Comment gérer efficacement les travaux en copropriété en Belgique: guide complet des procédures, financements, droits et obligations des copropriétaires et du syndic

Faire des travaux dans une copropriété en Belgique nécessite de bien comprendre un cadre juridique précis, les procédures à suivre, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires et du syndic. Ce guide détaillé, enrichi d’exemples concrets, vous accompagne pas à pas pour naviguer dans ce cadre complexe et réussir vos projets.

1. Travaux privatifs vs travaux sur parties communes : quelle différence ?

Travaux privatifs

Ce sont les travaux réalisés dans votre lot privatif, c’est-à-dire la partie de l’immeuble dont vous avez l’usage exclusif (appartement, cave, châssis, aménagement intérieur).Exemples : changer les fenêtres, refaire la cuisine, modifier la distribution intérieure.

Règles à respecter :

Vous pouvez les réaliser librement, sans accord préalable de l’assemblée générale, à condition qu’ils ne portent pas atteinte aux parties communes (ex. : mur porteur, façade, plancher).
Vous ne devez pas empiéter sur les parties privatives d’autres copropriétaires ni modifier la destination de l’immeuble (ex. transformer un appartement en local commercial).

Travaux sur parties communes

Il s’agit des travaux touchant aux éléments collectifs de l’immeuble : façades, toiture, escaliers, cheminées, balcons, jardin, ascenseur, etc. Exemples : ravalement de façade, rénovation de la toiture, installation d’un ascenseur. Règle : ces travaux nécessitent impérativement l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, car ils engagent la collectivité.

2. Le rôle central de l’assemblée générale (AG) et les règles de vote

Convocation et ordre du jour

Le syndic doit convoquer l’AG en envoyant la convocation au moins 15 jours avant la réunion, avec un ordre du jour communiqué au minimum 3 semaines avant la date prévue. Cela permet à chaque copropriétaire de se préparer et de prendre connaissance des points à discuter.

Majorités requises selon la nature des travaux

Nature des travaux	Majorité requise
Travaux conservatoires ou imposés par la loi (ex. mise en conformité électrique)	Majorité absolue (50 % + 1 voix)
Travaux d’amélioration ou non urgents (ex. isolation, rénovation toiture)	Majorité des deux tiers des voix
Travaux modifiant la destination de l’immeuble	Majorité des quatre cinquièmes des voix
Décisions prises hors AG (par écrit)	Unanimité (100 %) avec preuve écrite

Exemple concret :Pour un ravalement de façade, il faudra obtenir la majorité des deux tiers. Pour transformer une terrasse en atelier (modification de destination), la majorité des quatre cinquièmes sera nécessaire.

3. Travaux que le syndic peut engager seul

Le syndic peut décider seul d’engager certains travaux sans attendre l’accord préalable de l’AG, notamment :

Travaux urgents : réparations immédiates nécessaires pour éviter un danger (ex. fuite d’eau importante, remise en service d’un ascenseur en panne, réparation d’un escalier dangereux).
Travaux d’entretien courant : nettoyage, petites réparations sans modification de la structure ou de la destination de l’immeuble.

Ces interventions doivent être justifiées et documentées (devis, factures) et faire l’objet d’une information rapide aux copropriétaires. Elles seront ensuite soumises à validation lors de la prochaine AG.

4. Financement des travaux

Fonds de réserve

Depuis la réforme de 2018, la loi impose aux copropriétés de constituer un fonds de réserve annuel pour anticiper les gros travaux.

Appels de fonds exceptionnels

Si le fonds de réserve est insuffisant, l’AG peut décider un appel de fonds exceptionnel pour financer les travaux votés.

Emprunts

La copropriété peut contracter un emprunt (par exemple, le Rénoprêt à 0 % en Wallonie) voté selon les mêmes règles que les travaux concernés.

Primes et aides régionales

Des primes peuvent être octroyées pour certains travaux, notamment liés à la rénovation énergétique (isolation, remplacement de chaudières, etc.). Le syndic peut accompagner les copropriétaires dans la constitution des dossiers.

5. Permis d’urbanisme et conformité

Certains travaux, notamment ceux modifiant la façade ou l’extension du bâtiment, nécessitent un permis d’urbanisme. Le syndic ou le copropriétaire doit vérifier cette obligation avant de commencer les travaux.

Les travaux doivent également respecter les normes de sécurité, d’accessibilité et de performance énergétique (PEB). Par exemple, à Bruxelles, le certificat PEB deviendra obligatoire d’ici 2025, impliquant des travaux pour atteindre les objectifs énergétiques fixés.

6. Droit d’usage privatif sur parties communes

Un copropriétaire peut bénéficier d’un droit d’usage privatif exclusif sur une partie commune (ex. jardin, terrasse). Pour y réaliser des travaux, il doit obtenir l’accord de l’AG à la majorité des quatre cinquièmes ainsi que les autorisations administratives nécessaires.

Exemple : un copropriétaire ayant construit une piscine dans un jardin privatif sans autorisation a dû la démolir suite à une décision judiciaire.

7. Gestion et suivi des travaux

Le syndic organise la consultation d’experts (architectes, ingénieurs), la sélection des entrepreneurs, le suivi du chantier, la réception des travaux et la répartition des coûts selon les quotes-parts.

8. Recours en cas de litige

Un copropriétaire peut saisir le juge de paix dans un délai de 4 mois après l’AG pour contester une décision ou un vote, notamment en cas d’irrégularité ou d’abus.

9. Impact des travaux sur les locataires

Les travaux réalisés sur les parties communes s’imposent aux locataires qui ne peuvent se retourner contre leur bailleur pour les nuisances occasionnées, sauf abus manifeste.

Conclusion

Réaliser des travaux en copropriété en Belgique exige une bonne connaissance du cadre légal, une préparation rigoureuse des décisions en assemblée générale, une anticipation du financement et un suivi sérieux des opérations. Le syndic joue un rôle central dans la coordination, mais la collaboration entre copropriétaires est indispensable pour garantir la réussite des travaux et la valorisation durable de l’immeuble.

Ce guide pédagogique vous aide à mieux comprendre les étapes et règles essentielles pour mener à bien vos projets de travaux en copropriété, tout en respectant la législation belge actuelle.

Base légale: Art. 577-7. § 1er. L'assemblée générale décide : 1° à la majorité des deux tiers des voix : a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes, sans préjudice de l'article 577-4, § 1er/1; b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ; c) [abrogé] d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°; e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.

Le syndic doit 18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

....

§ 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.

§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : 3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale ; 4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

Article Comment gérer les travaux de la copropriété

https://hosmose.be/travaux-copropriete/

Parce qu’ils sont parfois onéreux pour la copropriété, les travaux peuvent être sujets à des tensions. Entre intérêts parfois divergents des copropriétaires, incompréhensions liées à une trop grande opacité du syndic de copropriété, certaines règles s’imposent et doivent être respectées par tous. Il est dès lors important de se faire assister d’un architecte spécialisé en travaux de copropriété. En savoir plus sur la mission de l’architecte. En savoir plus sur La rénovation des immeubles de copropriété à l’horizon 2030-2050 à Bruxelles

La gestion en amont des travaux Cette phase est d’une importance capitale. Il va s’agir de donner de la visibilité aux copropriétaires sur la phase de travaux. Comment vont-ils être financés ? Existe-t-il des primes pour aider au financement des travaux de rénovation énergétique ? Comment les travaux vont être contrôlés par la copropriété pendant la phase d’exécution ? Toutes ces questions et les problématiques qu’elles soulèvent doivent être prises en considération par les organes de la copropriété. Le travail en amont est nécessaire car il permet à la fois plus de transparence pour la copropriété mais également d’économiser de l’argent sur les travaux. Une bonne gestion en amont des travaux permet d’éviter les incompréhensions et les mauvaises surprises (notamment en terme de facturation) pour les copropriétaires. Dans cette phase, le rôle du conseil de copropriété est capital. C’est notamment cet organe qui va être en charge de faire réaliser un audit des travaux utiles et nécessaires pour le bien de l’immeuble. En savoir plus sur le processus décisionnel des travaux en copropriété En savoir plus sur les différentes phases des travaux en copropriété Les différents types de travaux Chacun des travaux ont pour objectif premier la préservation et la sauvegarde de l’immeuble ou du groupement d’immeubles. Selon les besoins de l’immeuble, il sera possible de mandater des entreprises pour des travaux d’étanchéité, le ravalement de la façade de l’immeuble, la rénovation de la toiture, les travaux de réhabilitation, l’entretien des caves ou des parkings. La liste n’est évidemment pas exhaustive et regroupe tous les éléments communs ou privatifs de l’immeuble. Bien souvent, il peut être opportun de coupler les travaux. Si la charpente nécessite une restauration, il peut être judicieux et moins couteux d’en profiter pour faire effectuer des travaux de rénovation énergétique. Bon à savoir : Le législateur peut contraindre la copropriété à réaliser des travaux obligatoires de mise en conformité. Dans le cadre de travaux urgents, le juge de paix peut également accorder la possibilité à un copropriétaire de faire effectuer les travaux, jugeant qu’ils sont nécessaires et vitaux pour la pérennité de la structure. En savoir plus sur les travaux de rénovation d’une copropriété. En savoir plus sur les travaux de structure. En savoir plus sur la rénovation de l’enveloppe de l’immeuble. En savoir plus sur la pathologie des ouvrages en béton. Comment savoir qui doit payer pour les travaux ? Une règle générale s’impose en matière de travaux. Pour savoir qui doit payer, il s’agit de se conformer aux statuts de la copropriété, comprenant l’acte de base ainsi que le règlement de copropriété. Ces documents sont clairs et font une distinction nette entre les parties communes et les parties privatives. Lorsque des travaux sont entrepris sur une partie privative, c’est au(x) copropriétaire(s) concerné(s) de régler la facture. Lorsque des travaux sont effectués sur une partie commune, c’est à l’ensemble des copropriétaires de se partager le montant des charges et des travaux. Cette répartition se fera selon la quote-part des parties communes de chaque copropriétaire. Bon à savoir : Pour que des travaux sur les parties communes de l’immeuble soient validés, l’assemblée générale des copropriétaires devra se prononcer en faveur de ces travaux à une majorité des deux tiers des copropriétaires.

Les travaux de copropriété

https://www.syndic-one.com/les-travaux-de-copropriete/

Le bon état d’une copropriété nécessite des travaux réguliers, du simple entretien aux gros travaux. Ceux-ci peuvent être entrepris individuellement par les copropriétaires, notamment pour les parties privatives, et requérir une autorisation de l’assemblée générale.

Quant à la responsabilité des travaux collectifs, elle incombe au syndic, qui doit les faire voter aux copropriétaires selon des règles de majorité différentes en fonction de leur nature. Plusieurs solutions sont ensuite envisageables pour leur financement, dont la charge incombe à l’ensemble des copropriétaires.

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Travaux privatifs : quand a-t-on besoin de l’autorisation de l’AG ?

Vous habitez un logement en copropriété, vous devez donc savoir que vous ne pouvez pas entreprendre des travaux à n’importe quelle condition. Si certains peuvent être réalisés sans accord préalable, d’autres nécessitent d’obtenir l’aval de la copropriété, par le biais de l’assemblée générale.

Quels travaux privatifs nécessitent une autorisation ?

Les travaux privatifs sont les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties de l’immeuble dont il jouit exclusivement. Pour savoir si une autorisation est requise, il faut mesurer l’impact des travaux sur l’immeuble : vont-ils affecter son aspect extérieur ou ses parties communes ?

Ainsi, tous travaux privatifs effectués à l’intérieur d’un logement (aménagements ne nécessitant pas de gros œuvre ou une action sur un mur porteur, rénovation, etc.) peuvent être entrepris sans autorisation. Ce principe ne s’applique pas lorsque de tels travaux peuvent occasionner une gêne durable pour les autres copropriétaires. Ainsi, le remplacement du revêtement de sol dans un appartement doit être soumis préalablement au syndic ou à l’assemblée générale pour accord préalable. Dans tous les cas, il convient de consulter le règlement intérieur ou le règlement de copropriété, afin de vous assurer que ces travaux n’entrent pas dans le cadre de certaines restrictions.

En revanche, tous travaux entraînant une modification des parties communes ou de l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être soumis à l’autorisation de l’AG, selon la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Anticiper les travaux et la démarche de demande d’autorisation

Avant d’entamer les travaux, la première démarche à effectuer est de vérifier la catégorie dans laquelle ils rentrent. S’il s’agit d’une partie totalement privative et que la nature des travaux ne souffre pas de restrictions, vous pouvez les entamer comme bon vous semble.

Dans le cas contraire, il vous faut inscrire votre projet à l’ordre du jour de l’AG, et fournir un dossier technique de présentation (devis, plans, rapport d’architecte, note de bureau d’étude si un mur porteur est touché…). Pour être accepté, votre projet devra ensuite recueillir la majorité des voix lors de la tenue de l’AG. Cette majorité (simple, absolue, etc.) varie selon la nature des travaux.

Les travaux d’intérêt collectif

Dans une copropriété, seul le syndic est habilité à engager des travaux collectifs sur l’immeuble dont il a la charge. Pour pouvoir être entrepris, certains types de travaux font l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale. En fonction de la nature des travaux envisagés, le type de majorité requise diffère.

Les travaux concernés par la majorité simple

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont reprises ci-dessous, liste les travaux concernés par cette majorité, sans que cette liste soit limitative :

Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.
Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.
Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement .
La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation.
Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes.
La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

Les travaux nécessitant la majorité absolue

Il en va de même pour la liste des travaux qui nécessitent l’autorisation de la majorité de tous les copropriétaires :

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.
La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.
La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.
L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes.
L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes.
L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation, etc.).

Les travaux demandant une double majorité

Ces travaux requièrent l’accord des 2/3 des voix des copropriétaires représentant plus de la moitié des copropriétaires en nombre. On y retrouve notamment :

Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.
La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.
La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat.

Les travaux votés à l’unanimité

Dans ce cas, la totalité des copropriétaires doivent être présents ou représentés lors de l’assemblée générale et voter en faveur des travaux concernés. Il s’agit généralement des décisions les plus graves pour la copropriété pouvant amener un changement de destination de l’immeuble ou modifiant la répartition des charges.

Comment financer les travaux de copropriété

Le ravalement de votre immeuble a été voté à la dernière AG ? Même si les travaux sont incontournables pour le bon entretien des bâtiments, la nouvelle n’est pas toujours bienvenue pour votre budget… Quelles sont les solutions pour financer des travaux de copropriété ?

Qui doit payer les travaux de copropriété ?

Le coût des travaux de copropriété (ravalement, rénovations, mises aux normes, etc.) est supporté par l’ensemble des copropriétaires. La quote-part incombant à chacun est calculée selon la règle des tantièmes détenus.

Anticiper le financement des travaux

Le syndic peut proposer la constitution d’un fonds spécifique, ou « provisions article 18 », qui, alimenté au fil de l’eau par les copropriétaires, aura pour fonction de fonction de financer tout ou partie des travaux importants prévisibles dans les 3 années à venir. Le syndic peut aussi proposer aux copropriétaires l’échelonnement des paiements.

Trouver une solution de crédit

Lorsque le montant des travaux est conséquent, chaque copropriétaire a la possibilité de solliciter individuellement un crédit. Le syndicat peut aussi souscrire un prêt collectif, voté à l’unanimité en AG. A défaut d’unanimité, le prêt collectif ne sera ouvert qu’aux copropriétaires ayant votés « pour » le prêt collectif. Bon à savoir : les travaux d’économie d’énergie donnent accès à l’éco-prêt à taux zéro, pour les immeubles achevés avant 1990, et/ou à un crédit d’impôt.

Solliciter des subventions

Selon l’état de la copropriété ou sa situation géographique, sachez qu’il est possible d’obtenir des subventions, collectives ou individuelles, du département ou de la commune, ou d’organismes tels que l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah).