Proposition de mission de médiation conciliation pour les conflits entre copropriétaires et syndics à l'IPI et au SNPC

En Belgique, les relations entre copropriétaires et syndics sont parfois marquées par des tensions et des conflits qui nuisent à la bonne gestion des immeubles et à la qualité de vie des habitants. Actuellement, l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) joue un rôle essentiel dans l’agrément, la régulation et la sanction des syndics professionnels, tandis que le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) défend les intérêts des copropriétaires. Cependant, ni l’un ni l’autre ne disposent pleinement d’un rôle structuré de conciliation et de médiation, pourtant reconnu comme un outil efficace pour prévenir les litiges et favoriser un climat apaisé.

Cet article propose, de manière argumentée et scientifique, d’étendre les missions de l’IPI et du SNPC pour leur confier également des fonctions de conciliation et de médiation, afin d’offrir un dispositif complet alliant agrément, contrôle, information et résolution amiable des conflits.

1. Le contexte actuel : un rôle centré sur l’agrément et la sanction

L’IPI est un organisme public chargé de réglementer la profession d’agent immobilier, incluant les syndics. Ses missions principales sont :

• L’agrément des agents immobiliers et syndics, garantissant leur compétence et leur légalité d’exercice.

• Le contrôle déontologique et disciplinaire, pouvant aboutir à des sanctions en cas de manquements.

• La gestion des plaintes, avec un traitement administratif et judiciaire.

Le SNPC, quant à lui, agit comme une association de défense des copropriétaires, fournissant information, conseils et soutien juridique.

Si ces missions sont essentielles, elles restent principalement axées sur la régulation, la sanction et l’information. Or, la résolution amiable des conflits, par la conciliation ou la médiation, est un levier scientifiquement reconnu pour :

• Désengorger les tribunaux.

• Réduire les coûts et la durée des litiges.

• Préserver les relations entre parties.

• Produire des solutions durables et satisfaisantes.

En tant qu’organisme d’intérêt public, l’IPI devrait adopter une démarche proactive valorisant le métier du syndic auprès des copropriétaires et promouvant une meilleure gestion des copropriétés.

2. Moyens et gouvernance : un enjeu clé

En mars 2024, le Ministre Clarinval a reconnu que l’IPI manquait de moyens. Pourtant, il suffirait de lui attribuer les ressources nécessaires pour renforcer son rôle d’organisme d’intérêt public. Par ailleurs, Federia, qui représente les agents immobiliers, dispose déjà de moyens importants pour la formation, la sensibilisation et la protection de ses membres.

Donner des moyens supplémentaires à l’IPI permettrait non seulement de mieux protéger les copropriétaires, mais aussi de valoriser les syndics et agents immobiliers. Il est cependant crucial de clarifier la gouvernance, car plusieurs membres de l’IPI sont aussi actifs au sein de Federia. Cette double appartenance pose la question d’une meilleure séparation des rôles et d’une clarification des missions respectives pour éviter les conflits d’intérêts susceptibles de nuire à l’indépendance et à l’efficacité de l’IPI.

Contre toute attente, le ministre Clarinval a affirmé que ni l’IPI ni les acteurs de la copropriété ne réclamaient de changement législatif. Pourtant, sur le terrain, les constats révèlent une grande défiance envers les syndics, de insuffisances en matière de sécurité incendie et technique avec une augmentation constante de dégâts et incidents, critiques des copropriétaires sur le manque de transparence et le contrôle financier défaillant. De nombreuses personnes, dont même les avocats, regrettent aussi le manque de moyens et de connaissances des juges de paix dans les contentieux liés à la copropriétés. Ces problèmes sont amplifiés par des lacunes législatives, mises en lumière aussi par un article particulièrement pertinent de l’Uds qui valorise vraiment le métier de syndic et aussi le respect du droit des copropriétaires avec une grande justice. Ayant cette responsabilité au sein des gouvernement, le MR ne présente pas de bilan satisfaisant et de prise de mesure adéquates devant de nombreux enjeux; laissant les copropriétés face à des défis majeurs non résolus.

3. Pourquoi intégrer la conciliation et la médiation à l’IPI (et au SNPC) ?

a) Une approche scientifique éprouvée

La médiation et la conciliation sont des méthodes validées par la recherche en sciences sociales et juridiques comme particulièrement efficaces pour :

• Réduire la durée et le coût des litiges.

• Favoriser la coopération et la communication entre parties.

• Prévenir l’escalade des tensions.

• Produire des solutions durables et satisfaisantes.

Dans le contexte spécifique de la copropriété, où les relations sont durables et les enjeux financiers et humains importants, ces méthodes sont particulièrement adaptées.

b) Une lacune dans le dispositif actuel

Aujourd’hui, la conciliation judiciaire en copropriété est possible devant le juge de paix, mais cette procédure reste formelle, parfois longue et peu accessible. L’IPI et le SNPC pourraient jouer un rôle de premier recours pour régler amiablement les différends, ce qui améliorerait l’efficacité et la satisfaction des parties.

c) Une complémentarité avec les missions existantes

Confier à l’IPI et au SNPC un rôle de conciliation et médiation viendrait compléter leurs missions d’agrément, de contrôle et d’information. Cela renforcerait leur légitimité, améliorerait la qualité du service rendu aux copropriétaires et syndics, et contribuerait à une meilleure gouvernance des copropriétés.

4. Comment structurer ce rôle de conciliation et médiation ?

a) Au sein de l’IPI

• Créer une cellule dédiée à la médiation et à la conciliation, composée de professionnels formés (juristes, médiateurs certifiés, experts en copropriété).

• Mettre en place une procédure simple, rapide et accessible aux copropriétaires et syndics, avec un suivi personnalisé.

• Exploiter les données issues des plaintes et contrôles pour identifier les causes récurrentes de conflits et proposer des solutions préventives.

• Collaborer avec les pouvoirs publics pour assurer la reconnaissance juridique des accords conclus.

b) Au sein du SNPC

• Renforcer les services d’accompagnement et de conseil avec une offre de médiation accessible aux adhérents.

• Organiser des sessions de formation et d’information sur la gestion des conflits et les outils de médiation.

• Établir un partenariat avec l’IPI pour assurer une cohérence dans la gestion des conflits entre professionnels et copropriétaires.

  
  

5. Les bénéfices attendus

1. Diminution des contentieux judiciaires, avec un gain de temps et de ressources pour les tribunaux. La mise en place d’un dispositif structuré de conciliation et de médiation permettrait de résoudre un grand nombre de différends entre copropriétaires et syndics en amont, sans passer par la voie judiciaire. Cette approche amiable, plus rapide et moins formelle, désengorgerait les tribunaux, souvent saturés par les litiges liés à la copropriété. En réduisant le nombre de procès, les ressources judiciaires seraient mieux utilisées, et les parties gagneraient un temps précieux, évitant des procédures longues, coûteuses et souvent conflictuelles.

2. Amélioration des relations entre copropriétaires et syndics, favorisant un climat de confiance et de collaborationLes conflits récurrents entre copropriétaires et syndics peuvent détériorer profondément les relations au sein d’une copropriété, générant méfiance, tensions et paralysie de la gestion. La médiation et la conciliation, en favorisant le dialogue, la compréhension mutuelle et la recherche de solutions équilibrées, contribuent à restaurer un climat de confiance. Cette dynamique positive facilite la collaboration, indispensable pour une gestion efficace et sereine des parties communes et des projets collectifs.

3. Meilleure qualité de service et transparence dans la gestion des copropriétésUn cadre de résolution amiable des conflits incite les syndics à adopter des pratiques plus transparentes et professionnelles, sachant que leurs actions peuvent être examinées dans un processus de médiation. Par ailleurs, la prévention des litiges passe par une meilleure information des copropriétaires et une communication fluide. Ce cercle vertueux améliore la qualité globale du service rendu, réduit les incompréhensions et renforce la satisfaction des copropriétaires.

4. Valorisation des institutions IPI et SNPC comme acteurs complets, responsables et innovants du secteurEn intégrant la conciliation et la médiation à leurs missions, l’IPI et le SNPC deviendraient des acteurs incontournables, non seulement dans la régulation et la défense des intérêts, mais aussi dans la prévention et la gestion proactive des conflits. Cette évolution renforcerait leur crédibilité et leur légitimité auprès des professionnels, des copropriétaires et des pouvoirs publics. Elle témoignerait aussi d’une capacité d’adaptation et d’innovation, essentielle pour répondre aux défis actuels et futurs du secteur immobilier belge.

6. Vers un débat démocratique et législatif continu

Copropriété Belgique plaide également pour que le rapport annuel de l’IPI soit débattu à la Chambre des représentants. Ce débat permettrait d’approfondir l’analyse qualitative et quantitative des actions menées par l’IPI, d’évaluer les pratiques des syndics et les relations avec les copropriétaires, et, le cas échéant, de proposer des modifications législatives pour améliorer la gestion des copropriétés en Belgique. En outre, dans cette transparence de mission, l'IPI ne publie plus ses décisions disciplinaires, dont nous ne pouvons évaluer la qualité du contrôle et aussi les lignes politiques défendues concrètement sur la bonne gestion des syndics défendues par l'IPI.

Conclusion : une évolution nécessaire pour une copropriété apaisée

L’extension des missions de l’IPI et du SNPC pour inclure la conciliation et la médiation constitue une avancée logique, pertinente et bénéfique. En s’appuyant sur des méthodes éprouvées scientifiquement, ces institutions pourraient offrir un cadre complet d’agrément, de répression, d’information et de résolution amiable des conflits.

Cette proposition vise à renforcer la professionnalisation du secteur, à protéger les droits des copropriétaires, et à garantir une gestion harmonieuse des immeubles, au bénéfice de tous les acteurs de la copropriété en Belgique.

Cet article ouvre ainsi la voie à un débat public et à une éventuelle proposition législative pour moderniser et humaniser la gestion des conflits en copropriété.