
Méfiance à l’égard des éventuels conflits d’intérêts.
Une autre pratique courante est l’établissement d’un contrat cadre. A nouveau, cette pratique n’est pas sans risque pour la copropriété qui pourrait alors voir tout simplement l’ensemble des pouvoirs transférés dans les mains du syndic, sans avoir la certitude que les intérêts de la copropriété prévaudront sur ceux de l’ensemble des autres copropriétés gérées par le Syndic. Au vu de ce qui précède, la copropriété doit faire preuve d’une vigilance accrue lors de la signature et négociation du contrat de syndic.
Moyens d’actions à l’encontre d’abus du syndic
Si malgré ce qui précède, la copropriété se retrouve confrontée à un abus de la part du syndic, celle-ci n’est pas démunie de toute action afin de faire cesser celui-ci :
L’AG des copropriétaires a le pouvoir, à la majorité simple des voix présentes ou représentées (50% des voix +1), de mettre fin au mandat du syndic pendant la durée de son contrat ;
En dehors de l’assemblée générale ordinaire, le ou les copropriétaires réunissant 20 % des quotités peuvent à tout moment demander par courrier recommandé au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour statuer sur la révocation de son mandat et la nomination d’un nouveau syndic ;
Tout copropriétaire a le pouvoir de demander au juge de paix la nomination d’un syndic provisoire en cas de carence ou d’empêchement du syndic ;
Une plainte peut également être déposée auprès de l’IPI (Institut Professionnel des agents Immobiliers). En effet, le professionnel en charge de la gestion du syndic est souvent un agent immobilier. Toutefois, la loi permet également à d’autres professions que les agents immobiliers d’exercer l’activité de syndic comme les avocats, architectes, géomètres-experts ou encore les comptables. Appartenant à un ordre professionnel, ces professions doivent se conformer aux règles déontologiques de leur propre Ordre auprès duquel, il sera toujours possible de porter plainte.
En conclusion A ce jour, fort des enseignements retenus du passé mais également fort de législations toujours plus encadrantes et professionnalisantes qu’auparavant, le syndic est devenu un véritable métier à part entière. A noter que tant le syndic professionnel que le syndic non professionnel bénévole sont tous deux soumis à la législation en vigueur, imposant une certaine transparence et modernisant le fonctionnement d’un syndic. Cela a bien entendu permis d’augmenter la sécurité des copropriétés qui ne doivent, bien entendu, pas pour autant baisser leur garde au risque de se voir, à nouveau, confrontées à certains abus. Enfin, il convient de ne pas non plus perdre de vue que la copropriété reste l’organe législatif qui a vocation à prendre toutes les décisions, tandis que le syndic constitue l’organe exécutif qui ne fera qu’exécuter les décisions prises lors de l’AG.
Article 2
Les abus d’un syndic de copropriété : quels sont vos droits ?
#Syndic bénévole
Publié le 11.11.2021 par Geoffroy
Vous avez la certitude que votre syndic de copropriété profite de la confiance que vous lui accordez pour surfacturer certaines prestations, négliger la gestion de votre immeuble ou encore penser à ses intérêts avant ceux de la copropriété. Découvrez avec Syndic4you les principaux abus du syndic de copropriété et comment les éviter.
Sommaire
Quels abus peuvent être exercés par un syndic de copropriété ?
Surfacturation et honoraires de travaux gonflés
Rédaction abusive du contrat de gestion
Gestion abusive de la copropriété et conflits d’intérêts
Que faire en cas d’abus de la part d’un syndic de copropriété ?
Révoquer le syndic de copropriété
Engager une procédure judiciaire
Comment éviter que le syndic de copropriété abuse de ses droits ?
Reprendre en main la gestion de la copropriété pour se prémunir des syndics abusifs
Quels abus peuvent être exercés par un syndic de copropriété ?
L’abus d’un syndic se définit comme le fait d’user de sa position pour tromper la copropriété sous gestion ou alors de prendre des décisions qui entraînent des frais supplémentaires sans en discuter préalablement avec l’association des copropriétaires.
Surfacturation et honoraires de travaux gonflés
Parmi les abus d’un syndic de copropriété les plus courants, on retrouve la surfacturation des prestations.
Une étude menée en France en 2013 par l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) et l’UFC-Que Choisir auprès de plusieurs grandes structures de gestion de copropriété met en lumière les résultats suivants :
Des prix abusifs pour une copie de règlement de copropriété pouvant atteindre 179 euros !
Des prix 15 à 40 % plus élevés que ceux du marché pour l’ouverture d’un compte bancaire pour chaque copropriétaire
Des prestations facturées en supplément au sein de contrats « tout compris »
Des frais supplémentaires démesurés pour la réalisation de travaux
Ces pratiques ne sont pas limitées à la France et bien entendu le constat est similaire en Belgique. Rédaction abusive du contrat de gestion Ne croyez pas que votre syndic de copropriété attendra de bien connaître votre copropriété pour abuser de votre confiance. Il peut vous tromper dès la rédaction du contrat de gestion qui le lie avec votre copropriété. Ces syndics peu scrupuleux profitent de votre méconnaissance du domaine pour rédiger des clauses qui vous pénaliseront tôt ou tard, comme une impossibilité de le révoquer par exemple. Ce qui est bien entendu totalement illégal ! Gestion abusive de la copropriété et conflits d’intérêts Le syndic peut parfois abuser des pouvoirs qui lui sont alloués dans le règlement de copropriété. Il s’en suit des situations qui entravent la bonne gestion de la copropriété :
Décisions validées sans votes en assemblée générale
Jugements partiaux qui favorisent certains copropriétaires plutôt que d’autres face à la prise de certaines décisions et qui entraînent des conflits entre copropriétaires
Conflits d’intérêt dans le choix de devis pour la réalisation de prestations en lien avec la gestion ou l’entretien de la copropriété. Il peut par exemple augmenter le montant d’une facture sur laquelle il perçoit une commission
Que faire en cas d’abus de la part d’un syndic de copropriété ? Révoquer le syndic de copropriété La solution la plus simple pour se sortir d’une situation inconfortable où votre syndic de copropriétaire abuse consiste à la révoquer.
Bon à savoir : L’abus, au même titre que la faute de gestion, constitue un motif valable et légitime pour révoquer le syndic de copropriété au cours de son mandat. Les copropriétaires demanderont à leur initiative une assemblée générale extraordinaire dont l’ordre du jour sera la révocation du syndic.
N’ayez crainte, si votre syndic a supprimé dans le contrat de gestion la clause relative à sa révocation, votre règlement de copropriété mentionne sans doute qu’une révocation pour motif valable est possible à tout moment ! Quoiqu’il en soit, si vous avez besoin d’assistance dans cette démarche, n’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier des conseils avisés de nos experts en copropriété. Engager une procédure judiciaire Dans les situations plus graves qui peuvent nuire à la santé ou à la sécurité des copropriétaires, comme des travaux urgents non réalisés, l’association des copropriétaires peut engager une procédure judiciaire à l’encontre du syndic fautif. Généralement, une lettre de mise en demeure envoyée en courrier recommandé avec accusé de réception débouche sur une négociation à l’amiable. Un médiateur peut vous accompagner dans cette démarche pour faciliter les échanges. Si cette solution ne donne aucun résultat, l’action en justice sera inévitable. Un administrateur provisoire sera nommé par le tribunal judiciaire en attendant l’élection d’un nouveau syndic. Comment éviter que le syndic de copropriété abuse de ses droits ? Il existe plusieurs règles pour éviter de se faire duper par un syndic peu scrupuleux. En tant que copropriétaire, vous veillerez à :
Refuser de signer un contrat contenant une clause abusive, comme des frais supplémentaires pour la tenue du carnet d’entretien alors qu’il s’agit de la gestion courante
Vous méfier des forfaits tout compris
Refuser un engagement sur trois ans
Vérifier que la tenue des assemblées générales soit comprise dans le forfait de base
Exiger une liste exhaustive des frais annexes qui pourraient être facturés malgré tout
Comprendre ce que couvrent les frais de gestion des archives
Exiger une clause concernant les frais lors d’une déclaration de sinistre et de manière générale faire préciser toute information qui manque de clarté
Toujours voter les honoraires en AG pour les travaux d’envergure
Exiger un compte séparé pour la gestion des fonds de votre copropriété
Vous renseigner pour éviter tout conflit d’intérêts dans le choix des prestataires et partenaires suggéré par votre syndic de copropriété
En définitive, bien choisir votre syndic vous évitera de passer votre temps à contrôler ses moindres faits et gestes. Vous économiserez du temps, de l’argent et ne risquerez pas de transformer chaque assemblée générale en règlement de compte entre syndic et copropriétaires. Reprendre en main la gestion de la copropriété pour se prémunir des syndics abusifs Si malgré tous ces conseils et avertissements, les copropriétaires de votre immeuble ne souhaitent plus accorder leur confiance à un syndic professionnel, honnête ou non, le plus simple consiste à changer de mode de gestion pour éviter les abus de pouvoir. Le syndic non professionnel ou syndic bénévole répond à cette volonté de transparence et d’engagement pour la gestion efficace d’une copropriété où il fait bon vivre… Mais qui est-il ? En fait, le syndic bénévole n’est autre qu’un copropriétaire qui veut s’impliquer pour son immeuble et agir dans cet intérêt. Si vous souhaitez occuper ces fonctions au sein de votre résidence, mais que vous craignez de manquer de connaissance, sachez que Syndic4you peut représenter une solution pour vous. Notre plateforme intuitive vous fournit de nombreux conseils pour vous assister dans votre rôle. Nos experts en comptabilité, droit et administration vous accompagnent pour vos problèmes les plus pointus. https://blog.syndic4you.be/fr/actualites/abus-du-syndic-de-copropriete-quels-droits
