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IPI et syndics : comprendre les décisions disciplinaires suite aux plaintes pour manquements déontologiques et fautes professionnelles
- Syndic
- 11 sept. 2024
- 21 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 7 jours
Déontologie syndic.
Depuis près de deux ans, Copropriété Belgique déplore que l’IPI, organisme d’intérêt public, ne publie plus ses décisions disciplinaires concernant ses agents et syndics. La publication de ces décisions est essentielle pour garantir la transparence : elle permet de connaître précisément les griefs reprochés par l’IPI aux professionnels, tout en incitant les plaignants à bien motiver leurs accusations. Elle permet aussi d'évaluer l'action publique de l'IPI dans la professionnalisation de ses agents par rapport aux plaintes récurrentes fondées ou non.
L’IPI a pour mission de valoriser et de professionnaliser le métier de syndic. Il veille également au respect des différentes obligations professionnelles imposées par la loi, afin de répondre aux enjeux actuels du métier, qu’ils soient qualitatifs, quantitatifs ou déontologiques. Pour cela, il dispose d’un pouvoir disciplinaire, dont voici quelques exemples de décisions :
Juridiction : Chambre exécutive d’expression française Date : 20/02/2018
Type de décision : contradictoire Numéro de décision : DD1541
Syndic – absence de supervision continue des activités exercées par les collaborateurs – collaboration avec des tiers indépendants non agréés – récidive – gestion de copropriété sans contrat – pas de formation continue - manquement aux articles 1, 3, 4, 8, 22, 23, 36, et 78 du Code de déontologie.
Texte :
(…)
« D(…)
En votre qualité d’administrateur délégué et de responsable déontologique de la S.A. (…) qui exerce l’activité de syndic d’une (…) de copropriétés composées de (…) lots (PC1, A43).
1.
Rester en défaut d’exercer un contrôle ou une supervision continue à l’égard des personnes dont vous devez répondre déontologiquement au sein de la S.A. (…) et n’y avoir la qualité d’administrateur délégué que pour lui donner une apparence de régularité, alors que l’activité de syndic y est principalement exercée par (…):
- (…), précédemment administrateur délégué, ayant démissionné en cette qualité le (…) et ayant démissionné en qualité d’administrateur le (…) et actuellement salarié ;
- (…), administrateur de la société ayant démissionné le (…) et actuellement salariée ;
et être personnellement dans l’ignorance totale des activités de syndic de la société ainsi qu’il ressort notamment :
- de vos déclarations du (…) à Monsieur (…) qui vous a auditionnée à la demande de l’assesseur juridique (PC1, A13) auquel vous avez déclaré que vous faites les encodages, les paiements, les factures mais que vous ignorez tout de certaines copropriétés gérées par la S.A. (…), dont l’ACP (…), qui avait pourtant rencontré d’importantes difficultés (cfr. grief 3) et que vous ignoriez le nombre même approximatif de copropriétés gérées par la S.A. (…) dont vous ne pouviez même pas lui remettre la liste avec le nombre de lots et les coordonnées d’un membre du conseil de copropriété ;
- de votre déclaration à Monsieur (…) et de votre lettre du (…) à l’assesseur juridiques selon lesquelles vous ne participez plus depuis « un certain temps » aux assemblées générales (ibidem et D…, pièce 19)
avec la circonstance que, par courrier du (…) (D…, pièce 20), l’assesseur juridique ayant constaté votre manquement précité à la loi et à la déontologie vous a invitée à faire en sorte que, dans les quatre mois, la S.A. (…) soit effectivement supervisée et contrôlée de façon continue par un agent immobilier agréé qui devait, à vos côtés, exercer un mandat de gestion de la société, mais qu’il n’a pas été donné suite à cette
demande malgré le délai supplémentaire d’un mois qui vous a été accordé (D…, pièce 24).
2.
Collaborer délibérément et de façon persistante avec des personnes non agréées pour exercer la profession et qui l’exercent néanmoins dont :
- (…), précitée, qui a été désignée en qualité d’administrateur le (…) (PC1, A46) et, nonobstant sa qualité de salariée, est présumée exercer en qualité d’indépendant et exerce bien la fonction de syndic en vous représentant lors des assemblées et dans les contacts vis-à-vis des copropriétaires ;
- (…), qui vous a représentée lors de toutes les assemblées générales de l’ACP (…) de (…) (PC1, A04 à A07), et travaille en qualité d’indépendant en vous facturant des honoraires au demeurant non soumis à la TVA (PC1, A42 et A44) ;
- (…) dont vous avez déclaré à Monsieur (…) qu’il « est tout le temps en AG » (PC1, A13, R2) et dont vous tentez de masquer le caractère illégal de la collaboration par sa qualité d’architecte, alors que, s’il a cette formation, il n’est pas inscrit à un Ordre des Architectes ;
avec la circonstance que, par sentence du (…) de la Chambre Exécutive, coulée en force de chose jugée, celle-ci a prononcé à votre charge la sanction de suspension de 6 mois assortie d’un sursis de 3 ans après avoir déclaré les griefs établis, lesquels portaient sur votre collaboration avec (…) et (…), non agréés pour exercer la profession d’agent immobilier et que vous aviez préalablement annoncé leur démission en qualité d’administrateurs ;
3.
Etre restée en défaut de gérer l’ACP (…), dont la S.A. (…) a été syndic depuis au moins (…) jusqu’au (…), conformément à la loi et à la déontologie, et d’avoir fait preuve d’un minimum de diligence, de professionnalisme, et notamment :
a. avoir géré la copropriété sans qu’un contrat ait été conclu et en vous basant uniquement sur le procès-verbal d’assemblée générale ayant désigné la S.A. (…) en qualité de syndic ;
b. avoir établi une comptabilité laissant persister jusqu’en (…) un compte d’attente de (…) € correspondant à des paiements effectués en (…) pour des prestations de (…) sans que votre prédécesseur ait introduit les factures dans un décompte des charges et sans que vous ayez tenté de rétablir la situation (PC1, A26) ;
c. avoir omis de déclarer des sinistres pour un montant de (…) € que votre successeur a dû faire affecter, après approbation de l’assemblée générale, aux décomptes privatifs des copropriétaires au (…) (PC1, A08 et A26) ;
d. avoir prélevé après la fin de votre mandat sur le compte de la copropriété des sommes de (…) € et (…) € que vous n’avez remboursées que le (…), soit immédiatement avant le rendez-vous fixé pour votre audition par Monsieur (…) (PC1, A14) ;
e. avoir commandé des travaux à la société (…) alors que la copropriété ne disposait pas des fonds nécessaires pour les payer (PC1, A26 et A34) ;
f. avoir établi et présenté des comptes mentionnant l’existence d’un fonds de roulement et d’un fonds de réserve ne correspondant nullement au solde des comptes bancaires qui était, pour le compte d’épargne, de (…) € au (…), alors qu’il était comptablement de (…) € à la fin (…) et que des sommes de (…) € ont été transférées les (…) et (…) vers le compte à vue et qu’une somme de (…) € y a été transférée le (…), dans le but apparent de rembourser les copropriétaires et de payer des fournisseurs (PC1, A01, R8, A11 et A13) ;
g. avoir donné aux assemblées générales de (…) et (…) de fausses informations concernant les fonds disponibles au niveau du fonds de réserve, alors que le seul mouvement du compte est un versement d’intérêts, que différents appels au fonds de réserve ont été votés mais n’ont pas été crédités sur le compte d’épargne de la copropriété (PC1, annexes A04 et A05) ;
4.
Avoir omis de suivre la moindre formation professionnelle pendant les années (…) et (…) (PC1, A46’) ;
Avoir ainsi manqué à vos devoirs de dignité, délicatesse, diligence, confraternité et perfectionnement professionnel et avoir violé les articles 1, 3, 4, 8, 22, 23, 36, 37, 70, 72, 75, 78 et 80 du Code de Déontologie (approuvé par A.R. du 27/09/2006, M.B. du 18/10/2006). »
(…)
III. EXAMEN DES GRIEFS
Il résulte de l’examen de l’ensemble des pièces et éléments du dossier de la procédure, de l’instruction des faits réalisée à l’audience au cours de laquelle le conseil de l’appelée a reconnu la matérialité de certains griefs et des débats tenus à celle-ci, que les griefs reprochés à l’appelée sont partiellement établis tels que libellés par l’Assesseur juridique dans la convocation du (…) ;
Grief 1 :
Attendu que le grief fait à (…) porte essentiellement sur le fait qu’elle n’exercerait pas de manière effective, continue et professionnelle son activité de syndic au sein de la S.A. (…), société dont elle est l’administrateur-délégué, et que cette activité de syndic serait en réalité exercée par (…), (…) et (…) ;
Qu’il ressort du dossier que (…) ignore, même de manière approximative, le nombre de copropriétés gérées par sa société, et qu’elle ne peut en produire la liste, avec le nombre de lot, ni les coordonnées d’un membre du conseil de copropriété ;
Que (…) ne participe plus aux A.G. « depuis un certain temps », ce que cette dernière ne conteste pas ;
Qu’il est également reproché à (…) que, avertie du manquement repris ci-dessus que lui imputait l’assesseur juridique en son avertissement écrit du (…) (pièce 20 D…) et invitée à prendre des mesures dans les quatre mois pour combler cette absence de contrôle effectif et continu des activités de syndic exercées par la S.A. (…), délai encore prolongé d’un mois (pièce 24 D…), cette dernière est restée sans réagir ;
Attendu que, pour sa défense, (…) plaide qu’elle exerce effectivement le contrôle de la gestion faite par la S.A. (…) au travers du contrôle des personnes qui travaillent pour elle ;
Qu’il n’existe aucune obligation légale pour elle d’assister personnellement aux A.G. ;
Que la qualité du contrôle effectif et continu de la gestion des copropriétés ne peut être remise en cause dès lors qu’il n’y a pas ou quasi-pas de plaintes émises à l’encontre de la S.A. (…) ;
Grief 2 :
Attendu qu’il eût été plus logique de reprendre le grief 1 après le grief 2 qui fait reproche à (…) de collaborer délibérément et de manière persistante avec des personnes non agréées pour exercer la profession de syndic, soit (…) précitée, (…) en qualité d’indépendant non agréé IPI
- ce qui n’est pas contesté par (…) - et Monsieur (…) en qualité d’architecte - mais qui n’est ni agréé IPI, ni inscrit à l’Ordre des architectes, ce que ne conteste pas (…) - ;
Que ce grief doit être examiné avec la circonstance aggravante que par sentence définitive du (…) de la Chambre exécutive, (…) a déjà été condamnée à une suspension de six mois avec sursis de trois ans du chef de collaboration avec (…) et (…) qui exerçaient avec elle la profession d’agent immobilier en qualité d’administrateurs de la S.A. (…), alors qu’ils n’étaient pas et ne sont toujours pas, agréés IPI ;
Attendu que, pour sa défense, (…) plaide que dès lors que (…) précités sont salariés par la
S.A. (…), ils n’ont pas l’obligation d’être agréés IPI et ce, peu importe s’ils sont en outre (…) ou ont été (…) administrateurs de la S.A. (…) ;
Examen des griefs 1 et 2 :
Attendu qu’il est établi à suffisance de droit que (…) n’exerce pas personnellement, de manière effective et continue, les activités de syndic exercées par la S.A. (…) dont elle est l’administrateur délégué ;
Que preuve en est sa méconnaissance du portefeuille de copropriétés géré par sa société et son absence systématique aux A.G. des différentes copropriétés ;
Que (…) pourrait se dédouaner de ce manquement si elle contrôlait de manière effective et continue l’activité de ses salariés ou si l’activité de syndic exercée par la S.A. (…) était contrôlée par un salarié ou un autre administrateur agréé IPI ;
Attendu que (…) ne peut démontrer ce contrôle effectif et continu de ses salariés ;
Qu’en outre, (…) fait appel à des indépendants non agréés IPI - à savoir, (…) et (…) - qui la représentent aux A.G., ce qui suffit à démontrer l’absence de contrôle effectif et continu de l’activité réglementée de syndic ;
Que le grief 1 est ainsi établi à suffisance de droit ;
Attendu qu’il convient, pour examiner le fondement du grief 2 - d’ores et déjà établi en ce qui concerne le fait de collaborer ou d’avoir collaboré avec (…) et (…) alors qu’ils travaillaient en qualité d’indépendants pour la S.A. (…) en n’étant pas agréé IPI (la Chambre exécutive note que des régularisations seraient en cours mais aucun élément probant n’est apporté) -, de rappeler les règles s’appliquant en la matière ;
Le port du titre et l'exercice de la profession d'agent immobilier sont strictement réglementés en vertu de la loi du 11/02/2013 organisant la profession d'agent immobilier et de la loi cadre relative aux professions intellectuelles prestataires de services codifiée par l'AR du 3/08/2007;
L' AR du 6/09/1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier et l' AR du 17/02/1995 ont respectivement créé et procédé à l'installation de l'Institut professionnel des Agents Immobiliers ;
L'accès à la profession d'agent immobilier est régi par un AR du 30/08/2013 ;
L'article 4 de la loi cadre codifiée par AR du 3/08/2007 et l'article 5 de la loi du 11/02/2013 prévoient le caractère obligatoire d'une agréation à IPI pour pouvoir exercer la profession d'agent immobilier ou en porter le titre ;
L' IPI a pour mission légale de contrôler le respect des règles concernant l'accès et l'exercice de la profession d'agent immobilier et d'agir en justice afin notamment d'obtenir la cessation d'infractions ou de pratiques contraires à la réglementation ;
L'article 4 de la loi-cadre du 3/08/2007 dispose que :
« Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, une profession réglementée en exécution du présent titre, ou en porter le titre professionnel, s'il n'est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires ou si, étant établi à l'étranger, il n'a obtenu l'autorisation d'exercer occasionnellement cette profession.
Lorsque la profession réglementée est exercée dans le cadre d'une personne morale, l'alinéa précédent est uniquement applicable à celui ou ceux de ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent personnellement l'activité réglementée ou qui ont la direction effective des services où elle est exercée. A défaut de ces personnes, l'obligation énoncée à l'alinéa 1er s'applique à un administrateur ou à un gérant ou à un associé actif de la personne morale désignée à cet effet.
Pour l'application de la présente loi, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.
Il ne faut pas satisfaire aux obligations découlant de l'alinéa 1er pour exercer la profession dans les liens d'un contrat de travail, mais les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel » ;
L'article 5 de la loi du 11/02/2013 dispose que :
« […]Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s'il n'est inscrit
dans la colonne de la profession qu'il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu'il exerce de la liste des stagiaires.
Nul ne peut exercer en qualité d'agent immobilier régisseur s'il n'est inscrit à au moins une des deux colonnes dudit tableau »;
L'article 10 § 2 de la loi du 11/02/2013 dispose que :
« Si la personne morale n'est pas inscrite au tableau, les administrateurs, gérants et/ou associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l'exercice de la profession au sein de la personne morale.
La personne morale visée à l'alinéa précédent doit respecter les conditions suivantes :
1° ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent l'activité réglementée et qui ont la direction effective des départements au sein desquels l'activité est exercée, doivent être inscrits dans la colonne correspondante du tableau ou de la liste.
2° A défaut de ces personnes, l'obligation visée au 1° s'applique à un administrateur ou un gérant ou un associé actif de la personne morale désignée à cet effet. Pour l'application de la présente loi, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant » ;
En application de l'article 2, 4° de la loi du 11/02/2013 organisant la profession d'agent immobilier, doit être considéré comme agent immobilier celui qui exerce une ou plusieurs activités mentionnées aux 5°, 6° et 7° ;
En application de l'article 2, 5°, l'intermédiaire est celui qui, pour compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d'achat, d'échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ;
Attendu qu’en l’espèce, si (…) sont salariés par la S.A. (…), il n’en demeure pas moins qu’ils sont en outre (…) ou ont été (…) administrateurs de la S.A. (…) ;
Qu’en vertu de l’article 10 § 2, 2° de la loi du 11 février 2013, ils sont ainsi présumés de manière irréfragable exercer (…) ou avoir exercé (…) leurs activités en tant qu’indépendants et que, partant, ils devaient être agréés par l’IPI ;
Qu’il est constant qu’aucun des deux ne possède cette agréation ;
Que le grief 2 est donc établi et fondé en ce qui concerne (…) ((…) n’étant pas expressément visé dans ce deuxième grief) ;
Attendu que, vainement, (…) avance une contradiction dans la loi entre l’article 5 et l’article 10 ou une exception prévue à l’article 10 dont elle doit pouvoir se prévaloir ;
Que telle n’est pas l’interprétation de l’IPI, constante et encore rappelée dans l’IPI-Mail 234 du 31 janvier 2018, largement confortée par les Cours et tribunaux (Tribunal de Commerce de Bruxelles, jugements (…) du (…) et (…) du (..)), qui ont tous deux reçu l’action en cessation introduite par l’IPI à l’encontre de sociétés et de salariés desdites sociétés exerçant également un mandat d’administrateur au sein des sociétés, ce sans agréation par l’IPI) ;
Grief 3 :
3a : Attendu que ce grief est non contesté et fondé, (…) avançant pour explication que l’ACP (…) était précédemment gérée par un autre syndic qui n’avait pas de contrat et qu’elle a omis de régulariser ;
3b, 3c, 3e, 3f et 3g : Attendu que ces griefs ne sont pas établis ;
Que (…) a hérité d’une situation préexistante qu’elle a géré au mieux des intérêts de la copropriété sans qu’un manquement déontologique puisse être retenu à sa charge ;
Qu’il faut en outre rappeler que les comptes ont été approuvés chaque année sans remarques ;
3 d : Attendu que ce grief, portant sur le remboursement tardif par (…) de (…) € et (…) € prélevés après la fin de son mandat demeure établi et est d’ailleurs admis par l’intéressée ;
Grief 4 :
Que ce grief portant sur l’absence de suivi de formation professionnelle obligatoire pendant les années (…) et (…) est fondé et d’ailleurs non contesté ;
En se comportant comme visé aux griefs retenus, l’appelée a manqué à ses devoirs dignité, délicatesse, diligence, confraternité et perfectionnement professionnel, tous inhérents à la profession d’agent immobilier, et elle a violé les articles 1, 3, 4, 8, 22, 23, 36 et 78 du Code de déontologie, approuvé par A.R. du 27 septembre 2006.
IV. DE LA SANCTION :
Pour apprécier la sanction qui s’impose, la Chambre exécutive tiendra compte des éléments suivants :
- la nature et la gravité intrinsèque des faits qui ne peuvent être ni banalisés, ni tolérés ;
- la nécessité de faire prendre conscience à l’appelé de son obligation de respecter les règles élémentaires relatives à l’exercice de la profession d’agent immobilier syndic ;
- l’impérieuse nécessité d’empêcher la réitération de pareils comportements ;
- les antécédents disciplinaires de l’appelée ;
- le caractère répété de faits et la période durant laquelle ils ont été commis ;
- l’absence de véritable et sérieuse prise de conscience tant de l’inadéquation que de la gravité de son comportement général ;
- les conséquences notamment financières et administratives pour les copropriétaires qui ont subi à tout le moins de sérieux désagréments;
- l’atteinte aux confrères et à l’image de la profession, notamment de syndic ;
- le manque manifeste et caractérisé de professionnalisme ;
- la négligence caractérisée dont elle a fait preuve ;
Compte tenu de ces éléments, la sanction de la radiation sera prononcée ;
PAR CES MOTIFS,
La Chambre exécutive d’expression française ;
Statuant contradictoirement en première instance et après délibération ; Déclare les poursuites disciplinaires recevables et partiellement fondées ;
En conséquence, dit établis, à charge de l’appelée (…), les griefs à elle reprochés tels que libellés dans la convocation lui adressée en date du (…), à l’exception des griefs formulés sous 3b, 3c, 3e, 3f et 3g, qui sont déclarés non établis ;
Prononce, du chef des griefs retenus réunis, à l’encontre de l’appelée (…), la sanction de la RADIATION de la ou des colonnes du tableau des titulaires de la profession de courtier et/ou de syndic ;
En conséquence, dit pour droit qu’il lui sera dorénavant interdit d’exercer toutes les activités relevant de la profession d’agent immobilier ;
(…)
Juridiction : Chambre d’appel d’expression française Date : 29/06/2010
Type de décision : contradictoire Numéro de décision : 614
Syndic d’immeuble – non tenue d’assemblées générales – absence d’approbation des comptes – non exécution d’un jugement – commande de services pour compte de la copropriété à une société avec laquelle il a des liens – opérations bancaires et financières irrégulières - manquement aux articles 1, 26, 27, 70, 76 et 78 du code de déontologie.
Texte :
(…)
Appelante de la décision n° DD438 du 26 janvier 2010 par laquelle la Chambre exécutive d’expression française de l’Institut professionnel des agents immobiliers lui a infligé la sanction disciplinaire de la radiation;
(…)
3) Examen du recours
L’appelante a été poursuivie devant la Chambre exécutive pour les griefs suivants :
« (…)
Dans le cadre de l’exercice, depuis l’assemblée générale du 11 décembre 2005, de la mission de syndic de la résidence B. sise à (…), confiée à la S.A. X., dont le siège social est situé à (…) et dont le siège d’exploitation est situé à (…), dont vous êtes administrateur avec pouvoir de signature.
a.
Etre restée en défaut d’organiser les assemblées statutaires annuelles des copropriétaires et de leur faire approuver les comptes de la copropriété, avec la circonstance que les commissaires aux comptes ont constaté, pour les exercices 2005 à 2008, 13 erreurs comptables portant sur plus de
8.500 €.
b.
Avoir fait bénéficier la SCRI Z. de l’ensemble des commandes de plomberie de la copropriété, sans aviser les copropriétaires de votre proximité avec cette société dont le siège social est situé à la même adresse que votre domicile, soit à (…), et dont un associé est ou a été domicilié au siège de la
S.A. X., cela pour un montant total de 32.689,62 € pendant les années 2005, 2006 et 2007 et le premier trimestre 2008.
c.
Avoir réglé ou fait régler les factures, à l’apparence correcte, de la SCRI Z. en effectuant des transferts en faveur du compte bancaire de la S.A. X. ou de votre propre compte bancaire
personnel (à concurrence de plus de 20.000 € au cours de la période concernée en ce qui concerne votre compte bancaire personnel).
d.
Etre restée en défaut de tenir une assemblée générale extraordinaire requise par les copropriétaires conformément à l’article 577-6 § 2 du Code civil et vous être fait condamner, par jugement du 25 février 2009 du juge de paix (…), à organiser une assemblée générale des copropriétaires dans le mois suivant la signification du jugement, et ne pas avoir convoqué ladite assemblée dans le délai imparti, bien que le jugement du 25 février 2009 vous ait été signifié le 25 mars 2009.
e.
Après que le juge de paix (…) ait, par jugement du 30 avril 2009, constaté que vous n’aviez pas exécuté son jugement du 25 février 2009, avoir vu mettre fin au mandat de syndic de la S.A. X. en raison de la désignation, en qualité de syndic provisoire, de la S.A. P.
f.
Avoir effectué différentes opérations financières irrégulières, à partir du compte de la copropriété, pour un montant total de 8.555,81 €, en donnant l’illusion de créditer des bénéficiaires fictifs alors que les titulaires réels des comptes crédités étaient tantôt la S.A. X., tantôt vous-même et tantôt C., patron de la SCRI Z.
g.
Avoir refusé aux vérificateurs aux comptes de la copropriété l’accès aux pièces comptables postérieures au 15 mars 2008.
h.
Avoir cité directement devant le Tribunal Correctionnel Monsieur D. et Madame R., vérificateurs aux comptes, ainsi que Monsieur R., membre du conseil de gérance, et cela dans le but de tenter de différer votre obligation de rendre compte à l’assemblée générale des copropriétaires.
(…) »
*
C’est à bon droit, sauf ce qui sera dit pour les griefs repris sous g. et h., par une motivation que la Chambre d’appel fait sienne, que la Chambre exécutive a déclaré établis l’ensemble des griefs articulés à l’encontre de l’appelante à l’exception de celui repris sous a. qui ne l’est que partiellement relativement à l’année 2008 et non pour les années antérieures visées dans la convocation ;
C’est également à bon droit, à défaut de précisions quant au manquement incriminé, que le grief e. a été écarté ;
La Chambre d’appel estime qu’un doute devant profiter à l’appelante peut être admis au niveau des griefs g. et h. ;
Relativement au grief b., l’appelante reconnaît avoir fait bénéficier la SCRI Z. – gérée par son compagnon et dont le siège social était à son domicile – d’importants travaux sans à tout le moins avertir le conseil de gérance de l’important conflit d’intérêts ainsi créé ;
Le grief c. est établi indifféremment des éventuelles implications fiscales étrangères à la cause, les paiements effectués établissant une confusion totale entre les intervenants et rendant à tout le moins malaisées les opérations de contrôle ;
Le grief d. est de la même manière établi par les pièces du dossier, à savoir notamment le jugement définitif prononcé le 25 février 2009 par le juge de paix (…) ;
La matérialité du grief f. n’est pas contestée, l’appelante tentant toutefois d’en attribuer la responsabilité à une aide-comptable ;
Cette affirmation n’est pas crédible compte tenu de l’insertion de bénéficiaires fictifs et de la reprise comme bénéficiaires réels de sa société, de son compagnon ou encore de l’appelante elle-même ;
S’il n’appartient pas à l’autorité disciplinaire d’apprécier la qualification éventuellement pénale des faits reprochés, il est en revanche de sa compétence de se prononcer sur l’adéquation de ces derniers avec les règles de la déontologie et sur les conséquences à en tirer à ce niveau ; en l’espèce, les paiements indus effectués ne sont pas contestables, même si une régularisation, au demeurant uniquement partielle, est intervenue ;
Relativement à la sanction prononcée, c’est à bon droit que la Chambre exécutive a considéré que ces manquements justifiaient que soit prononcée la sanction de la radiation ;
La circonstance que la Chambre d’appel décide de ne pas retenir à charge de l’appelante les griefs g.et h. n’est pas de nature à modifier la sanction infligée par la Chambre exécutive ;
Il apparaît en effet que l’appelante a, de manière répétée et durant une longue période, adopté un comportement contraire à la déontologie la plus élémentaire, notamment en confiant, sans en avertir les copropriétaires, d’importants travaux à un tiers avec lequel elle entretenait des liens étroits et en effectuant des paiements à tout le moins indus ;
En agissant de la sorte, l’appelante a jeté le discrédit sur la profession et sur son image vis-à-vis des tiers ;
Les atteintes graves et répétées aux devoirs de délicatesse, de probité et de diligence justifient pleinement, pour les judicieux motifs adoptés par la Chambre exécutive auxquels la Chambre d’appel se réfère, la sanction de la radiation prononcée ;
PAR CES MOTIFS,
LA CHAMBRE D'APPEL D'EXPRESSION FRANCAISE,
Statuant contradictoirement, Reçoit l’appel,
Le dit partiellement fondé en ce qui concerne les griefs g. et h.qui sont déclarés non établis ;
Confirme la décision entreprise en ce qui concerne les autres griefs et en tant qu’elle a prononcé à l’encontre de l’appelante, Madame (…), la peine de la radiation ;
Juridiction : Chambre exécutive d’expression française Date : 21/12/2010
Type de décision : par défaut Numéro de décision : DD521
Syndic – absence de convocation d’assemblées générales ordinaires – absence d’établissement de comptes annuels – désignation d’un syndic judiciaire par le juge de paix – non paiement de la prime d’assurance de l’immeuble – non transmission des documents au syndic judiciaire puis au syndic successeur – manquement aux articles 1, 14, 15, 16, 20,
23, 29, 70, 78 et 83 du code de déontologie.
Texte :
« (…)
En votre qualité de syndic de la résidence (…) sise à (…), fonction exercée au moins de 2008 au 22 juin 2010, date de désignation d’un syndic judiciaire,
1. Ne pas avoir établi les comptes annuels des exercices 2008 et 2009 et ne pas avoir convoqué d’assemblée générale depuis le 9 septembre 2008, témoignant ainsi d’une inertie totale dans votre gestion de la copropriété avec la conséquence que le Juge de Paix de (…) a dû désigner un syndic provisoire par jugement du 22 juin 2010.
2. Avoir mis en péril l’immeuble que vous étiez chargé de gérer en omettant de régler la prime de l’assurance incendie.
3. Avoir omis de remettre au syndic judiciaire qui vous a succédé puis au syndic professionnel qui a été désigné par l’assemblée générale du 20 juillet 2010, les documents de la copropriété ainsi que des sommes lui appartenant, et cela malgré les rappels qui vous ont été adressés et malgré votre promesse du 3 septembre 2010 de remettre les documents au plus tard le 20 septembre 2010, avec la circonstance que l’association des copropriétaires a dû entamer une action judiciaire pour obtenir la restitution des documents.
4. Omettre de mentionner sur vos documents la garantie financière que vous avez dû souscrire conformément à vos obligations déontologiques.
Avoir ainsi manqué à vos devoirs de probité, de confraternité, de dignité, de délicatesse et de diligence et avoir violé les articles 1, 14, 15, 16, 20, 23, 29, 70, 78 et 83 du Code de Déontologie (approuvé par AR du 27/09/2006, M.B. du 18/10/2006). »
(…)
III. EXAMEN DES GRIEFS :
Il ressort des éléments du dossier de la procédure et plus particulièrement du rapport (…) que les griefs reprochés à Monsieur (…) sont établis tels que libellés par l’Assesseur juridique dans la convocation du 20 octobre 2010 ;
En se comportant comme visé aux griefs retenus, l’appelé a manqué à ses devoirs de probité, de dignité, de délicatesse, de diligence et de confraternité inhérents à la profession d’agent immobilier dont l’image et la réputation en général ont été ternies par ses agissements et enfin de déférence envers les organes de l’IPI et il a violé les articles 1, 14, 15, 16, 20, 23, 29, 70, 78 et 83 du Code de déontologie, approuvé par A.R. du 27 septembre 2006.
IV. DE LA SANCTION :
Pour apprécier la sanction qui s’impose, la Chambre exécutive tiendra compte des éléments suivants :
- la nature et la gravité intrinsèque des faits qui ne peuvent être banalisés ;
- la nécessité de faire prendre conscience à l’appelé de son obligation de respecter les règles élémentaires relatives à l’exercice de la profession d’agent immobilier ;
- l’impérieuse nécessité d’empêcher la réitération de pareils comportements ;
- les antécédents disciplinaires de l’appelé;
- la période durant laquelle les faits ont été commis ;
- des conséquences notamment financières et administratives pour les copropriétaires qui ont subi à tout le moins de sérieux désagréments;
- l’atteinte à l’image de la profession, notamment de syndic ; En conséquence, la sanction de la radiation sera prononcée ;
PAR CES MOTIFS,
La Chambre exécutive d’expression française ;
Statuant par défaut en première instance et après délibération ; Déclare les poursuites recevables et fondées ;
En conséquence, dit établis, à charge de Monsieur (…), les griefs reprochés tels que libellés dans la convocation lui adressée en date du 20 octobre 2010;
Prononce, du chef de ceux-ci réunis, à l’encontre de Monsieur (…), la sanction de la radiation ;
Juridiction : Chambre exécutive d’expression française Date : 26/04/2011
Type de décision : sur opposition Numéro de décision : DD557
Syndic – absence d’établissement de bilans et de balances – départ prématuré lors d’une assemblée générale – manquement aux articles 70 et 72 du code de déontologie.
Texte :
(…)
L’opposant a été poursuivi devant la présente Chambre pour les griefs suivants : D(…)
« En votre qualité de syndic de l’association des copropriétaires de l’immeuble sis à (…), exercée par le biais de la s.c.r.i. X. dont vous avez la responsabilité déontologique en tant qu’administrateur délégué :
1. Ne pas avoir, entre le (…) (date de votre nomination en qualité de syndic de l’ACP Z.) et le (…) (date de votre démission en cette même qualité) réalisé les relevés et états patrimoniaux dans les délais normaux ;
En effet, le Rapporteur (…) n’a reçu la comptabilité pour la période allant de (…) à (…) que le 25/05/2010 alors qu’elle semble cependant avoir été éditée le 10/10/2008.
2. (…) avoir quitté l’assemblée générale en cours de séance, suite au refus des copropriétaires d’approuver les comptes, alors qu’il restait encore quatre points à l’ordre du jour, dont le renouvellement du mandat du syndic et le budget, dont l’examen ne dépendait pas de l’approbation des comptes.
Vous n’avez pas agi de manière professionnelle en laissant la situation dégénérer au sein de la copropriété. Vous n’avez pas été l’élément modérateur et vous n’avez pas su vous imposer pour faire comprendre aux copropriétaires que la gestion d’une copropriété suivait des règles bien précises.
Avoir ainsi manqué à vos devoirs de diligence, d’information et de conseil ainsi qu’aux articles 70 et 72 du Code de Déontologie (approuvé par A.R. du 27/09/2006, M.B. du 18/10/2006 ) ».
Par décision du 25 janvier 2011, la présente Chambre, statuant par défaut, a estimé que les poursuites disciplinaires étaient recevables et que les griefs étaient partiellement établis et justifiaient la sanction de la suspension d’une durée d’un mois;
(…)
III. EXAMEN DES GRIEFS
Il résulte toujours des éléments du dossier de la procédure et notamment de l’instruction réalisée par le rapporteur (…) mais également de l’instruction des faits réalisée à l’audience du 22 mars 2011 et des débats tenus à celle-ci que les griefs demeurent établis tels que retenus par la décision querellée par l’opposant mais non énervée par ses moyens ;
En effet et comme reconnu par lui à l’audience, l’opposant n’a communiqué ni bilan, ni balance aux copropriétaires (au motif, selon lui, qu’ils « ne les comprennent pas ») alors que l’article 70 du Code de déontologie impose la réalisation et la communication de comptes, relevés et états patrimoniaux par catégories et types de frais, dépenses et recettes, ce qui n’était manifestement pas le cas en l’espèce, l’opposant reconnaissant n’établir et ne communiquer qu’un relevé individuel (passif et actif) de chaque copropriétaire sans les informer de la situation patrimoniale globale de la copropriété ;
Par ailleurs, il a aussi reconnu avoir quitté l’assemblée générale du (…) « sous le coup de la colère » alors qu’en sa qualité de professionnel et chargé conventionnellement de tenir les assemblées générales, il devait, si nécessaire, se contenir et réagir adéquatement sans s’emporter et en donnant les informations et les conseils utiles d’autant plus que ses comptes, relevés et états patrimoniaux étaient incomplets ;
En se comportant comme visé aux griefs retenus, l’appelé a bien manqué à ses devoirs d’information, de diligence, de conseil, de probité, de dignité et de délicatesse inhérents à la profession d’agent immobilier et de syndic et il a violé les articles 70 et 72 du Code de déontologie, approuvé par A.R. du 27 septembre 2006.
IV. DE LA SANCTION :
Concernant la sanction, l’opposant pourra bénéficier d’une atténuation de celle prononcée par défaut à son encontre, et ce en raison de sa franchise, de ses explications quant à l’ambiance houleuse régnant au sein de cette copropriété et à l’hostilité de certains copropriétaires qui entendaient apparemment lui imposer des règles de gestion non conformes, de la nature des faits qui ne présentent pas une gravité extrême sans toutefois pouvoir être banalisés, de l’absence d’antécédent disciplinaire et de l’espoir d’amendement dans le chef de l’opposant ;
En conséquence, la sanction du blâme sera prononcée ;
PAR CES MOTIFS,
La Chambre exécutive d’expression française ;
Statuant sur opposition, en première instance et après délibération ; Déclare l’opposition recevable et partiellement fondée;
Dit que demeurent établis, à charge de Monsieur (…), les griefs retenus par décision du 25 janvier 2011;
Prononce, du chef de ceux-ci réunis, la sanction du blâme ;
Juridiction : Chambre exécutive d’expression française Date : 24/01/2012
Type de décision : défaut Numéro de décision : DD864
Syndic – non transmission ou transmission tardive de documents au successeur – restitution tardive de liquidités – transferts injustifiés de fonds entre copropriétés – détournements de fonds – absence d’établissement des comptes – défaut de couverture d’assurance professionnelle et de cautionnement – non présentation aux auditions fixées par le rapporteur – absence de réponses aux demandes de l’autorité disciplinaire – manquement aux articles 1, 5, 32, 44, 69, 70, 77 et 78 du code de déontologie.
Texte :
(…)
« D(…)
En votre qualité de gérante de la S.P.R.L. (…), ex-syndic de l’association des copropriétaires de la résidence (…) sise à (…), dont le mandat a été exercé jusqu’au (…) :
1. Depuis le (…), ne pas avoir restitué les documents bancaires de la copropriété au syndic qui vous a succédé ;
2. Entre le (…) et le (…), avoir tardé à restituer à la copropriété l’intégralité de ses liquidités ;
3. Avoir omis de réagir :
- au courrier du 04/12/2009 du secrétariat de la Chambre Exécutive ;
- aux courriers et rappels de l’assesseur juridique 15/03/2010, 20/04/2010, 20/05/2010 et 04/06/2010 ;
- aux courriers et rappels du rapporteur des 02/03/2011, 06/04/2011 et 03/05/2011 ;
Et ne pas avoir daigné vous présenter aux auditions fixées par le rapporteur les 29/03/2011 et 20/05/2011 ;
Avoir ainsi manqué à vos devoirs de diligence, de confraternité, de dignité et de déférence envers les organes de l’Institut ainsi qu’aux articles 1, 44 et 78 du Code de déontologie (approuvé par
A.R. du 27septembre 2006, M.B. du 18 octobre 2006).
En votre qualité de gérante de la S.P.R.L. (…), ex-syndic de l’association des copropriétaires de la résidence (…) sise à (…) et de l’association des copropriétaires de l’immeuble (…) sis à (…), dont les mandats ont été exercés entre le (…) et le (…) :
1. Entre le (…) et le (…), avoir tardé à restituer l’ensemble des pièces comptables et de gestion de l’association des copropriétaires (…) malgré les rappels du syndic qui vous a succédé et malgré votre condamnation par défaut à restituer ces documents, prononcée par le Tribunal de Première Instance (…) siégeant en référés (…) (pièce 4). Ces pièces n’ont été restituées par la SPRL (…) qu’à l’intervention de l’huissier de justice mandaté par l’association des copropriétaires (…) ;
2. Entre le (…) et le (…), avoir tardé à restituer l’ensemble des pièces comptables et de gestion de l’association des copropriétaires (…) malgré les rappels du syndic qui vous a succédé et malgré votre condamnation par défaut à restituer ces documents, prononcée par le Tribunal de Première Instance (…) siégeant en référés (…) (pièce 4). Ces pièces n’ont été restituées par la SPRL (…) qu’à l’intervention de l’huissier de justice mandaté par l’association des copropriétaires (…) ;
3. Entre le (…) et le (…), avoir transféré de l’argent entre les comptes de l’ACP (…) et de l’ACP (…) vers d’autres copropriétés dont vous aviez la gérance (…), sans aucune justification et alors que ces deux copropriétés n’avaient aucune dette envers ces autres copropriétés (pièces 21.3 et 21.4);
4. Entre le (…) et le (…), avoir prélevé par carte bancaire des montants des comptes bancaires de ces deux copropriétés sans aucune justification, pour un montant total de 23.760 € pour l’ACP (…) et de 14.800 € pour l’ACP (…).
5. Avoir omis d’établir, pour ces deux copropriétés, les comptes pour l’exercice allant du (…) au (…) ;
6. Avoir omis de réagir :
- au courrier du 24/01/2011 du secrétariat de la Chambre Exécutive ;
- au courrier de rappel de l’assesseur juridique du 14/02/2011 ;
- aux courriers et rappels du rapporteur des 02/03/2011, 06/04/2011 et 03/05/2011 ;
Et ne pas avoir daigné vous présenter aux auditions fixées par le rapporteur les 29/03/2011 et 20/05/2011 ;
Avoir ainsi manqué à vos devoirs de diligence, de confraternité, d’honnêteté, de dignité et de déférence envers les organes de l’Institut ainsi qu’aux articles 1, 44, 69, 70, 77 et 78 du Code de déontologie (approuvé par A.R. du 27septembre 2006, M.B. du 18 octobre 2006).
Etre demeurée en défaut de couverture d’assurance professionnelle et de cautionnement depuis le 11/05/2011 ou à tout le moins être restée en défaut de produire la preuve d’une couverture pour cette période et ce malgré la demande expresse de l’assesseur juridique du 14/09/2011.
Avoir failli à votre devoir de diligence et avoir manqué aux obligations contenues notamment aux articles 5, 32 et 44 du code de déontologie et à la directive déontologique relative à l’assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement (A.R. du 27/09/2006, M.B. 18/10/2006). »
(…)
III. EXAMEN DES GRIEFS
Il ressort de l’examen des pièces du dossier et notamment les plaintes et les rapports du rapporteur désigné pour instruire les faits, que les griefs reprochés à l’appelée sont établis tels que libellés dans la convocation du 19/10/2011 et repris ci-dessus ;
En se comportant comme visé aux griefs retenus, l’appelée a manqué aux devoirs de probité, de délicatesse, de diligence, de dignité, de confraternité et de déférence envers les organes de l’IPI, tous inhérents à la profession d’agent immobilier et de syndic et elle a violé les articles 1, 5, 32, 44, 69, 70, 77 et 78 du Code de déontologie, approuvé par A.R. du 27 septembre 2006.
IV. DE LA SANCTION :
Pour apprécier la sanction qui s’impose, la Chambre exécutive tiendra compte des éléments suivants :
- la nature et la gravité intrinsèque des faits qui ne peuvent être banalisés ;
- la nécessité de faire prendre conscience à l’appelée que les règles élémentaires relatives à l’exercice de la profession d’agent immobilier ne peuvent être à ce point bafouées;
- l’impérieuse nécessité d’empêcher la réitération de pareils comportements ;
- le caractère répété de faits et la période durant laquelle ils ont été commis ;
- les conséquences notamment financières et administratives pour les copropriétaires qui ont subi à tout le moins de sérieux désagréments;
- les risques graves encourus par ses co-contractants et les tiers en raison de son défaut de couverture tant en responsabilité professionnelle qu’en cautionnement;
- l’atteinte portée à l’image et à la réputation de la profession, notamment de syndic ; En conséquence, la sanction de la radiation sera prononcée ;
PAR CES MOTIFS,
La Chambre exécutive d’expression française ;
Statuant par défaut en première instance et après délibération ; (…)
Déclare les poursuites disciplinaires recevables et fondées ;
En conséquence, dit établis, à charge de Madame (…), les griefs à elle reprochés tels que libellés dans la convocation du 19/10/2011 et repris ci-dessus;
Prononce, du chef de ceux-ci réunis, à l’encontre de l’appelée, la sanction de la radiation;
Juridiction : Chambre d’appel d’expression française Date : 29/06/2010
Type de décision : contradictoire Numéro de décision : 614
Syndic d’immeuble – non tenue d’assemblées générales – absence d’approbation des comptes – non exécution d’un jugement – commande de services pour compte de la copropriété à une société avec laquelle il a des liens – opérations bancaires et financières irrégulières - manquement aux articles 1, 26, 27, 70, 76 et 78 du code de déontologie.
Texte :
(…)
Appelante de la décision n° DD438 du 26 janvier 2010 par laquelle la Chambre exécutive d’expression française de l’Institut professionnel des agents immobiliers lui a infligé la sanction disciplinaire de la radiation;
(…)
3) Examen du recours
L’appelante a été poursuivie devant la Chambre exécutive pour les griefs suivants :
« (…)
Dans le cadre de l’exercice, depuis l’assemblée générale du 11 décembre 2005, de la mission de syndic de la résidence B. sise à (…), confiée à la S.A. X., dont le siège social est situé à (…) et dont le siège d’exploitation est situé à (…), dont vous êtes administrateur avec pouvoir de signature.
a.
Etre restée en défaut d’organiser les assemblées statutaires annuelles des copropriétaires et de leur faire approuver les comptes de la copropriété, avec la circonstance que les commissaires aux comptes ont constaté, pour les exercices 2005 à 2008, 13 erreurs comptables portant sur plus de
8.500 €.
b.
Avoir fait bénéficier la SCRI Z. de l’ensemble des commandes de plomberie de la copropriété, sans aviser les copropriétaires de votre proximité avec cette société dont le siège social est situé à la même adresse que votre domicile, soit à (…), et dont un associé est ou a été domicilié au siège de la
S.A. X., cela pour un montant total de 32.689,62 € pendant les années 2005, 2006 et 2007 et le premier trimestre 2008.
c.
Avoir réglé ou fait régler les factures, à l’apparence correcte, de la SCRI Z. en effectuant des transferts en faveur du compte bancaire de la S.A. X. ou de votre propre compte bancaire
personnel (à concurrence de plus de 20.000 € au cours de la période concernée en ce qui concerne votre compte bancaire personnel).
d.
Etre restée en défaut de tenir une assemblée générale extraordinaire requise par les copropriétaires conformément à l’article 577-6 § 2 du Code civil et vous être fait condamner, par jugement du 25 février 2009 du juge de paix (…), à organiser une assemblée générale des copropriétaires dans le mois suivant la signification du jugement, et ne pas avoir convoqué ladite assemblée dans le délai imparti, bien que le jugement du 25 février 2009 vous ait été signifié le 25 mars 2009.
e.
Après que le juge de paix (…) ait, par jugement du 30 avril 2009, constaté que vous n’aviez pas exécuté son jugement du 25 février 2009, avoir vu mettre fin au mandat de syndic de la S.A. X. en raison de la désignation, en qualité de syndic provisoire, de la S.A. P.
f.
Avoir effectué différentes opérations financières irrégulières, à partir du compte de la copropriété, pour un montant total de 8.555,81 €, en donnant l’illusion de créditer des bénéficiaires fictifs alors que les titulaires réels des comptes crédités étaient tantôt la S.A. X., tantôt vous-même et tantôt C., patron de la SCRI Z.
g.
Avoir refusé aux vérificateurs aux comptes de la copropriété l’accès aux pièces comptables postérieures au 15 mars 2008.
h.
Avoir cité directement devant le Tribunal Correctionnel Monsieur D. et Madame R., vérificateurs aux comptes, ainsi que Monsieur R., membre du conseil de gérance, et cela dans le but de tenter de différer votre obligation de rendre compte à l’assemblée générale des copropriétaires.
(…) »
*
C’est à bon droit, sauf ce qui sera dit pour les griefs repris sous g. et h., par une motivation que la Chambre d’appel fait sienne, que la Chambre exécutive a déclaré établis l’ensemble des griefs articulés à l’encontre de l’appelante à l’exception de celui repris sous a. qui ne l’est que partiellement relativement à l’année 2008 et non pour les années antérieures visées dans la convocation ;
C’est également à bon droit, à défaut de précisions quant au manquement incriminé, que le grief e. a été écarté ;
La Chambre d’appel estime qu’un doute devant profiter à l’appelante peut être admis au niveau des griefs g. et h. ;
Relativement au grief b., l’appelante reconnaît avoir fait bénéficier la SCRI Z. – gérée par son compagnon et dont le siège social était à son domicile – d’importants travaux sans à tout le moins avertir le conseil de gérance de l’important conflit d’intérêts ainsi créé ;
Le grief c. est établi indifféremment des éventuelles implications fiscales étrangères à la cause, les paiements effectués établissant une confusion totale entre les intervenants et rendant à tout le moins malaisées les opérations de contrôle ;
Le grief d. est de la même manière établi par les pièces du dossier, à savoir notamment le jugement définitif prononcé le 25 février 2009 par le juge de paix (…) ;
La matérialité du grief f. n’est pas contestée, l’appelante tentant toutefois d’en attribuer la responsabilité à une aide-comptable ;
Cette affirmation n’est pas crédible compte tenu de l’insertion de bénéficiaires fictifs et de la reprise comme bénéficiaires réels de sa société, de son compagnon ou encore de l’appelante elle-même ;
S’il n’appartient pas à l’autorité disciplinaire d’apprécier la qualification éventuellement pénale des faits reprochés, il est en revanche de sa compétence de se prononcer sur l’adéquation de ces derniers avec les règles de la déontologie et sur les conséquences à en tirer à ce niveau ; en l’espèce, les paiements indus effectués ne sont pas contestables, même si une régularisation, au demeurant uniquement partielle, est intervenue ;
Relativement à la sanction prononcée, c’est à bon droit que la Chambre exécutive a considéré que ces manquements justifiaient que soit prononcée la sanction de la radiation ;
La circonstance que la Chambre d’appel décide de ne pas retenir à charge de l’appelante les griefs g.et h. n’est pas de nature à modifier la sanction infligée par la Chambre exécutive ;
Il apparaît en effet que l’appelante a, de manière répétée et durant une longue période, adopté un comportement contraire à la déontologie la plus élémentaire, notamment en confiant, sans en avertir les copropriétaires, d’importants travaux à un tiers avec lequel elle entretenait des liens étroits et en effectuant des paiements à tout le moins indus ;
En agissant de la sorte, l’appelante a jeté le discrédit sur la profession et sur son image vis-à-vis des tiers ;
Les atteintes graves et répétées aux devoirs de délicatesse, de probité et de diligence justifient pleinement, pour les judicieux motifs adoptés par la Chambre exécutive auxquels la Chambre d’appel se réfère, la sanction de la radiation prononcée ;
PAR CES MOTIFS,
LA CHAMBRE D'APPEL D'EXPRESSION FRANCAISE,
Statuant contradictoirement, Reçoit l’appel,
Le dit partiellement fondé en ce qui concerne les griefs g. et h.qui sont déclarés non établis ;
Confirme la décision entreprise en ce qui concerne les autres griefs et en tant qu’elle a prononcé à l’encontre de l’appelante, Madame (…), la peine de la radiation ;
Juridiction : Chambre exécutive d’expression française Date : 23/03/2010
Type de décision : contradictoire Numéro de décision : DD463
Syndic d’immeuble – non paiement de la prime d’assurance de l’immeuble – non paiement d’un fournisseur – absence de réponses aux demandes de l’autorité disciplinaire – manquement aux articles 1, 44 et 78 du code de déontologie.
Texte :
(…)
1. Etant syndic de l’immeuble dont Monsieur C. est propriétaire d’un appartement, n’avoir pas réglé la prime d’assurance incendie de l’immeuble pour 2007, avec la conséquence qu’un sinistre survenu dans l’immeuble n’a pas été indemnisé.
2. De même, n’avoir pas payé la facture d’un fournisseur de la copropriété qui s’est vue assigner en justice et avoir laissé prononcer un jugement par défaut soumis à l’exécution par huissier de justice.
3. Avoir laissé sans réponse les lettres de l’assesseur juridique et de l’IPI des 17/03/2008 et 30/06/2009.
Avoir ainsi manqué à vos devoirs de loyauté, de dignité, de délicatesse, de diligence et de déférence envers les organes de l’Institut et avoir violé les articles 1, 44 et 78 du Code de Déontologie.
(…)
III. EXAMEN DES GRIEFS :
Il résulte des éléments du dossier, de l’instruction faite à l’audience du 23 février 2010 au cours de laquelle l’appelée n’a pas contesté les griefs et des débats tenus à celle-ci que les griefs à elle reprochés sont établis tels que libellés dans la convocation de l’assesseur juridique du 21 janvier 2010, l’appelée paraissant tant dépassée par la gestion de cet immeuble ne comportant pourtant que peu de copropriétaires qu’à tout le moins incapable de prendre les mesures et décisions qui s’imposaient en l’espèce et notamment soit donner sa démission, soit poursuivre le ou les débiteurs défaillants ;
En se comportant comme visé aux griefs retenus, l’appelée a porté atteinte tant à ses devoirs de dignité, de probité, de délicatesse, de diligence, de loyauté et de déférence envers les organes de l’IPI inhérents à la profession notamment de syndic qu’à l’image de la profession et a violé les articles 1, 44 et 78 du Code de déontologie approuvé par A.R. du 27/09/2006 ;
IV. DE LA SANCTION :
Pour apprécier la sanction qui s’impose, la Chambre exécutive tiendra compte :
- de la nature et la gravité intrinsèque des faits ;
- des conséquences notamment financières et administratives pour les copropriétaires qui ont subi à tout le moins de sérieux désagréments;
- de l’impérieuse nécessité tant de faire prendre conscience à l’appelée de son obligation de respecter les règles les plus élémentaires relatives à l’exercice de la profession notamment de syndic que d’empêcher la réitération de pareils comportements ;
- de l’absence d’antécédent disciplinaire ;
- de l’espoir d’amendement dans son chef ;
En conséquence, la sanction de la suspension d’un mois sera prononcée ;
PAR CES MOTIFS,
La Chambre exécutive d’expression française ;
Statuant contradictoirement en première instance et après délibération ; Déclare les poursuites disciplinaires recevables et fondées ;
En conséquence, dit établis les griefs reprochés à Madame (…) tels que libellés par l’Assesseur juridique dans sa convocation du 21 janvier 2010 ;
Prononce du chef de ceux-ci à l’encontre de Madame (…) la sanction de la suspension d’une durée d’un mois avec prise d’effet le jour où la présente décision n’est plus susceptible de recours ;
