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Travaux urgents et sécurité en copropriété : recours au juge de paix et obligations du syndic en Belgique
- Syndic
- 14 nov. 2024
- 13 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 3 jours
Copropriété Belgique met à disposition un modèle de citation judiciaire auprès du juge de paix afin de requérir des travaux urgents de conformité technique, de sécurité de copropriété. Nous vous conseillons de mettre le plus de photos possible, éventuellement d'un rapport de géomètre expert... afin de prouver au juge le bien fondé de requérir les travaux demandés (et ne pas se dédouaner d'un défaut de preuves ou d'un syndic ne faisant pas état de la situation réelle).
Nota Bene ce qui n'avait jamais été conseillé ici par des avocats: deux avocats renommée de la copropriété ont donné ce conseil évitant une procédure et des coûts: si la sécurité incendie n'est pas assurée, faites venir les pompiers pour un rapport de prévention incendie coût 130EUR.
Voir articles: cliquez sur les liens 1 ) Rapport prévention incendie des pompiers pour une copropriété - exemple de rapport pompier de zone de secours pour vérifier la mise aux normes incendies d'un immeuble, copropriété, appartement
Juge de paix de Wavre du premier canton de Wavre
CITATION
1.
Attendu que mon requérant est propriétaire d’un appartement et d’un garage situés au sein de la résidence « Thomas », située à 1330 Rixensart, avenue de Clermont-Tonnerre 34 ;
Qu’à ce titre, mon requérant est membre de l’association des copropriétaires de la résidence précitée, gérée par la société Cemy ;
2.
Attendu que depuis nombreuses années la partie citée n’entretient plus le patrimoine commun ;
Que cette absence d’entretien, outre qu’elle déprécie les parties communes, occasionne des dégradations aux biens privatifs de mon requérant ;
Qu’ainsi, mon requérant a connu trois dégâts des eaux depuis 2016 ayant comme origine des parties communes ;
Qu’en date du 29 décembre 2016, un tuyau commun des eaux usées passant par le garage de mon requérant s’est rompu ;
Que compte tenu de l’urgence et compte tenu de la date de la survenance du dégât (le 29 décembre 2016), mon requérant a entrepris les démarches pour trouver un plombier pour réparer provisoirement le tuyau ;
Qu’à ce jour, cette réparation demeure provisoire alors qu’il est évident que les tuyaux doivent faire l’objet d’un entretien/une rénovation approfondi(e) ;
Qu’en effet, l’assurance de la partie citée a refusé d’intervenir dans le cadre de ce dégât des eaux au motif qu’il résultait d’un défaut d’entretien, ce qui est établi dès lors que les canalisations sont apparentes et présentent des traces de rouille ;
Que malgré la dénonciation de la situation par mon requérant aux syndics successifs de la partie citée, aucun travail d’entretien/de rénovation n’a à ce jour été entrepris quant à ces tuyaux ;
Que par ailleurs mon requérant n’a à ce jour pas été indemnisé des conséquences de ce dégât des eaux, alors que plusieurs de ses biens ont été endommagés ;
Qu’il a en outre avancé lui-même les frais de réparation ;
Que son dommage résultant de ce dégât des eaux est évalué à 1.560,00 EUR détaillé comme suit :
- matelas : 300,00 EUR ;
- chambre : 360,00 EUR ; [A1]
- divers biens personnels : 200,00 EUR ; [A2]
- réparation lave-linge : 100,00 EUR ; [A3]
- plaque isolation pour diminuer les frais : 150,00 EUR ; [A4]
- divers matériels pour réaliser les travaux de réparation : 150,00 EUR ; [A5]
- nettoyage : 300,00 EUR ; [A6]
Qu’en date du 20 mars 2017, le garage de mon requérant a été envahi par des eaux provenant du jardin, à la suite du débordement du puits et du décanteur ;
Que la partie citée, par l’intermédiaire de son syndic, n’est intervenue que plus de sept semaines plus tard ;
Que mon requérant n’a pas plus été indemnisé des conséquences de ce dégât des eaux ;
Qu’il apparait même que le sinistre n’aurait pas été dénoncé à l’assurance par la partie citée ;
Que l’indemnisation revenant à mon requérant à la suite de ce dégât des eaux doit être évalué à 2.000,00 EUR détaillé comme suit :
- plaque à replacer par un corps de métier : 1.000,00 EUR ;[A7]
- diverses affaires : 300,00 EUR ; [A8]
- diverses affaires : 300,00 EUR ;
- machine à laver : 100,00 EUR ; [A9]
- réparation et nettoyage : 300,00 EUR ; [A10]
Qu’à nouveau le décanteur n’a pas fait et ne fait toujours pas l’objet d’un entretien en profondeur ;
Que par conséquent, celui-ci a à nouveau débordé en date du 20 février 2020 et que les eaux ont coulé non seulement dans le garage mais qu’elles ont également remonté dans l’appartement de celui-ci, le remplissant d’eau sale ;
3.
Attendu qu’outre ces dégâts des eaux, les biens de mon requérant font l’objet d’une humidité provenant des caves communes et de la cheminée commune qui jouxtent le garage et l’appartement de mon requérant ;
Qu’afin de mettre un terme à cette humidité, il faudrait à tout le moins réparer la cheminée et installer un système de ventilation dans les caves ;
Que cette humidité occasionne un important dommage à mon requérant dès lors qu’il en résulte une baisse de la valeur locative et qu’il ne peut pas procéder aux travaux de rénovation de sa salle de bain et de sa cuisine tant que le problème n’aura pas été résolu ;
Que son dommage est évalué à un montant provisionnel de 3.440,00 EUR ;
Que depuis le mois de décembre 2016, mon requérant essaie d’obtenir une régularisation de la gestion de l’association des copropriétaires que le patrimoine commun soit réparé et entretenu ;
Que mon requérant a sollicité à plusieurs reprises, en vain, qu’il soit débattu des points suivants :
- l’entretien et la réparation des tuyaux vétustes étant des parties communes ;
- la réparation de la cheminée partant des caves communes ;
- l’installation d’un système de ventilation dans les caves communes afin de régler les problèmes d’humidité ascensionnelle ;
Qu’en ce qui concerne la réparation de la cheminée, le compte-rendu de la réunion du 30 mars 2017 laisse apparaitre que « les réparations de la cheminée sera discuté lors de la prochaine assemblée générale » ;
Que ce point n’a néanmoins jamais été remis à l’ordre du jour des assemblées générales subséquentes et qu’aucun suivi n’a été apporté ultérieurement par les syndics successifs ;
Que mon requérant a sollicité un audit de l’état du bâtiment ;
Que les syndics successifs n’ont cependant jamais réalité un tel audit ;
Que la s.r.l. Cemy admettait d’ailleurs lors de l’assemblée générale du 20 mars 2020 n’avoir pas encore réalisé un état des lieux du patrimoine n’ayant pas visité, sept mois après son entrée en fonction, les lieux et que cela n est pas la premiere fois
4.
Attendu que mon requérant a tenté de résoudre ce litige à l’amiable ;
Qu’il a en effet dénoncé à plusieurs reprises les différents problèmes aux syndics successifs de la partie citée ;
Qu’aucune action concrète n’a cependant été entreprise ;
5.
Attendu qu’il est urgent que des travaux soient entrepris pour mettre un terme à l’humidité présente dans les biens de mon requérant et résultant des parties communes ainsi que pour empêcher la survenance de nouveaux dégâts des eaux résultant notamment de tuyaux communs et du décanteur ;
Qu’il apparait nécessaire qu’un expert puisse être désigné afin de déterminer les travaux à réaliser pour mettre fin aux troubles subis par ma requérante et pour déterminer l’étendue de celui-ci et d envisager les travaux nécessaires au bon entretien et mise en conformité ;
Que malgré les demandes du requérant même par conciliation judiciaire en juin 2017 aupres de votre autorité et par demande expresse de point a mettre lórdre du jour restes sans succes, la copropriete n a jamais eu de budget prévisionnel du fonds de réserve et que les syndics successifs ne lónt jamais etabli depuis le début de la creation de la copropriete
Que pourtant, l’article 578, paragraphe dispose: "18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir. "
Que le défaut de budget en conséquence ne rencontre pas la volonté du législateur, à noter dans les travaux préparatoires : « Le présent projet de loi part de l’idée que l’association des copropriétaires doit développer une perspective davantage axée sur le long terme. Cela se manifestement dans la nouvelle obligation de consacrer chaque année une part déterminée de la contribution au fonds de réserve, mais aussi de la règle suivante ; il incombe au syndic d’inscrira la perspective à long terme à l’ordre du jour lorsqu’il estime nécessaire. Le fait de soumettre le planning pluriannuel à l’assemblée générale s’inscrit dans la bonne gestion du syndic, certainement en raison de l’intervention financière dans le fonds de réserve. » Projet de loi portant diverses dispositions en matière de droit civil et portant modification du code judiciaire en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution de litiges, exposé des motifs, Doc. Parl., Chambre, sess. Ord. 2017-2018, n°54-2919, p.219.
Qu en tout état de cause, le syndic n’a pas pris les mesures nécessaires pour entretenir le patrimoine, et garantir la sécurité technique et de sécurité du bâtiment, qui est l’essence même de sa mission de gestionnaire dévolu par l’article 577-8 paragraphe 4 aiment et de son obligation de moyen et de résultat de son action;
Que, par conséquent, mon requérant demande, par application des articles 735 et 19, alinéa 3, du Code judiciaire, que Madame le Juge de paix désigne au préalable un expert judiciaire qui permettra d objectiver et évaluer les travaux nécessaires et urgents ;
6.
Attendu que ma requérante, par le présent exploit, s’oppose expressément à la comparution écrite, telle que prévue par l’article 729 du Code judiciaire ;
Le
de l'an DEUX MIL VINGT
à la requête de :
ixensart, avenue de Clermont Tonnerre 34-002 ;
ayant comme conseil Me Laurente ;
Je soussigné, , huissier de justice,
ai donné citation à :
L’Association des copropriétaires de la résidence Thomas, ayant son siège à 1330 Rixensart, avenue de Clermont-Tonnerre 34, immatriculée à la Banque-Carrefour des Entreprises sous le numéro 0819.847.760, représentée par son syndic, la s.r.l. Cemy, (B.C.E. 0842.838.844) ;
où étant j’ai parlé à :
ainsi déclaré, qui (ne) vise (pas) mon original pour réception
Et, en même temps et par le même exploit, je l’ai cité
à comparaître le
devant le Justice de Paix du 1er canton de Wavre
siégeant en sa salle d'audience habituelle à 1300 WAVRE place de l'Hôtel de Ville
POUR :
Entendre dire préalablement que la présente cause n’appelle que des débats succincts au sens de l’article 735 et de l’article 19 du Code judiciaire et qu’elle sera par conséquent retenue lors de l’audience d’introduction ;
Entendre déclarer la présente action recevable et fondée ;
Entendre condamner la partie citée à payer à mon requérant les montants de 1.560,00 EUR de 2.000,00 EUR à titre d’indemnisation à la suite des dégâts des eaux intervenus en 2016 et 2017 ;
Avant dire droit, dès l’audience d’introduction, désigner un expert, tous droits des parties saufs, qui, s’entourant de tous les renseignements utiles et procédant conformément aux dispositions des articles 962 et suivants du Code judiciaire, aura pour mission :
- les parties dûment convoquées, se rendre en présence des parties et de leur conseil sur les lieux litigieux situés à 1330 Rixensart, avenue de Clermont-Tonnerre 34 ;
- de rechercher les causes des infiltrations et de l’humidité, ainsi que de tout autre trouble pouvant être constaté, qui affectent les biens de mon requérant ;
- de relever, décrire et évaluer en outre et séparément les dégradations, préjudices et troubles de jouissance généralement quelconques subis ou à subir par le seul fait des troubles ayant pu être constatés ;
- de déterminer de manière précise les travaux devant être effectués afin de remédier définitivement à tous les troubles ayant pu être constatés;
- de déterminer les travaux d’entretien/de rénovation à effectuer sur les tuyaux communs des eaux usées passant par le garage de mon requérant ainsi que du décanteur et du puits ;
- d’évaluer le coût et la durée de ces travaux, ainsi que des remises en état;
- de manière plus générale, de dresser un état des lieux du patrimoine et une liste des travaux à exécuter ;
- de dresser un projet de comptes entre parties;
- de répondre avec précision aux notes de faits directoires que les parties lui auront transmises dans les délais stricts fixés pour ce faire, notamment après la communication des préliminaires;
- le tout, après avoir, comme de droit, chaque fois que cela s’avérera possible, tenté la conciliation des parties;
- de déposer son rapport dans les deux mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par les soins du greffe ;
Au principal,
Entendre condamner la partie citée à procéder aux travaux qui seront déterminés par l’expert pour mettre fin à l’humidité et aux troubles subis par mon requérant, et ce sous peine d’une astreinte de 250,00 EUR par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement à intervenir ;
Entendre condamner la partie citée à entretenir et réparer les tuyaux communs d’eaux usées passant par le garage de mon requérant ;
Entendre condamner la partie citée à réparer la cheminée partant des parties communes et à mettre en place un système de ventilation dans les caves communes ;
Entendre dire qu’à défaut d’exécution dans le mois de la signification du jugement à intervenir, mon requérant sera autorisé à réaliser tous les travaux déterminés par l’expert, à réparer les tuyaux communs passant par son garage, à réparer la cheminée et à mettre en place un système de ventilation, aux frais de la partie citée ;
Entendre ordonner à la partie citée d’entretenir le décanteur et le puits d’eau usées annuellement ;
Entendre condamner la partie citée à l’indemnisation de l’intégralité du dommage subi par mon requérant, évalué provisionnellement à 1,00 EUR sur un dommage à déterminer par l’expert;
Entendre condamner la partie citée à payer à mon requérant les intérêts judiciaires et les entiers dépens en ce compris l’indemnité de procédure ;
Entendre dire pour droit que mon requérant est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, conformément à l’article 577-9, § 8, alinéa 3 du Code civil ;
Entendre déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision, nonobstant tous recours et sans caution, et nonobstant toute offre de cantonnement avec affectation spéciale ;
Sous toutes réserves généralement quelconques et sans aucune reconnaissance préjudiciable et notamment sous réserve d’augmentation ou de diminution du montant de la demande en cours d’instance;
Et pour que la partie citée n'en ignore, je lui ai laissé, étant et parlant comme il est dit ci-dessus, une copie du présent exploit, conformément à la loi et sous pli fermé, s'il échet.
dont acte.
COÛT :
Rapport après le jugement qui a fait part de ne pas avoir eu assez de preuves malgre les photos ici apres
Voici un ensemble de photos remises au Juge de paix pour argumenter en plusdes declarations d'accident.
Voici un rapport émis par un géomètre expert ancien syndic judiciaire et le syndic actuel demissionnaire C et A, et l'avocat du syndic judciaire devenu avocat de la copropriete Me Didier Peryn sans mise en concurence et désignation expresse- qui donne souvent des rapports incomplets ou des éléments contraires à la réalité... Le droit de la preuve ouvre la voie du mensonge
Couet Associés Mathilde GunsVoici ce que le syndic judiciaire géometre expert, le nouveau syndic Cout & as et son avocat ont donné au juge le 22 octobre 2020 après saisine du requérant en juin 2020 ayant eu 4 dégats des eaux en 2016, 2017, 2020...
Rapport de novembre 2023 des pompiers
couet et associés
Quelle est la meilleure stratégie à adopter ?Attention à ne pas engager de procédure judiciaire trop rapidement, à défaut de quoi vous prenez le risque de vous exposer à des difficultés d’exécution.Suivons ensemble le processus de réflexion ci-après :
L’ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES N’EST PAS PROPRIÉTAIRE DES PARTIES COMMUNESUn immeuble à appartements multiples comporte des parties privatives dont chaque propriétaire a la propriété exclusive, et des parties communes, dont la propriété appartient indivisément à tous les copropriétaires, chacun pour une fraction (déterminée dans son titre de propriété).En conséquence, ces parties communes n’appartiennent pas à l’association des copropriétaires.Ceci est par ailleurs confirmé par l’article 3.86, §3 du Code civil qui précise que « l’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis ».En conséquence, l’association des copropriétaires ne peut être titulaire de droits réels immobiliers : ceux-ci appartiennent aux copropriétaires.L’association des copropriétaires n’a pour objet que la conservation et l’administration de l’immeuble, rien d’autre.
QU’EN EST-IL DES TRAVAUX DE RÉPARATION DES PARTIES COMMUNES ?Les parties communes sont constituées des éléments du complexe immobilier qui ne peuvent faire l'objet d'appropriation exclusive, comme étant affectés à l'usage commun, structurel ou fonctionnel, des diverses entités privatives formant le complexe.Conformément à l’article 3.88, §1,b) du Code civil, les travaux de modification aux parties communes ne peuvent être exécutés qu’avec l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des 2/3 des voix.Il arrive fréquemment que les statuts durcissent cette majorité en imposant une majorité des 3/4 des voixRappelons du reste que la loi sur la copropriété est impérative et protège dès lors tous ses protagonistes, que ce soit chacun des copropriétaires pris isolément, l’association des copropriétaires, voire encore le syndic.L’on ne peut dès lors pas y déroger, pas même le juge.Les réparations et travaux aux parties communes sont supportés par tous les copropriétaires, suivant la quotité de chacun dans les parties communes.Ce qui précède n’est que le corolaire de l’article 3.86, §3 précité du Code civil selon lequel la propriété de l’association des copropriétaires s’arrête aux fonds (dits de « roulement » et de « réserve ») nécessaires à la conservation et à l’administration de l’immeuble.L’assemblée générale plénière des copropriétaires dispose de tous les pouvoirs de gestion et d’administration de l’association des copropriétaires, en ce compris la disposition, la gestion, l’utilisation et la jouissance des parties communes, ainsi que les travaux à réaliser aux parties communes.
QUEL EST LE RÔLE DU SYNDIC ?Le syndic représente vis-à-vis de quiconque l’universalité des propriétaires et ce, comme organe de l’association des copropriétaires.Le syndic dispose des pleins pouvoirs pour exécuter les travaux ayant un caractère absolument urgent, sans devoir en demander l’autorisation à l’assemblée générale, et les copropriétaires ne peuvent jamais s’y opposerSont assimilés à des travaux urgents, tous les travaux nécessaires à l’entretien normal et visant à la conservation du bien.C’est donc en toute logique que les actes conservatoires et d'administration provisoire peuvent, et d’ailleurs doivent, être diligentés par lui seul et de sa propre initiative par le syndic.En ce qui concerne les réparations et les travaux non urgents, ils doivent être demandés par le syndic ou par un copropriétaire. Quoiqu’il en soit, ces demandes seront soumises à la prochaine assemblée.Le syndic est en outre responsable de l’exécution de tous travaux d’entretien ; à cet effet, il commande tous les ouvriers, tous les travailleurs et tout le personnel dont le concours est nécessaire.Le syndic est enfin seul responsable de sa gestion.L’association des copropriétaires pourrait dès lors envisager d’engager la responsabilité de son syndic si ce dernier devait faillir à ses obligations d’entretien des parties communes, ce qui conduit tôt ou tard à des sinistres dont les origines peuvent être aussi diverses que variées.
EN PRATIQUESeule l’association des copropriétaires, par l’entremise de son syndic, dispose de la faculté de faire réaliser les travaux nécessaires, rendant le copropriétaire concerné impuissant concernant la réalisation de tels travaux.Attention également aux conflits d’intérêts qui pourraient naître entre le syndic et l’association des copropriétairesN’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier si vous vous trouvez en présence de dégâts au sein de parties privatives trouvant leurs causes au sein des parties communes : il est plus que probable que vous deviez attraire l’association des copropriétaires pour vous assurer de pouvoir exécuter plus facilement le jugement que vous auriez obtenu dans l’intervalle.Sophie Forestini - Laurent Collon (spécialiste agréé en immobilier)Avocats(Xirius Immo - Avocats)
