Syndic de copropriété en Belgique : que faire face à un syndic défaillant, négligent ou auteur d’actes irréguliers ? Responsabilité, recours et solutions pratiques

La gestion d’une copropriété repose sur la confiance accordée au syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole. Mais que faire lorsqu’un syndic se montre défaillant, négligent ou commet des actes irréguliers ? Cet article synthétique et pratique vous explique les différents aspects de la responsabilité du syndic en Belgique, les recours possibles et les précautions à prendre pour protéger la copropriété et les copropriétaires.

1. Le rôle du syndic et ses obligations légales

Le syndic est l’organe exécutif de l’association des copropriétaires (ACP). Il est chargé de la gestion quotidienne, de la mise en œuvre des décisions de l’assemblée générale, de la tenue de la comptabilité, du recouvrement des charges, de la gestion des contrats d’entretien, et de la représentation de l’ACP vis-à-vis des tiers. Son mandat est encadré par le Code civil belge doit être formalisé par écrit, avec une durée maximale de trois ans renouvelable.

2. Fondements de la responsabilité du syndic

La responsabilité du syndic peut être engagée à plusieurs niveaux :

• Responsabilité contractuelle : vis-à-vis de l’ACP, le syndic est un mandataire. Il doit rendre des comptes à l’assemblée générale et peut voir sa responsabilité engagée pour faute, mauvaise gestion ou négligence, s’il n’a pas agi en « syndic normalement prudent et diligent ».

• Responsabilité délictuelle : vis-à-vis des copropriétaires individuellement ou des tiers, le syndic peut être tenu responsable sur base de l’article 1382 du Code civil, en cas de faute ayant causé un dommage personnel et distinct.

• Responsabilité pénale : en cas d’infractions pénales (détournement de fonds, escroquerie, blessures par imprudence, etc.), le syndic peut être poursuivi devant les juridictions pénales.

3. Exemples de fautes engageant la responsabilité du syndic

La jurisprudence et la pratique retiennent de nombreux cas où la responsabilité du syndic peut être engagée :

• Absence de convocation de l’assemblée générale

• Non-exécution de travaux urgents

• Négligence dans le recouvrement des charges impayées

• Défaut de paiement des primes d’assurance, entraînant la résiliation de la police et des conséquences graves pour les copropriétaires

• Non-respect du règlement de copropriété

• Réalisation de travaux non autorisés

• Manœuvres pour prolonger indûment son mandat

• Erreurs dans la gestion administrative ou comptable

Exemple concret : si le syndic omet de recouvrer à temps les charges, la copropriété peut se retrouver sans assurance incendie, les copropriétaires devant alors assumer eux-mêmes les conséquences d’un sinistre. Dans ce cas, la responsabilité du syndic pourra être engagée par l’ACP, qui pourra ensuite se retourner contre lui pour récupérer les sommes versées aux copropriétaires lésés.

4. Procédure en cas de syndic défaillant ou négligent

• Mise en cause de la responsabilité : L’ACP peut engager la responsabilité contractuelle du syndic devant le juge de paix, en démontrant la faute, le préjudice et le lien de causalité.

• Action individuelle : Un copropriétaire peut agir contre le syndic s’il prouve un préjudice personnel distinct de celui de l’ACP.

• Nomination d’un syndic provisoire ou judiciaire : En cas de manquements graves, tout copropriétaire peut demander au juge de paix la nomination d’un syndic provisoire pour remettre de l’ordre dans la gestion.

• Administrateur provisoire : Pour les situations extrêmes, la loi prévoit la possibilité de nommer un administrateur provisoire chargé de redresser la copropriété.

  
  

5. Responsabilité vis-à-vis des tiers

Le syndic représente l’ACP vis-à-vis des tiers. Si un tiers subit un dommage du fait d’une faute du syndic dans l’exercice de son mandat, il devra d’abord agir contre l’ACP, qui pourra ensuite se retourner contre le syndic si la faute lui est imputable personnellement.

6. Assurance et protection

Les syndics professionnels sont légalement tenus de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle. Il est vivement conseillé que les syndics bénévoles fassent de même, la prime annuelle restant modérée au regard des risques encourus.

7. Bonnes pratiques et conseils

• Contrôler la gestion du syndic : Demander régulièrement des comptes, vérifier les paiements des charges et des assurances, s’assurer du respect des décisions d’assemblée générale.

• Réagir rapidement en cas de manquement : Plus l’action est rapide, plus il sera facile de limiter les conséquences d’une faute du syndic. Actez le rapidement au syndic pour une question de preuve et demandez lui une réponse: la plupart des conflits sont nés d'une incompréhension mutuelle et d'une gestion complexe des copropriétés.

• Privilégier la transparence : Exiger des rapports de gestion détaillés et un accès aux documents comptables.

  
  

Conclusion

Un syndic défaillant, négligent ou auteur d’actes irréguliers met en péril la bonne gestion de la copropriété et la sécurité juridique et financière des copropriétaires. La loi belge offre plusieurs leviers d’action : mise en cause de la responsabilité, remplacement du syndic, recours à la justice. Pour limiter les risques, il est essentiel de choisir un syndic compétent, de contrôler régulièrement sa gestion et de réagir sans délai en cas de manquement.

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Voici des articles permettant de compléter votre vision sur la responsabilité du syndic et tout aussi intéressants, instructifs:

Article LA RESPONSABILITÉ DU SYNDIC

https://www.actualitesdroitbelge.be/droit-immobilier/abreges-juridiques/la-responsabilite-du-syndic/la-responsabilite-du-syndic

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire 1. L’exercice de ces pouvoirs est toutefois susceptible d’engager sa responsabilité 2, soit parce qu’il utilise ces pouvoirs alors qu’il ne devrait pas, soit inversement.

Ainsi, outre les diverses infractions pénales qu’il pourrait commettre, le syndic peut donc voir sa responsabilité civile être mise en cause. En tant qu’organe de gestion de l’association des copropriétaires, le syndic est contractuellement responsable devant l’assemblée générale. À l’instar de tout mandataire, sa responsabilité pourra être engagée en cas de faute, de mauvaise gestion ou, plus généralement, s’il ne s’est pas comporté comme tout syndic normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances 3.

À titre d’exemple, ses fautes peuvent consister en l’absence de convocation de l’assemblée générale alors qu’il le fallait, la non-exécution des travaux urgents ou encore le fait de ne pas avoir procédé au recouvrement des dettes dues par les copropriétaires 4.

Lorsque la responsabilité du syndic est mise en cause par l’association des copropriétaires, les règles de responsabilité contractuelles seront appliquées 5.

Vis-à-vis de chacun des copropriétaires, le syndic est responsable de manière délictuelle. Pour engager cette responsabilité, les copropriétaires doivent démontrer l’existence d’un préjudice qui leur est propre. C’est notamment le cas lorsque, par la faute du syndic, un contrat de bail a été résolu aux torts du bailleur. Dans le cas d’espèce, le syndic n’avait pas agi de manière appropriée pour réparer un dégât des eaux 6.

Dans un tel cas, la responsabilité du syndic ne peut être engagée sur base de l’article 1382 du Code civil, que dans le cas où cette faute, est un manquement à l’obligation générale de prudence ou à une obligation, et uniquement si cette faute a causé un dommage distinct de celui résultant de la mauvaise exécution de sa mission 7.

Lorsque le syndic cause un dommage à un tiers sans outrepasser son mandat, ce tiers ne peut agir qu’à l’encontre de l’association des copropriétaires. Le syndic s’assimilant à l’association des copropriétaires dans les relations avec les tiers, sa responsabilité propre ne pourra être engagée qu’en cas de faute personnelle 8.

Lorsque la responsabilité du syndic est mise en cause par l’un des copropriétaires ou vis-à-vis d’un tiers, le droit commun sera d’application et donc l’article 1382 du Code civil 9.

Le syndic et l’assemblée générale sont concurrents concernant les travaux urgents à réaliser dans l’immeuble. Le syndic peut-il, afin de ne pas être poursuivi, ne pas suivre une décision de l’assemblée générale refusant l’exécution des travaux urgents? 10.

La Cour de cassation française a décidé à ce propos, qu’un syndic ne peut se voir reprocher une inaction fautive lorsque que l’AG refuse l’exécution des travaux. Ainsi, le syndic ne peut aller à l’encontre des décisions de l’AG 11. Dans ce cas, ce serait la responsabilité de l’association des copropriétaires qui serait engagée 12.

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1. Article 577-8, § 4, 4° du Code civil.

2. P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP , Liège, 2012, p . 120 ; Cass., 21 octobre 2010, Pas., 2010, I, p. 2706.

3. Justice de paix d’Ixelles, 13 janvier 1999, T. App., 2000/4, n° 174, p. 18.

4. D. Mercken, T. Mercken, P. De Page et I. De Stefani, La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis – Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, Bruxelles, Bruylant, 2005, p. 50.

5. J. KOKELENBERG, « Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008 », T.P.R., 209-3, p. 1205, n°178 ; P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 120.

6. Justice de paix de Bruges, 7 mars 2002, T. App., 2003/2, n° 294, p. 23.

7. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 121.

8. Appel Bruxelles, 30 novembre 1999, T. App., 2000/2, n° 151, p. 8.

9. J. KOKELENBERG, « Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008 », T.P.R., 209-3, p. 1205, n°178 ; P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 120.

10. P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 122.

11. Cass. fr. 6 février 2002, Administer, mai 2002, p. 48.

12. H. PERNINET-MARQUET, JCP, 2002, I, 176, p. 1901.

Article COPROPRIÉTÉ

https://businessdatabase.indicator.be/copropriete/de_la_responsabilite_du_syndic_/WAACIOAR_EU122006/related De la responsabilité du syndic…

Un copropriétaire qui subit un préjudice en raison d’une mauvaise politique de gestion peut-il en rendre l’association des copropriétaires (ACP) et/ou le syndic responsable(s) ? Dans un immeuble à appartements, dont la première occupation remonte à plusieurs années déjà, un incendie éclate dans l’un des appartements, que ses propriétaires occupent eux-mêmes. Celui-ci brûle complètement. Par contre, pas de dégâts à relever aux parties communes. Le propriétaire, qui en a le droit, déclare lui-même à l’assureur le sinistre dont il a été la victime. Celui-ci lui indique toutefois que la police d’assurance (assurance commune de l’immeuble) a été résiliée et qu’il ne lui est par conséquent pas possible de couvrir les dégâts. Les propriétaires n’ont donc qu’à assumer eux-mêmes le coût de la reconstruction… Qu’en penser ? Pourquoi la police avait-elle été résiliée ? Le syndic n’avait pu en payer la prime en raison d’un solde insuffisant du compte à vue de l’ACP (qui n’avait par ailleurs pas de fonds de réserve), cela du fait qu’un certain nombre de propriétaires avaient omis de s’acquitter (en temps voulu) du paiement de leurs frais et charges communs. Comme le syndic n’avait pas jugé nécessaire d’entreprendre (à temps) les démarches qui s’imposaient pour recouvrer ces frais et charges en souffrance, l’assureur avait décidé de résilier la police incendie commune en raison du non-paiement de sa prime. Qui en est le responsable ? Le syndic. Celui-ci peut voir sa responsabilité engagée vis-à-vis de l’ACP, des copropriétaires individuels et des tiers (quiconque n’a pas de lien contractuel avec lui), et cela sur les plans civil, pénal et, pour un syndic professionnel, aussi disciplinaire. Cela veut donc dire que, si l’ACP et/ou un tiers (dont les propriétaires individuels) peut démontrer que le dommage provient d’une faute du syndic, ce dernier pourrait en être tenu personnellement responsable. L’ACP. Elle aussi peut voir sa responsabilité engagée si le syndic a commis, dans l’exercice de son mandat, une faute qui a causé un préjudice à un tiers. On part en effet du principe que le syndic est le représentant de l’ACP et que les actes fautifs qu’il pose en exerçant son mandat l’ont été au nom et pour le compte de l’ACP. Conseil. Un syndic professionnel est tenu, par la déontologie de sa profession, de contracter une assurance en responsabilité professionnelle. À vrai dire, nous conseillons vivement à tous les syndics copropriétaires de faire de même. Que l’ACP en paie donc la prime; pour un syndic copropriétaire, celle-ci devrait osciller entre 125 € et 225 € par an environ. Et dans notre exemple ? Revenons-y pour conclure. Les copropriétaires pourront effectivement exercer un recours vis-à-vis de l’ACP. Comme la faute a été commise par le syndic dans l’exercice de sa mission et de ses tâches (il n’a aucunement outrepassé ses pouvoirs ou commis des fautes pénalement répréhensibles), les propriétaires préjudiciés, qui ne sont pas des cocontractants de l’ACP, peuvent se retourner contre elle, partant du principe qu’elle a en fait commis la faute elle-même. Comme le syndic a mal exécuté son mandat/sa mission, l’ACP pourra ensuite se retourner vers lui pour tenter de récupérer l’indemnité qu’elle aura eu à verser aux préjudiciés. L’indemnisation du dommage qu’un tiers a subi, à la suite d’une faute professionnelle du syndic d’un immeuble à appartements, sera imputée dans un premier temps à l’association des copropriétaires, laquelle pourra à son tour intenter une action contre le syndic, à titre personnel.

Article très complet sur la responsabilité civile des syndics https://forum.pim.be/uploads/6f11fc7e897058865583c631aff17325.pdf

Article francais mais applicable aujourd'hui

https://www.syndicexperts.com/pourquoi-la-responsabilite-du-syndic-peut-elle-etre-engagee/

Quelles sont les responsabilités du syndic, au sens judiciaire, au civil, voire au pénal ? L’engagement de la responsabilité du syndic résulte de l’application des règles de responsabilité du droit commun. Le syndic peut être amené à répondre des fautes commises dans sa gestion, qu’il soit un syndic professionnel ou un syndic bénévole. Le syndic professionnel, dans ses conditions d’exercice, est, obligatoirement tenu d’être assuré en responsabilité civile. Un principe régit : la responsabilité ne joue que s’il y a faute de la part du syndic, et que si cette faute a été génératrice d’un préjudice. Le métier de syndic n’est pas sans risques, puisqu’il peut se retrouver en justice, de son propre fait, mais aussi pour les actes des personnels qu’il emploie dans son cabinet. Un syndicat des copropriétaires, ou un copropriétaire, qui veulent obtenir devant la justice des dommages et intérêts doivent prouver : la faute, le préjudice, et une relation de cause à effet entre les deux. Des tiers peuvent être concernés. Responsabilité civile L’essentiel des causes porte sur la responsabilité civile (la liste n’étant pas exhaustive, car la jurisprudence est multiple) : – pour les assemblées générales, non-respect des règles de convocation, de tenue, d’établissement du procès-verbal ; – inexécution de décisions de l’assemblée (à l’exception de décisions entachées d’illégalité ou de difficultés de trésorerie) ; – manœuvres pour essayer de continuer ses fonctions, alors que le renouvellement du mandat a été refusé ou que sa révocation a été décidée ; – actions pour inciter l’assemblée générale à choisir une entreprise afin qu’il en tire un avantage financier ; – négligences renouvelées dans l’administration de l’immeuble, ainsi défaut de paiement de la police d’assurance, de règlement des fournisseurs, de versement des salaires dus à l’employé d’immeuble ; – erreurs dans l’exercice de ses fonctions administratives et comptables (tenues des comptes, conservation des archives…) ; – réalisation de travaux non autorisés par l’assemblée générale, ou n’entrant pas dans le cadre de travaux urgents ; – non-exécution de travaux urgents ; – manque de diligence dans le recouvrement des charges (y compris impayés) ; – fautes dans l’application du règlement de copropriété, qu’il est tenu de faire respecter. La portée du quitus. Le vote par l’assemblée générale de l’approbation des comptes et du quitus a pour conséquence de ratifier, d’entériner, l’ensemble des actes effectués par le syndic au cours de l’exercice écoulé ; de ce fait sa responsabilité ne pourra plus être recherchée. Responsabilité pénale Elle peut correspondre à – des malversations financières, telles qu’escroquerie ou abus de confiance ; – des blessures par imprudence, lorsque des tiers subissent des dommages du fait de la négligence du syndic. Ce sont les causes les plus fréquentes, en particulier les accidents liés à un mauvais entretien de l’ascenseur. Pour se prémunir, le syndic doit établir que le dommage incombe à un tiers ; – recours au travail dissimulé en situation de donneur d’ouvrage. Pour plus d’informations, consultez notre article complémentaire sur la responsabilité du syndicat.

Article https://vda-law.be/faq/copropriete/le-syndic

Le syndic

Quel est son rôle ? Le syndic est l’organe exécutif de l’ACP. Il est choisi par l’AG dont il doit mettre en oeuvre les décisions. Il est chargé de la gestion quotidienne de l’ACP : il doit conclure les contrats d’entretien, réclamer le paiement des charges aux copropriétaires, tenir la comptabilité, etc. Ses missions sont décrites dans le Code civil. Il est le mandataire de l’ACP et sa mission doit être précisée par écrit, pour un mandat de 3 ans maximum. Ce mandat peut bien entendu être renouvelé. Ce contrat écrit doit décrire les prestations qui font l'objet de sa rémunération forfaitaire et celles qui justifient des compléments d'honoraires. Cette exigence découle de la nouvelle loi du 18 juin 2018 entrée en vigueur au 1er janvier 2019. Il ne doit rendre des comptes qu’à l’AG, et non aux copropriétaires individuellement. Ces derniers ne peuvent pas engager sa responsabilité contractuelle puisque le lien contractuel ne lie le syndic qu’à l’ACP. Il est l’organe de l’ACP, de sorte qu’il la représente à l’égard des tiers, au même titre que le gérant d’un SPRL représente et engage cette dernière à l'égard des tiers. Quelle est la responsabilité du syndic ? Le syndic est l'organe de l'ACP : il représente l'ACP à l'égard des tiers (comme le gérant d'une sprl représente cette dernière à l'égard des tiers). A l'égard de l'ACP, le syndic est son mandataire. Ce sont donc les règles de responsabilité du mandat qui sont de mise, soit une responsabilité contractuelle. Il en résulte que le syndic ne doit rendre des comptes qu'à l'ACP à travers l'AG, et non à l'égard des copropriétaires considérés individuellement. En conséquence, seule l'ACP peut engager la responsabilité contractuelle de son (ancien) syndic. Un copropriétaire ne le peut pas. Que faire lorsqu’il n’y a pas (ou plus) de syndic ? Lorsqu’une ACP n’a pas de syndic (parce qu’aucun syndic n’a été nommé, parce que le syndic a démissionné ou parce qu’il est décédé, par exemple), toute personne intéressée peut demander au juge de paix la nomination d’un syndic judiciaire. Ce dernier sera le plus souvent chargé par le juge de paix de traiter les affaires courantes et d’organiser une AG pour que soit désigné un syndic ordinaire. Cette action n’est donc pas ouverte qu’aux seuls copropriétaires : il peut s’agir d’un tiers qui sollicite que l’ACP soit nantie d’un représentant, par exemple parce qu’il estime que cette ACP lui doit des sommes d’argent (factures impayées p. ex.). La loi du 18 juin 2018 a instauré une nouveauté en la matière : lorsqu'il n'y pas de syndic, on peut désormais se dispenser de saisir le juge de paix. En effet, en pareil cas, le conseil de copropriété peut convoquer une AG. A défaut de conseil de copropriété, cette tâche incombera au président de la dernière AG. A défaut de président, les copropriétaires pourront convoquer une AG, pour autant qu'ils rassemblent 20 % des quotités. Il faut enfin préciser qu'en pareil cas, le seul point à l'ordre du jour sera la nomination d'un syndic ordinaire. Les copropriétaires qui recourent à cette faculté doivent le faire avec prudence : il s'agit de s'assurer que tous les copropriétaires sont correctement convoqués et dans les délais pour éviter toute difficulté. Cette faculté ne nous parait donc possible que dans le cadre de petites copropriétés. Que faire lorsque le syndic commet de lourdes fautes ? Outre que le syndic qui commet des fautes, engage sa responsabilité envers l'ACP, en cas de "carences", chaque copropriétaire peut demander au juge de paix la nomination d’un syndic provisoire. Le copropriétaire devra démontrer au magistrat les manquements reprochés au syndic et ce n’est que si ces manquements sont avérés et lourds que le juge de paix nommera un syndic provisoire chargé de remettre de l’ordre dans la copropriété.

En cas de très grosses difficultés Lorsque la copropriété est confrontée à des difficultés extrêmement lourdes auxquelles la nomination d'un syndic judicaire ou provisoire ne sauraient répondre, il faudra recourir à une nouvelle institution prévue par la loi du 18 juin 2018 : la nomination d'un administrateur provisoire. Il en renvoyé ici vers la page consacré à ce dernier.