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Charges de copropriété et locataire : quels frais le propriétaire peut-il légalement répercuter en Belgique?
- Syndic
- il y a 16 heures
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NB : Plusieurs articles sont liés et se complètent.
Il est essentiel de vérifier régulièrement les décomptes de charges et, si nécessaire, de demander des clarifications. Un bon financement de la copropriété est indispensable pour assurer son fonctionnement efficace et professionnel. Par ailleurs, les locataires ont le droit d’obtenir le procès-verbal des assemblées générales ainsi que les justificatifs associés.
La question des droits des locataires revient souvent, mais il faut souligner que les copropriétaires eux-mêmes disposent parfois de droits limités. L’accès aux factures et à la comptabilité est souvent difficile, soulevant des interrogations : qui contrôle réellement les comptes et les dépenses ? Est-il facile d’imputer des charges supplémentaires, parfois injustifiées, à un copropriétaire ou à un locataire ? Quel est le rôle effectif du syndic, du commissaire aux comptes et du juge de paix dans le contrôle des comptes, et sur quelles preuves s’appuient-ils ?
Les locataires peuvent-ils accéder aux procès-verbaux d’assemblée générale, aux dossiers comptables et aux factures ? Que doit faire un copropriétaire lorsqu’il constate des dépenses indues ou irrégulières portées à sa charge ou à celle de son locataire ?
Autant de questions qui restent souvent dans l’ombre et qu’il serait impératif de clarifier, tant par le législateur que par la jurisprudence, afin de mieux protéger les consommateurs et les copropriétaires. La liste des droits et obligations en Région wallonne, présentée ci-dessous, apporte déjà un éclairage précieux.
Article
Les charges de copropriété sont des frais qui sont associés à la propriété d’un lot en copropriété, et qui sont payées par les copropriétaires pour couvrir les coûts associés à l’entretien et la gestion de l’immeuble.
Le locataire dans un immeuble en copropriété peut également être responsable de certaines charges de copropriété, en fonction des termes de son bail. Les charges de copropriété qui peuvent être mises à charge d’un preneur dans un bail s’identifient avec les frais d’entretien des parties communes de l’immeuble, les coûts de gestion et d’administration de la copropriété, ainsi que les coûts de réparation ou de remplacement de certains éléments communs (par exemple, les ascenseurs, les escaliers, etc.). Le bailleur doit toutefois respecter les règles impératives qui s’appliquent aux baux de logement.
Le Code civil prévoyait déjà une répartition des charges entre propriétaires et locataires mais en termes assez généraux :
• Le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretien et les réparations locatives (qui ne sont pas occasionnées par la vétusté, la force majeure ou l’usure locative normale). Il s’agit par exemple des entretiens périodiques (chaudière, jardin, etc), le ramonage des cheminées, l’entretien et le remplissage des appareils de détartrage et adoucisseurs d’eau, des robinets, le nettoyage de la corniche, l’entretien de l’ascenseur.
• Le bailleur effectue toutes les autres réparations, par exemple le remplacement des gros éléments défectueux ou détruits (chaudière défectueuse, la réparation du toit…). L’usure locative normale est considérée comme à sa charge. Il doit effectuer les réparations nécessaires à une utilisation normale des lieux loués.
A l’occasion de la régionalisation, la Région wallonne et la Région bruxelloise ont publié des tableaux qui permettent d’identifier de manière beaucoup plus précise ce qui peut être repercuté ou non au locataire (voir l’annexe 7 de l’arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 et l‘arrêté du gouvernement bruxellois du 23 novembre 2017). Ces règles sont impératives et les parties ne peuvent y déroger, en tout cas s’il s’agit d’un bail de résidence principale. En Région wallonne, il est théoriquement possible de déroger au tableau de répartition s’il s’agit d’un bail de logement de droit commun mais il faudra tout de même respecter les principes généraux repris ci-avant (grosses réparations pour le bailleur et petites réparations locatives pour le locataire).
Enfin, même dans les autres baux de droit commun (bureaux, garages, étudiants, etc...) ou dans les baux commerciaux où les règles de répartition des charges sont supplétives, il faut veiller à respecter l’équilibre du contrat de bail et ne pas mettre exclusivement à charge de l’une ou l’autre des parties l’ensemble des obligations de réparation ou d’entretien. Qu’en est-il du rôle du syndic dans cette problématique de répercussion des charges ?
Même si souvent le contrat du syndic lui impose de proposer aux copropriétaires un tableau qui répartit les charges de copropriété entre charges occupants et charges copropriétaires, il ne peut s’immiscer dans la relation contractuelle entre le bailleur et son locataire puisque chaque bail (logement, bureau, commerce) peut comporter des règles très différentes. Le syndic établit donc un décompte avec une clé de répartition entre le bailleur et le locataire identique pour tous les lots alors que le type de bail peut différer d’un lot à l‘autre.
Il appartient donc toujours au bailleur de bien vérifier le décompte du syndic afin de tenir compte des propres spécificités de son contrat de bail afin de ne répercuter sur son locataire que les charges légalement ou contractuellement dues.
Carole DE RUYT Avocat
Frais des parties communes : que pouvez-vous imputer à votre locataire ?
En tant que propriétaire d’un appartement, vous devez contribuer aux frais relatifs aux parties communes de l’immeuble. Dans quelle mesure pouvez-vous répercuter ces coûts sur votre locataire ? Pouvez-vous fixer des modalités à ce propos dans le contrat de bail ? Les règles sont-elles différentes d’une Région à l’autre ? Pouvez-vous demander au syndic de ventiler les frais entre vous et votre locataire et d’envoyer éventuellement un décompte à ce dernier pour sa partie ? Clé de répartition. La manière dont les frais relatifs aux parties communes d’un immeuble sont répartis entre les propriétaires est indiquée dans le règlement de copropriété. Il s’agit p.ex. des frais d’électricité et de nettoyage des parties communes, de l’entretien de l’ascenseur, de l’entretien du jardin, de la police globale, des frais de syndic, etc. Si vous occupez vous-même l’appartement ou s’il est inoccupé, vous devrez payer intégralement votre part de ces frais en tant que propriétaire. Si vous le louez, vous pouvez les mettre en partie à la charge de votre locataire. Décret flamand sur le bail d’habitation. Si l’appartement est situé en Région flamande et si vous avez conclu le contrat de bail après le 1er janvier 2019, le législateur indique lui-même comment répartir les frais relatifs aux parties communes entre vous et votre locataire. Si le bail a été conclu avant cette date, le juge se basera souvent aussi sur ces règles en cas de litige. Les frais de chauffage et d’électricité des parties communes sont intégralement à la charge de votre locataire, de même que les petites réparations aux parties communes, les frais de nettoyage de ces parties communes et le coût de l’enlèvement des poubelles, si celui-ci s’effectue de manière commune. En tant que bailleur, c’est à vous de supporter les frais des grosses réparations, ainsi que le coût de l’achat ou du remplacement des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Il en va de même pour les frais d’organisation de l’assemblée générale, votre quote-part de la police globale et votre contribution au fonds de réserve. Frais à partager. Certains frais peuvent par ailleurs être partagés entre vous et votre locataire. C’est ainsi que les frais de l’entretien périodique de l’ascenseur peuvent être pris en charge pour moitié par vous et pour moitié par votre locataire. Les frais de la réalisation d’une analyse de risque et/ou d’une inspection préventive de l’ascenseur doivent en revanche être intégralement pris en charge par le bailleur, tout comme le coût des grosses réparations et de la modernisation de l’ascenseur. Les honoraires du syndic sont quant à eux à la charge de votre locataire à concurrence de 34 %, et à la vôtre à concurrence de 66 %. Les prestations de services qui sont effectuées spécifiquement à la demande et dans l’intérêt du bailleur ou du locataire, comme la réalisation d’une clé supplémentaire pour le locataire ou la constitution d’un dossier en vue de la vente, sont entièrement à la charge de la partie intéressée. Autres Régions. En Wallonie et à Bruxelles aussi, il existe une liste des travaux d’entretien incombant au locataire ou au bailleur, qui comprend aussi des frais relatifs aux parties communes de l’immeuble. En ce qui concerne p.ex. l’ascenseur de l’immeuble, en Wallonie, les frais de l’entretien et du contrôle périodiques incombent au locataire. En tant que bailleur, c’est en revanche à vous de payer les grosses réparations de l’ascenseur et celles qui s’imposent en raison de l’usure. D’autres modalités ? Vous ne pouvez pas déroger aux règles précitées en mettant davantage de frais à la charge de votre locataire. Si vous le faites quand même, cette disposition ne sera pas valable. Vous ne pouvez donc pas demander à votre locataire plus que ce que la loi autorise. En Région flamande, il est néanmoins possible de déroger aux règles légales, au profit du locataire. Comment effectuer le décompte ? Vous pouvez tout d’abord imputer les frais relatifs à l’appartement que vous louez de manière forfaitaire. Si vous procédez de cette façon, vous pouvez à tout moment, avec l’accord de votre locataire, passer à un système dans lequel vous imputez les frais réels. Si votre locataire refuse d’accéder à votre demande, vous pouvez la soumettre au tribunal. Si vous effectuez un décompte sur la base des frais réels, vous pouvez demander un acompte mensuel à votre locataire et lui envoyer un décompte annuel. Dans ce cas, vous devez cependant lui fournir les justificatifs, s’il les demande. Vous répondez à cette obligation lorsque vous fournissez un relevé des frais et des charges à votre locataire, et si vous lui avez donné la possibilité, à lui ou à son mandataire, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. Syndic ? Souvent, c’est le syndic qui ventile les frais que vous devez payer en tant que propriétaire et ceux qui sont à la charge de votre locataire. En tant que bailleur, vous ne pouvez cependant pas demander au syndic de percevoir le paiement des frais qui incombent à votre locataire directement auprès de celui-ci. Vous devrez avancer ces frais et les récupérer ensuite auprès du locataire. Même si le syndic envoie quand même directement le décompte au locataire, ce sera à vous de le payer si le locataire ne le fait pas. En tant que propriétaire, vous êtes en effet responsable du paiement de ces frais vis-à-vis des autres propriétaires et de l’association des copropriétaires. Lorsque vous louez un appartement, les frais relatifs aux parties communes de l’immeuble doivent être partagés entre vous et votre locataire. Dans les différentes Régions, le législateur indique quels sont les frais à votre charge, quels sont ceux à la charge de votre locataire et quels sont ceux que vous devez partager. Vous ne pouvez pas déroger à ces règles au détriment de votre locataire. Vous pouvez en revanche convenir avec celui-ci d’une contribution forfaitaire. Le syndic peut indiquer qui doit payer quels frais mais, en tant que propriétaire, vous devrez finalement payer vous-même les frais à l’ACP puis essayer de les récupérer auprès de votre locataire. https://businessdatabase.indicator.be/bail_d_habitation/frais_des_parties_communes___que_pouvez_vous_imputer_a_votre_locataire__/WAPMPMAR_EU20100601/topArt
Quels frais pouvez-vous répercuter sur le locataire ?
Quel frais pouvez-vous répercuter sur votre locataire lorsque vous louez une maison ou un appartement dans le cadre d’un bail d’habitation ? Pouvez-vous lui demander de payer les frais du syndic et l’entretien des parties communes ? Et quid du précompte immobilier et des frais de l’agent immobilier chargé de la mise en location du bien ? Pouvez-vous aussi convenir d’un montant forfaitaire ? Pouvez-vous par la suite augmenter unilatéralement ce forfait ou décider de passer à un système de frais réels ?
Parties communes. Lorsque vous donnez un appartement en location, le syndic vous remet chaque année un décompte des frais liés aux parties communes de l’immeuble, comme les frais des services d’utilité publique, du nettoyage des parties communes, de l’entretien de l’ascenseur, du syndic, etc. En Région flamande, il existe une liste qui précise quels frais vous pouvez répercuter sur votre locataire. Vous la trouverez sur le site https://www.woninghuur.vlaanderen . Il s’agit des frais d’électricité, de gaz, d’eau, d’entretien et de petites réparations aux parties communes. En tant que bailleur, vous devez supporter les frais du syndic à hauteur de 66 % et le locataire à hauteur de 34 % et vous pouvez imputer à ce dernier 50 % des frais de l’entretien périodique de l’ascenseur. Cette liste s’applique uniquement aux baux conclus à partir du 1er janvier 2019. Il n’existe toutefois pas de telle réglementation en Wallonie et à Bruxelles. Là, vous pouvez donc encore prévoir des arrangements à ce propos dans le bail. Il en va de même pour les baux conclus en Flandre avant le 1er janvier 2019. Vous ne pouvez alors toutefois répercuter que les frais réels, mais sans exagérer. On admet ainsi que vous imputiez au maximum 50 % des frais du syndic à votre locataire.
Autres frais. Vous pouvez imputer à votre locataire les frais liés aux services d’utilité publique qu’il a utilisés, si vous avez avancé vous-même ces frais. Vous ne pouvez en revanche pas lui faire payer le précompte immobilier que vous payez pour votre maison ou votre appartement. Idem pour les frais que vous devez payer si vous faites appel à un agent immobilier pour remettre votre bien en location. Les frais d’entretien et des réparations que vous effectuez ne peuvent pas non plus être purement et simplement répercutés sur le locataire. Pour savoir qui doit les payer, vous devez d’abord consulter les listes légales qui ont été établies pour les trois Régions et qui précisent quels frais et quelles réparations doivent être supportés par le locataire et le bailleur. En ce qui concerne la Région wallonne, la liste figure sur le site http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/bail/theme/11 . Vous pouvez consulter la liste bruxelloise sur https://logement.brussels et la liste flamande sur https://www.woninghuur.vlaanderen . Les listes wallonne et bruxelloise s’appliquent à tous les baux conclus dans ces deux Régions. La liste flamande s’applique uniquement aux baux conclus à partir du 1er janvier 2019. Pour les baux plus anciens, la liste ne s’applique pas d’un point de vue strict, mais elle peut constituer une source d’inspiration pour le tribunal en cas de litige.
D’autres arrangements ? Dans le bail, vous ne pouvez pas déroger comme bon vous semble à la répartition prévue dans ces listes. Les règles relatives aux réparations locatives et à l’entretien du bien loué (et leur mise en œuvre dans les listes établies par les législateurs wallon, bruxellois et flamand) sont en effet contraignantes. Si en tant que bailleur, vous y dérogez quand même à votre avantage, cette dérogation ne sera pas valable et les règles légales s’appliqueront. En Flandre, vous pouvez toutefois déroger aux règles en faveur du locataire. Quoi qu’il en soit, vous ne pouvez jamais mettre le précompte immobilier et les frais d’agence à charge de votre locataire dans le bail.
Forfait. Vous pourriez aussi travailler avec un forfait de frais. Votre locataire paie alors un montant fixe par mois et vous n’êtes plus tenu d’effectuer un décompte annuel. Vous ne devez dans ce cas pas non plus prouver les frais réels au locataire. Vous pouvez fixer d’emblée dans le bail le montant à payer chaque mois en plus du loyer à titre de frais locatifs. Vous ne pouvez toutefois pas modifier le forfait unilatéralement en cours de bail, pas même si les frais réels qu’il couvre ont considérablement augmenté. Vous pouvez néanmoins convenir d’un forfait plus élevé de commun accord avec le locataire. Vous pouvez aussi préciser dans le bail que le forfait est lié à l’index, ce qui vous permet de l’adapter chaque année (en même temps que le loyer). Sachez cependant que la formule du forfait n’est jamais définitive. En effet, chaque partie peut à tout moment demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou la conversion du forfait en frais et charges réels. Le juge tiendra alors compte de l’évolution des dépenses réelles et précisera à partir de quand la révision produira ses effets.
En Région flamande, il existe une liste qui indique dans quelle mesure vous pouvez imputer à votre locataire les frais liés aux parties communes d’un immeuble à appartements. Dans les autres Régions, vous êtes encore libre de prévoir des arrangements à cet égard dans les limites de ce qui est raisonnable. Pour les frais d’entretien et de réparation, il existe dans les trois Régions une liste qui indique quels frais sont à charge du locataire. Vous pouvez d’office répercuter les frais des services d’utilité publique. Vous ne pouvez en revanche jamais mettre le précompte immobilier et les frais d’agence immobilière à charge de votre locataire. Vous pouvez aussi travailler avec un forfait. Si celui-ci ne suffit plus, vous pouvez demander au tribunal de l’adapter ou de le convertir en un système de frais réels. Votre locataire peut lui aussi demander à tout moment la révision ou la conversion du forfait.
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Voici la liste de la Région wallonne sur les charges appartenant au propriétaire et au locataire:
