Le juge de paix doit-il ordonner la mise en conformité sécurité incendie et les travaux urgents en copropriété en Belgique ?

Cet article engage son auteur.

malgré l’intervention de syndics professionnels et la rédaction de rapports par des géomètres experts attestant que les normes incendie de base (détecteurs, extincteurs, portes coupe-feu, plans d’évacuation, etc.) ne sont pas respectées, certains syndics ne prennent pas les mesures nécessaires. De plus, lorsque des juges de paix sont saisis sur la base d’un rapport établi par un géomètre expert assermenté constatant ces défaillances, il arrive que ces juges de paix, soutenus par le Conseil supérieur de la justice, n’imposent pas la constitution des budgets du fonds de réserve — pourtant indispensables pour garantir la sécurité technique et la conservation des bâtiments — ni la réalisation des mesures de sécurité incendie de base, faisant abstraction des mesures supplémentaires.

Cette situation conduit à la multiplication des incendies, avec des conséquences directes sur la sécurité des biens et des personnes, une augmentation des interventions des zones de secours, et, par voie de conséquence, une hausse des impôts et des primes d’assurance. Le non-respect des normes incendie de base n’est donc pas toujours considéré comme une obligation par certains juges de paix saisis en 2023. Quid ? À quoi servent le code de la copropriété et les normes sur les incendies, si l’exigence fondamentale d’assurer la sécurité technique et incendie des personnes et des biens n’est pas garantie ?

Certains juristes intervenant dans la formation des agents immobiliers rappellent la cupidité et même des techniques d’"enveloppe blanche" auprès des jeunes professionnels ou des jeunes…(un argument déjà employé par la juge de paix quand il lui a été prouvé des envois en plus photographiés). Les juges de paix, le Conseil supérieur de la justice, les ministres de la copropriété et de l’intérieur peuvent-ils cautionner une "politique de l’enveloppe blanche" concernant le respect des normes incendie ? Dans la réalité, oui : certains jugements ne reprennent même pas cette mention, pourtant centrale dans la requête d’un syndic provisoire, après cinq dégâts des eaux et une comptabilité considérée comme fictive… La motivation même écrite à un occupant non informé était d'assurer la sécurité en premier, en plus de comptabilité fictive, d'absence d'AG, d'un avocat ayant été avocat d'un syndic judiciaire géomètre expert, d'absence de transparence sur la comptabilité les factures et fournisseurs....

Il ne s’agit pas de jeter le discrédit sur des juges de paix débordés ; néanmoins, toute autorité judiciaire, et même le bourgmestre, doivent prendre toutes les mesures de précaution lorsqu’il s’agit de la sécurité des personnes et des biens. La cupidité ne devrait jamais être le fondement d’une action en justice. Certains invoqueront toujours des motifs, objectifs ou subjectifs, pour refuser la responsabilité, ou la transférer à autrui… Mais, à un certain moment, il devient un devoir humain, moral et juridique, lorsque l’on est saisi d’un problème de sécurité, de prendre les mesures adéquates et urgentes. Dans le cas précis, les pompiers qui mettent aussi leur vie en jeu ont émis un avis défavorable à l'occupation des bâtiments après 6 ans avec des juges de paix, des syndics IPI, des syndics judiciaires, une bourgmestre, l'IPI, Federia, le SNPC.... Quid? a quoi servent ces organismes et ses personnes si ils ne font pas respecter les normes techniques et de sécurité de base? Quid en 2023, en 2025?

Le juge de paix doit-il ordonner la mise en conformité sécurité incendie et les travaux urgents en copropriété en Belgique ? La sécurité incendie et la réalisation des travaux urgents dans les immeubles en copropriété sont des enjeux majeurs en Belgique, touchant à la fois à la préservation du patrimoine immobilier et, surtout, à la protection de la vie humaine. Si la loi impose des obligations strictes en matière de conformité et d’entretien, la réalité révèle que des blocages internes, des conflits ou des difficultés financières peuvent retarder, voire empêcher, la mise en œuvre de mesures essentielles.

Dans ce contexte, le juge de paix joue un rôle fondamental : il est le garant ultime de la sécurité, de la pérennité de l’immeuble et du respect des droits fondamentaux des occupants. Il est essentiel de rappeler que la sécurité incendie de base ne se limite pas à une simple exigence légale : elle constitue une obligation morale et collective, qui engage la responsabilité de tous les acteurs de la copropriété. Même en l’absence d’un texte précis ou face à des zones grises de la législation, la protection des vies humaines doit toujours primer2.

1. Les obligations légales et techniques en copropriété

• Normes et contrôles : Les arrêtés royaux du 12 mars 1974 et du 1er mars 2009 imposent le contrôle et l’entretien annuels des installations de sécurité incendie par des professionnels qualifiés1. L’arrêté royal du 1er décembre 2016 fixe les normes minimales pour les immeubles à appartements (détecteurs, portes coupe-feu, désenfumage, éclairage, extincteurs…)25.

• Travaux obligatoires : La copropriété doit assurer la conformité des ascenseurs, installations électriques, isolation, salubrité et, surtout, le respect des normes incendie8.

• Planification : Depuis la loi de 2018, le syndic doit établir un budget prévisionnel pour anticiper les frais extraordinaires et éviter la dégradation de l’immeuble6.

2. Les acteurs responsables

• Le syndic : Il doit veiller à l’entretien, à la conformité des équipements de sécurité, inscrire les travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG), et exécuter les décisions votées210.

• Les copropriétaires : Ils doivent voter les travaux nécessaires, payer leur part, signaler tout manquement ou danger, et ne pas entraver la sécurité collective2.

• Le bourgmestre : Il peut, en cas de danger grave, ordonner la fermeture administrative de l’immeuble ou imposer des travaux d’office, sur base de rapports de prévention incendie5.

3. Que faire en cas de blocage ou d’inaction ?

Lorsque l’AG refuse ou tarde à voter les travaux, ou qu’un danger avéré subsiste malgré les alertes (rapport des pompiers, expertises), tout copropriétaire, le syndic, ou même un locataire en danger peut saisir le juge de paix2.La loi prévoit :

• Art. 3.92, §2 du Code civil : Si l’équilibre financier de la copropriété est compromis ou si l’association ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité, le syndic ou des copropriétaires représentant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent demander au juge la désignation d’un administrateur provisoire, qui se substitue aux organes défaillants.

• Art. 3.92, §5 du Code civil : Si la majorité requise n’est pas atteinte en AG, tout copropriétaire peut demander au juge l’autorisation d’accomplir seul, aux frais de l’association, les travaux urgents et nécessaires. Il peut aussi être autorisé à exécuter à ses frais des travaux utiles, même si l’AG s’y oppose sans juste motif.

• Art. 3.89 du Code civil : En cas d’empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire à la demande d’un copropriétaire.

4. Le rôle du juge de paix et ses obligations

a. Compétence et devoirs

• Compétence légale : Le juge de paix est le tribunal compétent pour tous les litiges de copropriété (article 591, 2° bis du Code judiciaire) 2.

• Pouvoirs : Il peut ordonner tous travaux nécessaires à la sécurité, même contre la volonté de la majorité, fixer des astreintes (pénalités financières), désigner un administrateur provisoire si le syndic est défaillant, ou autoriser un copropriétaire à agir seul pour des travaux urgents (articles 3.89, 3.92, 577-6 et 577-7 du Code civil)2.

• Devoir de protection : Il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la sécurité des personnes, surtout en cas de travaux urgents de mise en conformité incendie. Ce devoir découle du droit à la vie (article 2 de la Convention européenne des droits de l’homme) et de la mission de bonne gestion (articles 577-6 et 577-7 du Code civil)2.

b. Pourquoi ce devoir est-il si fort ?

• Le juge de paix ne peut ignorer un danger réel : il a l’obligation de protéger la vie et l’intégrité physique des habitants2.

• Il doit privilégier la sécurité humaine sur les considérations financières ou les querelles internes.

• La jurisprudence et la législation européenne imposent une obligation positive de prévention des risques mortels.

5. Conséquences du non-respect et responsabilités

• Astreintes financières : De 100 à 1 000 €/jour de retard en cas de non-exécution des travaux ordonnés par le juge2.

• Fermeture administrative : Le bourgmestre peut ordonner la fermeture de l’immeuble en cas de danger grave5.

• Responsabilité pénale : Pour mise en danger d’autrui, notamment du syndic ou des copropriétaires2.

• Responsabilité civile : Indemnisation des victimes en cas d’accident, refus ou réduction d’indemnisation par l’assurance en cas de non-conformité2.

• Radiation du syndic : En cas de négligence grave2.

6. Conseils pratiques et gestion des urgences

• Ne jamais ignorer un rapport des pompiers ou un avis d’expert : Ces documents sont essentiels pour objectiver le danger et justifier l’intervention du juge26.

• Documenter chaque étape : Courriers, procès-verbaux, photos, rapports techniques.

• Agir vite : Plus le danger est grave, plus la procédure auprès du juge sera rapide et efficace.

• Se faire accompagner : Avocat, expert, association de copropriétaires.

• Planifier : L’audit technique et le budget prévisionnel permettent d’anticiper et de limiter les situations de crise6.

Conclusion

La sécurité incendie et la réalisation des travaux urgents en copropriété sont des obligations légales, mais aussi des responsabilités morales et collectives. Le juge de paix, grâce à ses pouvoirs étendus (astreintes, injonctions de travaux, désignation d’administrateurs ou de syndics provisoires), joue un rôle de garant de la sécurité des occupants et de la pérennité des immeubles.

La sécurité incendie transcende les simples obligations légales : elle engage la responsabilité de chacun – syndic, copropriétaires, autorités – et doit toujours primer sur les intérêts particuliers ou les considérations financières. Le juge de paix, saisi par un copropriétaire, le syndic ou toute personne en danger, doit agir sans délai pour garantir la sécurité incendie dans la copropriété. Il a le devoir de prendre toutes les mesures nécessaires, même contre l’avis de la majorité, pour protéger les vies humaines par devoir de précaution et de sécurité2. La vigilance et la réactivité de chaque acteur de la copropriété sont essentielles pour éviter le pire. Protéger la vie et l’intégrité des habitants est une exigence fondamentale qui s’impose à tous, à chaque instant. La sécurité incendie en copropriété est l’affaire de tous, aujourd’hui et pour les générations futures245.

Le juge de paix en Belgique a l’obligation légale d’imposer les travaux de sécurité incendie en copropriété si la vie des habitants est en danger, même contre l’avis de la majorité. Découvrez la procédure, les normes applicables, les sanctions en cas de non-respect et les conseils pratiques pour garantir la sécurité de votre immeuble

Conseil pratique en cas de doute sur la conformité incendie de votre copropriété Si vous avez un doute concernant le respect des normes incendie dans votre appartement ou votre immeuble, contactez directement le service de prévention incendie des pompiers de votre région. Demandez-leur un avis de contrôle : pour environ 130 €, vous obtiendrez un rapport officiel, reconnu par les juges. Cette démarche est souvent plus rapide et plus efficace que de passer par un syndic ou un avocat de la copropriété et même les juges de paix - car certains juges de paix n'ordonnent pas la mise aux normes incendie de base malgré un rapport d'un géometre expert assermente et des photos (juge de paix de Wavre du 1er canton 14 mars 2023 et non mentionné dans le jugement contraire à l'article 780 du CJ), et constitue une preuve irréfutable pour exiger la mise en sécurité de la copropriété. Les bourgmestres ont l'obligation d'agir en cas d'avis défavorable.

En pratique, des exceptions existent sur l'imposition des normes de sécurité incendie de base

Le jugement du 14 mars 2023, rendu par la juge de paix de Wavre (1er canton), met en lumière, de façon documentée, les dysfonctionnements persistants dans la gestion de la copropriété et le contrôle judiciaire. Pour la deuxième fois, ce jugement en outre de la désignation de syndic de manière légale ne reprend pas, comme le prévoit expressément l'article 780 du code judiciaire, l’ensemble des requêtes formulées par le requérant : la mise en conformité incendie, la régularisation technique, la gestion des dépenses litigieuses, la consultation de pièces essentielles et la régularisation juridique sur le respect des droits fondamentaux des copropriétaires. Un rapport d’expert assermenté de juin 2021 avait pourtant formellement constaté « l’absence totale de mesures de sécurité incendie, exposant ainsi les occupants à un risque objectif et documenté » en outre des constats d'assurance.

En effet, dès décembre 2016, après un troisième dégât des eaux en moins d’un an dont un a duré même plus de 5 semaines, (et un autre en février 2020), le requérant a initié une démarche constructive : il a proposé à ses copropriétaires une réunion et un plan d’action, documents déjà prêts à l’appui, pour engager une régularisation collective. Grâce à l'aide de son avocat, cette dynamique a abouti, en février 2018, à une régularisation comptable, juridique et technique, signée à l’unanimité lors d'une AGE par tous les copropriétaires et en présence d’un avocat du syndic du cabinet Leodium, dont l’un des avocat est Président du SNPC.

Malgré cette volonté collective écrite , la justice de paix avait désigné en 2018 un syndic judiciaire géomètre-expert, qui n’a manifestement pas donné suite aux mesures nécessaires concernant la sécurité incendie. Par ailleurs, l’avocat de l’ancien syndic judiciaire serait devenu, sans décision préalable de l’assemblée générale, sans mise en concurrence ni fixation de ses conditions contractuelles et financières, l’avocat de l’ACP, en violation des exigences du Code judiciaire.

2. Fondements juridiques et obligations

a) Le syndic L’article 577-8, §4 du Code civil belge impose au syndic d’établir des comptes réguliers, de fournir les décomptes individuels, d’assurer la conformité technique et administrative de la copropriété, et de tenir la comptabilité selon un plan minimum normalisé (Arrêté Royal du 12 juillet 2012). Le non-respect de ces obligations engage sa responsabilité civile et potentiellement pénale, notamment en matière de sécurité incendie.

« La responsabilité pénale du syndic peut être encore retenue en cas de non-respect des prescriptions administratives relatives à la sécurité générale du bâtiment. » (Corinne Mostin, Le syndic de copropriété, Kluwer, 2020, p. 30).

b) L’assemblée générale et l’avocat La désignation d’un avocat pour représenter l’ACP doit être décidée par l’assemblée générale, sauf urgence dûment motivée (Code judiciaire, art. 577-6). L’AG est l’organe souverain de la copropriété : elle approuve les comptes, décide des travaux, désigne le syndic et statue sur les litige. Dans ce dossier, l’avocat est intervenu sans mandat régulier, ce qui a été omis par la juge et contesté par l’AG du 30 octobre 2023 sur le contenu des conclusions introduites au nom pourtant de l'acp sur différents points dont le respect des normes incendies et techniques de base, dont son autre client était le syndic judiciaire ayant la qualité en plus de géomètre expert.

c) Le juge de paix L’article 780 du Code judiciaire impose au juge de statuer sur toutes les demandes et de les motiver explicitement.. Le juge de paix est compétent pour les litiges relatifs à la gestion, la sécurité, la conservation et l’administration des immeubles à appartements. En matière de sécurité incendie, la jurisprudence rappelle :

Avec le dispositif légal actuel améliorable, le juge de paix en Belgique a l’obligation légale d’imposer les travaux de sécurité incendie en copropriété si la vie des habitants est en danger. Il est le garant ultime de la sécurité, de la pérennité de l’immeuble et du respect des droits fondamentaux des occupants. 

d) La commune et la bourgmestre L’article 135 de la Nouvelle Loi Communale et l’arrêté ministériel du 1er décembre 2016 imposent à la commune d’agir en cas de danger avéré. Le bourgmestre est responsable de la prévention incendie, dispose de pouvoirs de police administrative, et peut ordonner la fermeture d’un immeuble dangereux. Déjà après la transmission officielle du rapport du géomètre expert à la bourgmestre Patricia Lebon en mai 2022, aucune mesure d’information ou de prévention n’a été prise à destination de tous les occupants et copropriétaires après le rapport de la zone de secours défavorable à l'occupation du logement en novembre 2023. Elle n'a pas démontré la matérialité de son action même après un entretien en janvier 2024 et des demandes restées sans réponse ensuite.

3. Jurisprudence et enseignements pédagogiques

La jurisprudence belge est claire : l’inaction ou la carence des organes de la copropriété ou des autorités est abusive lorsque la sécurité ou l’intérêt collectif sont en jeu. Ainsi, le SNPC rappelle, à propos d’une décision du Juge de Paix de Wavre du 6 août 2021, parue dans la Revue « Copropriété Droit Immobilier » (RCDI, décembre 2021/4, p. 29) :

« La décision de l’Assemblée Générale qui refuse d’accéder à la demande de deux copropriétaires de placer des panneaux photovoltaïques, au motif que la majorité des copropriétaires souhaite la mise en œuvre d’une solution globale, est abusive dès lors que le Juge de Paix relève que six mois après la décision contestée, l’audit énergétique envisagé n’existe toujours pas et que la décision litigieuse ne témoigne pas de la volonté réelle de mettre en œuvre une solution qui serait profitable à l’ensemble des copropriétaires.

Si la recherche d’une solution globale, quant à la consommation d’énergie pourrait en soi paraître un motif raisonnable permettant de s’opposer à des tentatives individuelles, le Tribunal estime que la proportionnalité entre l’avantage recherché et les inconvénients causés n’est pas respectée.

Si la décision prise est abusive en son principe, le Tribunal se limite à réformer la décision afin de permettre à l’Assemblée de se prononcer, s’il échet, sur un projet alternatif crédible ou sur les conditions auxquelles le droit d’utiliser la toiture pour aménager des panneaux solaires pourrait être octroyée à un copropriétaire qui en ferait la demande. »([SNPC, « Copropriété et panneaux photovoltaïques », décision du Juge de Paix de Wavre du 6 août 2021, RCDI, décembre 2021/4, p. 29]).

Des juges de paix ont déjà imposé des travaux urgents et conservatoires dans des copropriétés pour des dégâts moindre en cas de contestation.

Or, dans le dossier de la justice de paix de Wavre du 1er canton, après 6,5 années de conciliations, de procédures et de désignation du syndic judiciaire (dont le requérant a dû remplacer le greffe pour trouver en 24 heures, même un dimanche), la juge Nathalie Cooremans n’impose toujours pas de manière intangible la mise aux normes incendies de sécurité et technique de base, ni la régularisation comptable de dépenses irrégulières après des années d’absence de comptabilité régulière (la dernière étant même réputée fictive en page 6 du PV), ni la consultation de certaines pièces, ni la régularisation juridique sur le respect des droits essentiels du droit de la copropriété. Ces carences, qui persistent malgré la production de rapports d’experts, d'assurance, d’interpellations officielles à la commune, ont déjà suscité l’étonnement des fédérations de syndics, des avocats spécialisés et des citoyens quant à la motivation et à l’argumentation juridique retenues par la justice de paix de Wavre dans des précédents jugements.

Cette jurisprudence encourage pourtant une gestion proactive et proportionnée : il est essentiel d’agir rapidement pour garantir la sécurité et l’intérêt collectif, tout en respectant les droits de chaque copropriétaire.

4. Perspectives positives et solutions concrètes

• Mobilisation collective : La régularisation de 2018, obtenue à l’unanimité et en présence de professionnels reconnus, illustre qu’une dynamique positive et unie permet d’avancer vers la conformité et la sécurité.

• Transparence et contrôle : Impliquer régulièrement tous les copropriétaires, justifier les dépenses, documenter les décisions et garantir l’accès aux informations sont des leviers essentiels pour restaurer la confiance et prévenir les litige. Le syndic doit avoir une garantie de transparence, de conseil et d'information proactive pour la bonne gestion de la copropriété et notamment sur la sécurité.

• Dialogue avec les autorités : Solliciter la commune, la zone de secours et les professionnels du secteur permet d’obtenir des conseils, des audits et, si nécessaire, des arbitrages rapides pour sécuriser l’immeuble.

• Référence à la jurisprudence : Les décisions récentes montrent que la justice peut imposer rapidement des mesures correctrices, comme l’a fait un autre juge de paix de Wavre pour l’installation de panneaux solaires dans une copropriété, six mois après la saisine et d'autres juges de paix pour des éléments techniques moins grave.

  
  

5. Conclusion

En conclusion, la sécurité incendie et la sécurité technique de base ne devraient jamais être sujettes à débat ou à tergiversation : elles relèvent du strict bon sens et constituent un droit fondamental pour chaque occupant d’un immeuble.

Tous les acteurs concernés — copropriétaires, syndics, avocats, juges de paix — portent non seulement une obligation juridique, mais aussi une responsabilité morale de garantir et d’imposer ces normes élémentaires, sans compromis ni délai. Le système, dans son ensemble, devrait assurer la protection de ces droits essentiels de façon rigoureuse et infaillible. Etant donné que même sa responsabilité pénale peut être engagée comme celle du bourgmestre et des copropriétaires, le syndic devrait pouvoir avoir, dans un cadre défini plus clair et dont les Ministres et fédérations comme l'IPI devrait définir de manière claire, l'autonomie et la responsabilité de prendre les décisions indispensables sur la sécurité incendie et technique, et nous insistons, de base et essentielle (déjà prévu par la loi).

Or, dans le cas présent, force est de constater que l’inertie, l’opacité et le manque de courage collectif ont prévalu : chaque intervenant a préféré l’inaction, l’opacité ou le renvoi de responsabilité, au détriment d’une prise de décision efficace et concrète. Il est impératif de rappeler que la sécurité n’est pas une option, mais un impératif légal, éthique et humain ; la défaillance de chacun à ce niveau met en péril la confiance dans l’ensemble du dispositif de gestion de la copropriété comme les syndics, juges de paix et bourgmestre. Comme nous l’avons déjà exprimé auprès des responsables, il ne s’agit pas d’exiger l’application stricte de toutes les législations (pourquoi les faire sinon aussi?), mais que l’essentiel en matière de sécurité soit assuré de manière plus sûre, préventive et proactive par tous les acteurs.

L'irresponsabilité des acteurs a mené à l'inhabilité des logements en novembre 2023. Bravo Bravo, nous pouvons tous être fiers car le requérant reconnait sa part d'erreurs et l'assume pleinement, et fort cher monétairement, en vie et en désillusions.

Article généré par perplexity ai