Bulletin de vote en assemblée générale de copropriété Modèle

Voici un modèle de bulletin de vote en assemblée générale a annexer au PV pour vérifier la régularité des votes

bulletin de vote assemblee generale copropriete belgique bon.pdf

Télécharger PDF • 419KB

bulletin de vote assemblee generale copropriete belgique.xlsx

Télécharger XLSX • 30KB

Les 4 type de majorités pour les votes lors d'une assemblée générale de copropriété

Les décisions à la majorité absolue

Les décisions courantes, comme la nomination d’un syndic, sont prises selon le principe de la majorité absolue lors des AG. Elles requièrent donc 50% des voix, plus une.

Les décisions avec majorité aux 2/3

Lors des Assemblées Générales, une majorité aux 2/3 est nécessaire pour la prise de toute décision concernant :

• La mise en place d’un conseil de copropriété

• Des modification aux statuts de la copropriété lorsqu’elles traitent de la jouissance, de l’administration ou de l’usage des parties communes

• L’exécution de travaux dans les parties communes (lorsque le syndic ne peut prendre de décision)

• La détermination du montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est exigée

Les décisions avec majorité aux 4/5

Lors des Assemblées Générales, une majorité aux 4/5 est nécessaire pour la prise de toute décision concernant :

• Des travaux de reconstruction de l’immeuble

• Des modifications aux autres statuts tel qu’un changement dans la répartition des charges de copropriété

• La division d’un lot ou la réunion de plusieurs lots

• La modification du caractère d’un lot tel qu’un appartement qui deviendrait un établissement commercial par exemple.

Les décisions à l'unanimité

Lors des Assemblées Générales, l’unanimité est uniquement requise pour les décisions concernant :

• La modification de la répartition des quote-parts de la copropriété

• La reconstruction totale d’un immeuble détruit

• Afin d'être validée, toute décision prise lors d’une Assemblée Générale doit être consignée par écrit à la fin de celle-ci dans un procès-verbal. Il doit être signé par le président de séance, le secrétaire, ainsi que par l’ensemble des copropriétaires présents. Ce procès-verbal relève d’une obligation légale et doit être transmis, endéans 30 jours suivant l’AG, à l'ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Le vote doit être individualisé ou à tout le moins individualisable, afin de déterminer de quelle manière les copropriétaires se sont prononcés, leur pouvoir de vote différant suivant l’importance des quotités qu’ils détiennent.

La pratique visant à prendre une décision en demandant uniquement si une personne vote contre » n’apparait pas respecter cette obligation, et ce d’autant qu’elle ne laisse pas la voix à d’éventuelles abstentions.

« Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès-verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier. » (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66).

Il y a donc lieu de conserver précieusement les bulletins de vote, « la copropriété n’aura qu’à les verser aux débats pour permettre au juge de refaire le calcul » (Eric Ricquier, La copropriété, les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copropriété, Larcier, 2019, p.89).

La lecture du PV doit permettre de de vérifier, pour les copropriétaires et les juges, la régularité des votes.

Les bulletins de votes sont joints au procès-verbal et n’ont pas été vérifiés en séance par les copropriétaires malgré la demande. Les résultats doivent etre proclamés aussi.

La constitution d’un fonds réserve demande une majorité de 4/5eme des voix non obtenus et l’ajout du point X en urgence de désignation de Me Persyn une unanimité.

Normes

article 3.87 § 6. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la seule condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges.

§ 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée. Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

Art. 3.88. Assemblée générale : prise de décision

§ 1er. L'assemblée générale décide : 1° à la majorité des deux tiers des voix :

a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes, sans préjudice de l'article 3.85,

§ 2 ; b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° ; 01-2022

c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2° ;

d) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.

2° à la majorité des quatre cinquième des voix :

a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ;

b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci ;

c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;

d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs ;

e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits réels d'usage existant sur les parties communes au profit d'un seul copropriétaire, à condition que cela soit motivé par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, le cas échéant contre le paiement d'une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait causer ;

f) de la modification des statuts en fonction de l'article 3.84, alinéa 4 ;

g) de la division d'un lot ou de la réunion, totale ou partielle, de deux ou plusieurs lots ; h) sous réserve de l'article 3.92, § 1er, alinéa 6, de la démolition et de la reconstruction totales de l'immeuble pour des raisons de salubrité ou de sécurité ou de coût excessif par rapport à la valeur de l'immeuble existant d'une mise en conformité de l'immeuble aux dispositions légales. Dans ce cas, un copropriétaire peut abandonner, contre compensation, son lot en faveur des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu'il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux. A défaut d'accord, la compensation est déterminée par le juge en fonction de la valeur vénale actuelle du lot concerné, abstraction faite de la décision de l'assemblée générale.

§ 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée. Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.

§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 3.85, § 1er, alinéa 2. Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité qualifiée requise par la loi, décide de travaux, de la division ou la réunion de lots ou d'actes de disposition, elle peut statuer, à la même majorité qualifiée, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire. 01-2022 S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité. L'assemblée générale décide également à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires de la démolition et de la reconstruction totales de l'immeuble, lorsque les raisons mentionnées au paragraphe 1er, 2°, h), font défaut.

§ 4. Lorsque la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires et que celle-ci n'est pas atteinte à l'assemblée générale pour cause d'absence d'un ou plusieurs copropriétaires, une nouvelle assemblée générale sera réunie après un délai de trente jours au moins, lors de laquelle la décision en question pourra être prise à l'unanimité de tous les copropriétaires présents ou représentés.

Bulletin vote assemblée générale copropriété