Budget prévisionnel de copropriété du fonds de réserve et du fonds de roulement adéquats: la clé d’une copropriété sécurisée et bien entretenue!

Modèle de conclusions judiciaires visant à faire appliquer le budget prévisionnel du fonds de réserve et du fonds de roulement au sein d’une copropriété confrontée à un défaut de gestion technique et de sécurité du bâtiment. Ce modèle illustre une situation concrète et a pour objectif d’encourager une meilleure prévention ainsi qu’une gestion efficace de nos logements, dont de nombreuses copropriétés souffrent actuellement de dégradations. L’obligation d’établir un budget pour anticiper les frais de fonctionnement et d’entretien est une disposition prévue par le Code civil et en imposé de manière impérative vu l'importance des enjeux. Dans leur rôle de faire appliquer la loi, les juges de paix devraient donc veiller à son application, non seulement pour respecter la légalité formelle, mais aussi par bon sens et dans l’intérêt d’une gestion saine, durable et durable de la copropriété et des logements qui touchent de nombreuses personnes.

1.   -ème moyen : non application des dispositions impératives des articles 577-8 paragraphe 3 18° et 577-14 du code civil - absence de budget prévisionnel du fonds de réserve et fonds de roulement non adéquat pour une bonne gestion et un bon entretien de l’immeuble

I. Fondement légal impératif et portée de l’article 577-8, §4, 18° du Code civil

L’obligation d’établir annuellement un budget prévisionnel du fonds de roulement et du fonds de réserve s’impose de manière impérative au syndic, conformément à l’article 577-8, §4, 18° du Code civil :

« Le syndic est chargé (…) de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires ; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir ».

Depuis le 1er janvier 2019, la constitution d’un fonds de réserve distinct, alimenté annuellement à hauteur d’au moins 5 % des charges communes ordinaires, est également obligatoire (sauf dérogation à la majorité des 4/5).

II. Rappel des positions judiciaires et critique de la jurisprudence locale

En 2020, la juge de paix suppléante Catherine Halluent, corroborée en 2021 par sa successeure, a rappelé :

« Une bonne gestion requiert la préparation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve et il doit contenir une prévision de toutes les dépenses auxquelles les copropriétaires seront confrontés ».

Pourtant, le jugement du premier canton de Wavre a estimé que l’absence de budget prévisionnel à l’ordre du jour ne rendait pas irrégulière ni annulable l’assemblée générale, alors même que la loi est impérative et d’ordre public en la matière. Cette position, qui étonne la profession et l’Union des Syndics (UDS), est en contradiction avec la lettre et l’esprit de la loi, la jurisprudence et les travaux préparatoires de la réforme de la copropriété.

III. Éléments factuels majeurs et historique de la copropriété

A. Manquements persistants et gestion déficiente

Depuis 2009, le requérant a sollicité, en vain, l’inscription à l’ordre du jour des assemblées générales de la question du budget prévisionnel du fonds de roulement et du fonds de réserve. Malgré des demandes officielles, une tentative de conciliation judiciaire en 2017 et des rappels constants, les syndics successifs n’ont jamais établi de budgets conformes, ni intégré les besoins techniques et sécuritaires pourtant avérés.

B. Dégâts des eaux et carence d’entretien

Le requérant a subi quatre dégâts des eaux, certains perdurant plus d’un mois, sans que des mesures correctives durables n’aient été prises ni que ces sinistres n’aient été intégrés dans un budget prévisionnel pour permettre leur réparation effective. Les constats d’expert géomètre assermenté (juin 2021) révèlent :

• Absence d’entretien du décanteur, à l’origine de dégâts des eaux répétés (23 mars – 6 mai 2017 et 22 – 26 février 2020), jamais réparés.

• Persistance d’humidité ascensionnelle et défectuosité de la cheminée de cave.

• Oxydation, rouille et dégradation des tuyaux dans les caves et parties communes, y compris dans la partie privative du requérant, non réparée.

• Défaut d’entretien général du bâtiment, visible sur photos et corroboré par le rapport d’expert.

• Absence de travaux de conformité technique et de sécurité incendie de base, pourtant requis par la réglementation (AR 12/03/74 et 1/03/09)1.

C. Défaut d’action des syndics et de leur conseil

Les syndics successifs n’ont pas visité l’immeuble dans des délais raisonnables, ni pris en compte les rapports d’expert, ni informé les copropriétaires des risques, en violation de leurs obligations légales et contractuelles16. La première syndic n’avait pas encore visité l’établissement après six mois de mission. Le syndic judiciaire, géomètre expert, assisté de Me Didier Persyn (avocat), rémunéré plus de 11 000 EUR pour un an et cinq copropriétaires, n’avait toujours pas visité le bâtiment après neuf mois de mandat, alors même qu’il avait la compétence et l’obligation d’établir un constat précis et un budget prévisionnel fondé sur une évaluation technique. Par ailleurs, Me Persyn a remis à la justice et aux copropriétaires un rapport manifestement incomplet sur l’état réel et technique de la copropriété, omettant d’intégrer l’ensemble des problématiques structurelles et sécuritaires pourtant constatées sur place.

La syndic actuellement en place a déclaré ne pas devoir visiter l’établissement, malgré l’historique des dégâts et du défaut d’entretien, alors qu’il est évident que l’élaboration d’un budget prévisionnel sérieux exige une connaissance de la réalité technique du bâtiment et des besoins réels.

IV. Conséquences juridiques et matérielles de la carence

L’absence de budget prévisionnel et de fonds de réserve adéquats constitue une violation caractérisée de la loi et de la volonté du législateur, qui vise à professionnaliser la gestion des copropriétés et à renforcer la transparence et la sécurité juridique. Cette carence a entraîné :

• Multiplication des dégâts des eaux (défaut d’entretien du décanteur, infiltrations par la toiture ou les façades)17.

• Dégradation structurelle du bâtiment et perte de valeur patrimoniale.

• Non-conformité aux normes de sécurité incendie, exposant les occupants à des risques majeurs et engageant la responsabilité du syndic et des copropriétaires (art. 1384 du Code civil).

• Possibilité de mesures administratives sévères (arrêté de péril imminent, fermeture administrative, mise en demeure par la commune).

• Responsabilité civile du syndic : la jurisprudence condamne le syndic qui n’assure pas une gestion financière professionnelle et transparente, dès lors que le dommage subi par la copropriété trouve sa cause dans cette carence (J.P. Nieuport, 25 mars 2003, T App., 2005/2, p. 17)1.

V. Jurisprudence et doctrine

La jurisprudence et la doctrine établissent :

-                   « Obligation du syndic de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires ; ils sont joints à l'ordre du jour de l 'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.] (Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.) » (Art. 577-8, par. 4, 18°C.civ.). Ü Le droit de la copropriété "Nouvelle édition incluant les modifications de la loi du 18 juin 2018 » Martine Wahl P 337 - Wolters Kluwer)

-                   « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1,

66).

-         - Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour une période d’un an, lequel et établi sou forme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin de permettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler si nécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25).

-         - "le syndic est ainsi désormais tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale un point reprenant les travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir, cette nouvelle obligation découlant du nouvel article 577-8, § 4, 18°, du Code civil. A nouveau, cette mission s’inscrit, à notre sens, dans l’attention particulière portée par le législateur au vieillissement du parc immobilier, les copropriétaires étant désormais informés (à tout le moins lors de l’assemblée générale) de la nécessité d’entreprendre dans un futur plus ou moins proche d’importants travaux touchant les parties communes." Dimitri OLDENHOVE, Karim BERRADA, Timo TALLGREN, L’évolution des acteurs de la copropriété, Jurim Pratique - Revue pratique de l'immobilier, 2019/3 - 17 novembre 2020, page 92

-         - 'Les travaux préparatoires indiquent concernant cette contribution, vue comme une obligation de principe pour les copropriétaires (qui peuvent toutefois, à certaines conditions, s’en exonérer), qu’elle résulte de l’idée que, d’une part, il convient de renforcer «l’efficacité de la copropriété sur le plan financier, étant donné qu’elle permettra de mieux répartir les gros frais dans le temps »(25) et que d’autre part, l’association doit développer une perspective davantage axée sur le long terme(26). Cette idée soutenue par le législateur de 2018 se traduit, certes, dans la nouvelle obligation financière qui veut que les copropriétaires consacrent chaque année une part déterminée du budget de la (21)Depuis la loi du 18 juin 2018.(22) Définitions qui étaient précédemment reprises à l’article 577-11, § 5, al. 2 et 3, C. civ. (disposition consacrée à la mutation d’un lot).(23)Voy. pour le droit transitoire spécial attaché à cette disposition, l’article 179, alinéa 7, de la loi du 18 juin 2018 lequel énonce que « L’obligation de l’article 577-5, § 3, du Code civil de constitution de fonds de réserve s’applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l’entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d’entrée en vigueur du présent titre ».(24)Notons que plusieurs orateurs auditionnés à la chambre, notamment le représentant de CIB Vlaanderen et celui de l’UVS, ont déploré la possibilité de dérogation à cette obligation qu’offre le nouveau texte de loi et ont précisé qu’en pratique, le pourcentage retenu, à savoir 5 % de la totalité des charges communes ordinaires, semble insuffisant pour financer les travaux de rénovation et de restauration nécessaires dans bien des immeubles, voy. Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2017-2018, 5e sess., 54e législature, no 2919/006, pp. 113 et 116, www.lachambre.be.(25) copropriété à une contribution au fonds de réserve, mais également dans la règle nouvelle selon laquelle, il incombe désormais au syndic d’inscrire la perspective à long terme à l’ordre du jour de l’assemblée générale, lorsqu’il l’estime nécessaire. Le fait de soumettre le planning pluriannuel de la copropriété, à l’assemblée générale, s’inscrit dans la bonne gestion d’une association par son syndic mais elle permet aussi d’éclairer les copropriétaires sur les besoins de financement du fonds de réserve, et ce afin de leur permettre, le moment venu, de faire face aux dépenses de travaux exceptionnels à venir lesquelles émergeront, la plupart du temps, du planning pluriannuel présenté par le syndic(27). Si le syndic a désormais la mission de mettre ce planning à l’ordre du jour, lorsqu’il l’estime nécessaire, «l’examen et la concrétisation de ce planning» relèvent de la compétence exclusive de l’assemblé générale, organe décisionnel souverain de l’association (sauf en matière d’actes conservatoires et d’administration provisoire(28)).' Revue de la Faculté de droit de l’Université de Liège – 2019/3 ◆ 565 Finances et conflits : solidarité et efficacité dans la pratique belge ?Arianne salvé Maître de conférences à l’Liège Avocate

Une bonne gestion requière la préparation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve et il doit contenir une prévision de toutes les dépenses auxquelles les copropriétaires seront confrontées.

VI. Nécessité d’une intervention judiciaire et dispositif sollicité

Pour rappel aussi de manière générale, le nombre d'incendie est en constante augmentation en Belgique malheureusement, et donc il serait important de prendre toutes les mesures de précaution, et de prévention pour enrayer ce problème et agir en amont de manière efficace:

L’établissement d’un budget prévisionnel et d’un fonds de réserve est essentiel pour :

• Respecter la législation impérative et la jurisprudence.

• Assurer la transparence et le contrôle par les copropriétaires.

• Permettre la planification financière et la répartition équitable des charges.

• Garantir l’entretien et la sécurité du bâtiment, prévenir sa dégradation et protéger la valeur patrimoniale.

• Engager la responsabilité du syndic qui doit veiller à la bonne gestion et rendre compte de ses actions.

  
  

En conséquence, il est demandé au Tribunal de constater le manquement répété et persistant du syndic à ses obligations légales, d’ordonner sous astreinte l’établissement immédiat de ces budgets, intégrant l’ensemble des besoins d’entretien, de réparation et de mise en conformité de l’immeuble, et de faire injonction au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour soumettre à l’approbation des copropriétaires les budgets conformes à la législation et intégrant les travaux urgents identifiés.

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Autres bases juridiques=

Art. 3.92. Actions en justice code civil § 2. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions octroyées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.

• article 133 a 135 de la NLC;

•  Art. 134septies. [1 Lorsqu'il existe des indices sérieux selon lesquels se déroulent dans un établissement des faits constitutifs d'une des infractions terroristes visées au livre II, titre Ierter, du Code pénal, le bourgmestre peut, après concertation préalable avec les autorités judiciaires et après avoir entendu le responsable dans ses moyens de défense, décider de fermer cet établissement pour une durée qu'il détermine.

• article 1384 code civil "On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. Le père et la mère sont responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs.

Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.

Les instituteurs et les artisans, du dommage cause par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu'ils sont sous leur surveillance.

La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les père et mère, instituteurs et artisans, ne prouvent qu'ils n'ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité."

[1] § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

…. 18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires ; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir

[2] Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.

(1) la juge de paix de Wavre n'a toujours pas garanti la mise aux normes incendie de base de la copropriété dans un jugement du 14 mars 2023 lors d'une désignation de syndic provisoire, et pourtant tel que prévu dans les requêtes: Désignation judiciaire d’un syndic provisoire (syndic judiciaire) en copropriété: modèle de requête unilatérale au juge de paix de Wavre

NDLR: La zone de secours du Brabant wallon a conclu en novembre 2023, la bourgmestre de Rixensart Patricia Lebon en avait été informé le 11 mai 2022 sans apporter de suite