Le choix de l'avocat en copropriété : une prérogative exclusive de l'Assemblée Générale — Cadre légal, conflit d'intérêts avocats syndics et défaillances institutionnelles

L'Article est en dessous ; Le choix de l’avocat revient aux copropriétés …et à elles seules !

Le CRI n°464 - Mai 2022Par Patrick WILLEMS, Secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires - 06 mai 2022 -----------------

Résumé

En droit belge de la copropriété, la désignation d'un conseil juridique pour le compte de l'Association des Copropriétaires (ACP) relève de la compétence souveraine et exclusive de l'assemblée générale. Ce principe, ancré dans des dispositions légales impératives, n'admet qu'une exception strictement encadrée. Pourtant, de nombreux syndics continuent de mandater leur avocat personnel ou habituel sans consulter les copropriétaires, sans mise en concurrence et sans transparence, créant des situations structurelles de conflit d'intérêts. Certains grands opérateurs vont plus loin encore, en s'assurant une emprise sur plusieurs cabinets d'avocats afin de saturer le marché local et de réduire les options indépendantes accessibles aux copropriétaires. Face à ces dérives, les mécanismes de contrôle institutionnel — barreaux, juges de paix, IPI, Conseil Supérieur de la Justice — peinent à remplir leur mission, souvent faute de volonté d'agir ou par souci de ne pas multiplier les contentieux. Cet article analyse en profondeur le cadre légal applicable, les dérives documentées, les obligations déontologiques méconnues et les défaillances des organes de contrôle, avant de formuler des recommandations concrètes pour les copropriétaires soucieux de défendre leurs droits.

I. Le cadre légal : une compétence souveraine et impérative de l'assemblée générale

1.1 Le principe général : la souveraineté de l'assemblée générale

En droit belge, l'Association des Copropriétaires est un organisme doté de la personnalité juridique dont l'organe souverain est l'assemblée générale. Toute décision engageant l'ACP de manière significative — en ce compris la désignation d'un conseil juridique, la définition des conditions contractuelles et financières de ce mandat, et l'autorisation d'ester en justice — relève en principe de la compétence exclusive de cet organe délibérant.

Ce principe découle directement de la structure institutionnelle de la copropriété telle qu'organisée par les articles 577-1 et suivants du Code civil belge. L'assemblée générale est l'organe décisionnel suprême ; le syndic n'en est que le mandataire exécutif, chargé de mettre en œuvre les décisions prises, et non de s'y substituer.

1.2 L'exception d'urgence : conditions cumulatives et interprétation stricte

La loi prévoit une exception à ce principe général, mais elle est strictement encadrée. L'article 577-9 §1er alinéa 3 du Code civil, introduit par la loi du 2 juin 2010, dispose :

« Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires. »

Pour que cette exception soit légalement valide, trois conditions cumulatives et impératives doivent être réunies simultanément :

Première condition — L'urgence avérée et objective : La situation doit présenter un caractère d'urgence réel et objectivement démontrable. Il est juridiquement établi que l'urgence ne peut en aucun cas être motivée ou générée par un défaut de gestion imputable au syndic lui-même. Un syndic qui, par carence ou négligence dans la gestion courante, se trouverait face à une échéance procédurale imminente, ne pourrait pas valablement invoquer l'urgence pour contourner l'obligation de consulter l'assemblée. Admettre le contraire reviendrait à permettre au syndic de tirer avantage de ses propres manquements pour s'arroger des compétences qui ne lui appartiennent pas.

Deuxième condition — Les parties communes : L'action doit concerner les parties communes de l'immeuble. Toute procédure relative aux droits privatifs d'un copropriétaire, ou n'ayant qu'un lien indirect avec les parties communes, ne peut être initiée par le syndic sur le fondement de cette disposition.

Troisième condition — La ratification par l'assemblée générale avant la clôture des débats : La ratification de l'initiative du syndic par l'assemblée générale doit intervenir avant la clôture des débats judiciaires, et non après le prononcé d'un jugement. Cette exigence temporelle est substantielle et ne peut être contournée.

1.3 L'enseignement de la doctrine : l'initiative judiciaire nécessite une décision d'assemblée

La doctrine belge spécialisée est unanime sur la portée de ces dispositions. Corinne Mostin, dans son ouvrage de référence Le syndic de copropriété (Wolters Kluwer, 2020), formule l'analyse suivante :

« Quant aux autres hypothèses pour lesquelles le syndic ne dispose pas d'un pouvoir d'initiative, la solution adaptée par le législateur confirme de manière implicite mais certaine la nécessité pour le syndic de disposer d'une décision de l'assemblée générale pour introduire une action en justice au nom de l'association des copropriétaires qu'il représente, comme le préconisaient une partie de la doctrine et de la jurisprudence. Par ailleurs, le législateur ne remet pas en question la faculté pour le syndic de faire ratifier par l'assemblée générale, dont les pouvoirs décisionnels sont confortés, l'initiative qu'il aurait prise d'introduire une procédure. Sur la base de la théorie de l'organe, il est admis en doctrine que l'assemblée générale puisse ratifier avant la clôture des débats l'initiative prise par le syndic d'agir en justice. Il existe encore certaines hésitations par rapport à cette solution de la jurisprudence en manière telle que la prudence reste de mise. »

Martine Wahl, dans Le droit de la copropriété (Wolters Kluwer, 2019, p. 72), précise quant à elle l'obligation de convocation en cas de décision urgente :

« Outre l'obligation de convoquer l'assemblée annuelle, le syndic doit convoquer l'assemblée également chaque fois qu'une décision urgente doit être prise dans l'intérêt de la copropriété (article 577-6 §2 alinéa 1er du Code civil). »

Il résulte de ces analyses que même en cas d'urgence, le syndic a l'obligation de convoquer rapidement une assemblée générale extraordinaire, plutôt que d'agir durablement de manière unilatérale. La convocation d'urgence d'une assemblée est toujours préférable à une initiative solitaire du syndic.

1.4 Le mandat ad litem : une exigence procédurale distincte

Au-delà du choix de l'avocat, la question du mandat ad litem mérite une attention particulière. Pour ester en justice au nom de l'ACP, le syndic doit disposer d'un mandat régulier émanant de l'assemblée générale. Ce mandat doit être précis, daté, et couvrir explicitement l'action envisagée. L'absence de mandat ad litem régulier constitue une irrégularité procédurale susceptible d'entraîner l'irrecevabilité de la demande ou la nullité de la procédure. La Cour de cassation a d'ailleurs rappelé ce principe dans son arrêt du 5 octobre 2000 (Pas., I., p. 1484). Pourtant, comme nous le verrons, les juridictions vérifient trop rarement la régularité de ce mandat dans les dossiers de copropriété.

II. Les dérives systémiques : quand le syndic impose son avocat

2.1 Le syndic qui mandate son avocat personnel sans mise en concurrence

La dérive la plus fréquemment constatée et documentée est celle du syndic qui désigne, pour représenter la copropriété, l'avocat ou le cabinet d'avocats avec lequel il entretient une relation personnelle ou professionnelle régulière. Cette pratique se déroule le plus souvent sans information préalable des copropriétaires, sans mise en concurrence d'autres cabinets, et sans décision formelle de l'assemblée générale.

Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), dans son article de référence publié dans le CRI n°464 de mai 2022, par Patrick Willems, secrétaire général, décrit cette réalité en ces termes :

« Trop souvent, le syndic confie la mission au même cabinet d'avocat, sans mettre le choix dans les mains de la copropriété. Or, le choix de l'avocat revient aux copropriétés…et à elles seules ! Cette règle générale pourrait être contournée à la seule exception que, l'assemblée générale des copropriétaires n'ayant fait aucun choix, se présenterait une situation d'urgence empêchant la consultation de l'assemblée générale. Or, nous constatons que certains syndics font choix de manière systématique du même cabinet d'avocats pour défendre les copropriétés qu'ils gèrent. Cela pose évidemment pas mal de questions, la principale étant l'indépendance de cet avocat vis-à-vis dudit syndic qui lui amène un courant d'affaires certain. »

Le SNPC documente également les zones d'ombre sur les rémunérations :

« Le plus surprenant encore, dans certains dossiers, c'est de voir l'avocat généralement désigné par le syndic pour les copropriétés qu'il gère, devenir l'avocat du syndic dans des contentieux personnels de ce dernier. Nous ne pouvons qu'espérer que le syndic le rémunère personnellement et que l'avocat n'agisse pas gratuitement, renvoyant l'ascenseur à son pourvoyeur d'affaires. Malheureusement, nous avons vu dans un dossier un avocat facturer ses prestations à la copropriété. Une erreur, paraît-il, rectifiée dès qu'elle fut dénoncée ! Mentionnons enfin l'imputation à une copropriété des frais d'avocats du syndic pour sa défense dans le cadre d'une procédure disciplinaire devant l'IPI. »

Ces situations révèlent un glissement progressif des frontières : l'avocat de la copropriété devient, dans les faits, un acteur gravitant dans l'orbite du syndic, dont les intérêts divergent fondamentalement de ceux des copropriétaires qu'il est censé défendre.

2.2 La stratégie de saturation du marché : une forme de captation organisée

Une dérive plus structurelle et moins visible mérite d'être dénoncée avec clarté : la stratégie délibérée de certains grands groupes de syndics consistant à entretenir des relations étroites avec plusieurs cabinets d'avocats dans une même région ou un même arrondissement judiciaire.

Cette pratique poursuit un objectif précis : en occupant simultanément plusieurs cabinets avec un flux régulier de dossiers issus des copropriétés gérées, le syndic réduit mécaniquement le nombre de cabinets indépendants susceptibles d'accepter un mandat contre lui ou contre sa gestion. Un copropriétaire qui souhaiterait mandater un avocat local pour contester une décision du syndic ou engager sa responsabilité se retrouve face à un marché saturé, où la plupart des praticiens sont déjà en situation de conflit d'intérêts potentiel.

Cette stratégie de saturation constitue, dans ses effets concrets, une atteinte structurelle au droit des copropriétaires d'accéder à une défense juridique indépendante et compétente. Elle est d'autant plus difficile à combattre qu'elle n'est encadrée par aucune disposition légale explicite, et que sa détection requiert une connaissance fine du tissu professionnel local.

III. Le conflit d'intérêts : analyse juridique et déontologique

3.1 La dépendance économique structurelle comme source de conflit

Le conflit d'intérêts entre l'avocat de la copropriété et le syndic n'est pas toujours intentionnel. Il résulte souvent d'une dépendance économique structurelle qui s'installe progressivement, au fil des dossiers confiés par un même syndic. Lorsqu'un avocat tire une part significative de son chiffre d'affaires des mandats apportés par un gestionnaire de copropriétés, sa capacité à défendre pleinement et impartialement les intérêts de l'ACP contre ce même gestionnaire devient structurellement compromise — même en l'absence de toute intention malveillante.

Le risque atteint son paroxysme dans les situations où la copropriété doit se retourner contre son syndic : pour faute de gestion, pour carence dans l'entretien des parties communes, pour manquement aux obligations légales ou contractuelles, ou encore pour révocation. L'avocat se trouve alors dans une position d'incompatibilité manifeste entre deux loyautés contradictoires.

Le SNPC en donne un exemple concret et édifiant :

« Dans un dossier porté à notre connaissance récemment, une copropriété avait intérêt à assigner en intervention et garantie son ancien syndic. Il a fallu plusieurs semaines à l'avocat de la copropriété pour se déporter étant manifestement dans une situation de conflit d'intérêts. Difficile pour lui d'assigner le syndic qui lui procure de nombreux dossiers au travers des copropriétés qu'il gère. »

3.2 Le cadre déontologique : des règles claires, une application défaillante

Le Code de déontologie des avocats consacre à la question du conflit d'intérêts des dispositions impératives. L'article 5.40 impose à tout avocat de prévenir et résoudre tout conflit d'intérêts, et plus généralement toute situation susceptible d'affecter son indépendance, sa loyauté ou son intégrité dans l'exercice de sa mission. En cas de conflit avéré, le déport est obligatoire et immédiat, sous peine de sanctions disciplinaires pouvant aller de l'avertissement à la radiation du barreau en passant par le blâme et la suspension.

Les principes fondamentaux de la profession d'avocat, tels que rappelés par l'Union Internationale des Avocats (UIA) lors de son 62e congrès annuel, insistent sur l'indépendance comme condition première de l'exercice loyal de la profession. Un avocat qui se retrouve dans une situation de dépendance économique vis-à-vis d'un apporteur d'affaires ne peut pas, par définition, exercer son indépendance de jugement de manière pleine et entière.

3.3 Le silence du bâtonnier : un symbole de l'inefficacité institutionnelle

Face à ces dérives, notre association a interpellé directement le bâtonnier du barreau de Bruxelles, par courrier du 25 décembre 2021, en posant des questions précises et fondamentales :

Par quelles mesures et actions concrètes le bâtonnier prévient-il les conflits d'intérêts des avocats en Belgique ? L'avocat d'un syndic judiciaire peut-il devenir l'avocat de la copropriété sans décision d'assemblée générale de l'ACP, sans pluralité de devis, sans aval de convention et clauses contractuelles ? Par quel principe juridique un avocat peut-il devenir à la fois le conseil du syndic judiciaire et le conseil de la copropriété sans conflit d'intérêts prévus au chapitre 5 du titre 5 du Code de déontologie de l'avocat ? Par quel principe juridique un avocat, conseil du syndic judiciaire et en même temps de la copropriété, s'étant fait payer par la copropriété sans désignation régulière, peut-il refuser de donner accès à ses factures et conventions établies avec la copropriété ?

Le bâtonnier Maurice Krings n'a jamais répondu à ces interpellations, malgré leur rappel. Ce silence institutionnel n'est pas anodin : il révèle une réticence profonde des instances disciplinaires à s'engager publiquement sur des pratiques qui mettent en cause des membres de leur propre corps. Il alimente un sentiment d'impunité et nuit gravement à la confiance des copropriétaires dans les mécanismes censés les protéger.

IV. Les défaillances des organes de contrôle

4.1 Les juges de paix : une vérification trop rare des conditions légales

Les juges de paix sont en première ligne pour connaître des litiges de copropriété. Ils sont donc les premiers à pouvoir vérifier si les conditions légales ont été respectées lors de l'engagement d'une procédure judiciaire par un syndic : existence d'un mandat ad litem régulier émanant de l'assemblée générale, réalité de l'urgence invoquée, régularité de la désignation de l'avocat, existence d'une décision d'assemblée générale autorisant l'action.

Or, dans la pratique, ces vérifications sont trop rarement effectuées de manière systématique. Certains juges ne demandent pas spontanément la production du procès-verbal d'assemblée générale ayant autorisé la procédure, ne vérifient pas si l'urgence alléguée était réelle et objective, et ne sanctionnent pas l'irrégularité du mandat de l'avocat. Ils n'interrogent pas non plus sur les conditions dans lesquelles cet avocat a été désigné, ni sur l'existence d'une éventuelle mise en concurrence.

Cette carence de contrôle judiciaire a des conséquences directes : elle permet à des syndics de poursuivre des procédures initiées irrégulièrement, au frais de l'ACP, avec un avocat désigné unilatéralement, sans que les copropriétaires puissent s'y opposer efficacement devant le juge.

Les dispositions légales applicables sont pourtant claires. L'article 577-9 §1er alinéa 3 du Code civil, l'article 577-6 §2 alinéa 1er du même code, et les exigences jurisprudentielles relatives au mandat ad litem, confirmées par la Cour de cassation dans son arrêt du 5 octobre 2000 (Pas., I., p. 1484), constituent un cadre normatif suffisamment précis pour permettre un contrôle rigoureux. Le problème n'est donc pas l'absence de règles, mais le défaut de leur application par les juridictions elles-mêmes.

4.2 La tendance à l'étouffement des conflits : une justice qui privilégie l'apaisement sur le droit

Une tendance de fond mérite d'être nommée avec clarté : dans les litiges de copropriété, certains juges de paix semblent privilégier la résolution rapide des conflits sur le respect rigoureux des obligations légales impératives, au risque de valider des pratiques irrégulières et d'envoyer un signal de tolérance aux syndics récidivistes.

Cette approche se manifeste notamment dans l'interprétation de la notion d'abus de majorité. Plutôt que d'appliquer l'ensemble des dispositions pertinentes de la loi sur la copropriété — notamment celles relatives à la bonne gestion, à la transparence et aux droits individuels des copropriétaires — certains juges réduisent l'analyse à la seule question du préjudice personnel du copropriétaire contestant, en faisant une lecture restrictive et isolée des textes. Cette approche ignore délibérément les autres dispositions légales applicables, en particulier celles relatives aux obligations de gestion saine et transparente qui s'imposent au syndic.

Cette lecture réductrice a pour effet pratique d'élever considérablement le seuil de recevabilité des recours des copropriétaires, de décourager les actions légitimes, et de protéger indirectement les syndics qui gèrent de manière opaque ou irrégulière. Elle traduit une volonté implicite de ne pas alimenter un contentieux de copropriété déjà encombrant pour les tribunaux de première instance, au détriment du respect effectif des droits des copropriétaires.

Cette logique d'apaisement judiciaire, si elle répond à une préoccupation légitime de gestion des flux contentieux, ne peut justifier le sacrifice du respect des règles impératives qui structurent la copropriété et protègent les copropriétaires.

4.3 Le Conseil Supérieur de la Justice : des constats sans suite

Le Conseil Supérieur de la Justice (CSJ) a lui-même reconnu l'existence de situations de conflits d'intérêts entre avocats et syndics dans le cadre de la gestion des copropriétés belges. Ces constats, issus de ses missions de contrôle et d'évaluation du fonctionnement de la justice, attestent que le problème est connu des instances les plus élevées du système judiciaire.

Pourtant, force est de constater que ces constats n'ont pas été suivis de mesures préventives proportionnées ni de solutions structurelles adaptées. Aucune recommandation contraignante n'a été émise à destination des juridictions pour systématiser la vérification des conditions légales dans les litiges de copropriété. Aucun protocole n'a été mis en place pour imposer aux juges de contrôler la régularité du mandat ad litem ou la légalité de la désignation de l'avocat représentant l'ACP.

Cette inaction institutionnelle au niveau du CSJ contraste avec la gravité des dérives documentées et renforce le sentiment que les intérêts en jeu — notamment ceux des grands opérateurs du secteur de la gestion immobilière — exercent une influence suffisante pour paralyser les réponses institutionnelles.

4.4 L'IPI : des sanctions insuffisantes face à l'ampleur des manquements

L'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) dispose d'une compétence disciplinaire sur les syndics professionnels. Il peut, en théorie, sanctionner les manquements aux obligations légales, notamment le non-respect de la compétence exclusive de l'assemblée générale en matière de désignation d'avocats.

Là encore, les faits révèlent un décalage préoccupant entre les compétences légales de l'IPI et leur exercice effectif. Les plaintes relatives à des désignations irrégulières d'avocats ou à des situations de conflit d'intérêts entre syndics et avocats sont rarement suivies de sanctions significatives. Le coût procédural et psychologique d'une plainte devant l'IPI dissuade de nombreux copropriétaires d'exercer ce recours, tandis que la durée des procédures disciplinaires réduit leur efficacité préventive.

V. Les conséquences pratiques pour les copropriétaires : ce que vous devez savoir et faire

5.1 Identifier les situations irrégulières

Les copropriétaires doivent être en mesure de détecter les situations dans lesquelles le choix de l'avocat a été effectué irrégulièrement. Les signaux d'alerte sont notamment : l'absence de point à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernant la désignation d'un avocat, l'absence de procès-verbal d'assemblée générale autorisant une procédure judiciaire, la récurrence du même cabinet d'avocats dans tous les dossiers du syndic, le refus du syndic de communiquer les conventions et factures de l'avocat à la copropriété, et l'imputation à l'ACP de frais juridiques sans décision formelle d'assemblée.

5.2 Les actions concrètes à engager

Face à une situation irrégulière, plusieurs voies d'action sont disponibles. En assemblée générale, les copropriétaires peuvent et doivent refuser de ratifier la désignation irrégulière d'un avocat, exiger une mise en concurrence de plusieurs cabinets, et inscrire à l'ordre du jour une résolution portant sur les critères de choix du conseil juridique de l'ACP.

Sur le plan procédural, l'irrégularité du mandat ad litem peut être soulevée comme exception devant le juge, ce qui peut entraîner l'irrecevabilité de la demande introduite par le syndic. Cette exception doit être soulevée en limine litis, c'est-à-dire avant toute défense au fond.

Sur le plan disciplinaire, une plainte auprès du barreau compétent peut être déposée contre l'avocat en situation de conflit d'intérêts, et une plainte auprès de l'IPI peut être introduite contre le syndic pour manquement à ses obligations légales.

VI. Conclusion : pour une application rigoureuse du droit et une transparence institutionnelle effective

La question du choix de l'avocat en copropriété n'est pas une question secondaire ou purement procédurale. Elle touche à l'essence même de la protection juridique des copropriétaires et à la qualité de la gouvernance de leur patrimoine collectif.

Le cadre légal est suffisant. Les règles existent, elles sont claires, et leur violation est sanctionnable. Le problème réside dans leur application défaillante à tous les niveaux de la chaîne institutionnelle : syndics qui s'arrogent une compétence qui ne leur appartient pas, avocats qui tardent à se déporter ou ne se déportent pas, juges de paix qui ne vérifient pas systématiquement les conditions légales, barreaux qui ne répondent pas aux interpellations formelles, CSJ qui constate sans agir, IPI qui sanctionne trop rarement et trop modérément.

La solution est dans un retour exigeant à la lettre et à l'esprit de la loi, à tous les niveaux. Le syndic doit soumettre à l'assemblée générale, dans la transparence et sur la base d'une pluralité d'offres comparées, le choix du conseil juridique de la copropriété. L'assemblée doit exercer pleinement cette compétence souveraine. Les juges doivent vérifier systématiquement la régularité du mandat ad litem et des conditions légales d'action. Les barreaux et l'IPI doivent exercer leur mission disciplinaire avec la rigueur que la confiance des copropriétaires exige d'eux.

La transparence dans la désignation des conseils juridiques n'est pas une option. C'est une condition non négociable d'une gestion intègre de la copropriété, et in fine, la garantie que votre patrimoine collectif est défendu par un conseil dont la loyauté vous appartient — à vous, et à vous seuls.

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Article; Le choix de l’avocat revient aux copropriétés …et à elles seules !

Le CRI n°464 - Mai 2022 Par Patrick WILLEMS, Secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires - 06 mai 2022

Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) est assez interpellé par des dérives qu’il constate au niveau du choix des avocats chargés de défendre les copropriétés en justice ou encore les conseiller. Trop souvent, le syndic confie la mission au même cabinet d’avocat, sans mettre le choix dans les mains de la copropriété. Or, le choix de l’avocat revient aux copropriétés …et à elles seules ! Pour le SNPC ce choix doit être fait par les assemblées générales. Cette règle générale pourrait être contournée à la seule exception que, l’assemblée générale des copropriétaires n’ayant fait aucun choix, se présenterait une situation d’urgence empêchant la consultation de l’assemblée générale. Or, nous constatons que certains syndics font choix de manière systématique du même cabinet d’avocats pour défendre les copropriétés qu’ils gèrent. Cela pose évidemment pas mal de questions, la principale étant l’indépendance de cet avocat vis-à-vis dudit syndic qui lui amène un courant d’affaires certain. Au moindre conflit entre une copropriété et le syndic, dans les avis et conseils à donner à la copropriété, l’avocat pourrait être tenté de temporiser en faveur des intérêts du syndic et non de sa cliente la copropriété, par exemple lorsque cette dernière veut se séparer du syndic. Et effectivement, dans un dossier porté à notre connaissance récemment, une copropriété avait intérêt à assigner en intervention et garantie son ancien syndic. Il a fallu plusieurs semaines à l’avocat de la copropriété pour se déporter étant manifestement dans une situation de conflit d’intérêt. Difficile pour lui d’assigner le syndic qui lui procure de nombreux dossiers au travers des copropriétés qu’il gère... LA COPROPRIÉTÉ EN POCHE 5ème édition - Mise à jour octobre 2021 Quelles sont les règles à suivre pour convoquer une assemblée générale ? Comment mettre un point à l'ordre du jour ? Comme Commander Un cas vécu édifiant ! Tout aussi récemment, des copropriétaires ont appris, en vue de leur assemblée générale, que leur copropriété est devenue partie prenante dans un contentieux opposant le propriétaire du premier étage à son locataire. Ce dernier a disposé des bacs à fleurs à titre décoratif sur un toit plat situé en face de ses fenêtres. Outre le fait que ces bacs ne posent pas de problèmes aux autres copropriétaires (certains soulignent même l’aspect décoratif), le syndic a agi sans en référer à qui que ce soit au niveau de la résidence qui ne compte que 7 copropriétaires facilement joignables par email (notons au passage que deux sont avocats et leur avis aurait pu à tout le moins être sollicité). Sans qu’il y ait une urgence particulière, le syndic a fait choix d’un avocat et lui a demandé d’introduire une requête en intervention volontaire dans la procédure entre le copropriétaire et son locataire pour soutenir ledit copropriétaire ! Or, cet avocat est l’avocat habituel que le syndic « désigne » dans les copropriétés qu’il gère et dans le dossier dont question l’avocat aurait déjà écrit 40 courriers (!) et s’était fait provisionner de 800 euros. En outre, le syndic venait de décider d’un appel spécial de plusieurs milliers d’euros pour couvrir les frais de défense complémentaire de la copropriété. En regard de l’enjeu du litige, un montant exorbitant ! Lors de l’assemblée générale tenue fin mars, les copropriétaires ont pu mettre le frein à cette procédure et on peut regretter qu’ils ne soient pas aller plus loin en refusant de ratifier le choix de l’avocat et les frais engagés. Pour se justifier, le syndic a soutenu que le choix de l’avocat relevait de ses prérogatives ! C’est bien évidemment totalement faux ! Comme précisé plus haut, il eut fallu pour lui permettre d’agir de la sorte la combinaison de deux éléments : une situation d’urgence (totalement absente dans ce cas) et la non-désignation d’un conseil par la copropriété. Des zones d’ombres en matière de rémunérations Le plus surprenant encore, dans certains dossiers, c’est de voir l’avocat généralement désigné par le syndic pour les copropriétés qu’il gère, devenir l’avocat du syndic dans des contentieux personnels de ce dernier. Nous ne pouvons qu’espérer que le syndic le rémunère personnellement et que l’avocat n’agisse pas gratuitement, renvoyant l’ascenseur à son pourvoyeur d’affaires. Malheureusement, nous avons vu dans un dossier un avocat facturer ses prestations à la copropriété. Une erreur, paraît-il, rectifiée dès qu’elle fut dénoncée ! Mentionnons enfin l’imputation à une copropriété des frais d’avocats du syndic pour sa défense dans le cadre d’une procédure disciplinaire devant l’IPI. En conclusion, nous invitons les copropriétaires à la plus grande vigilance ! Mais au-delà du choix de l’avocat, les copropriétés doivent s’interroger sur les honoraires et frais demandés. Au travers de consultations que le SNPC donne, nous sommes quelques fois surpris des montants en question. Les avocats peuvent aussi être mis en concurrence, ne l’oubliez pas, mais en veillant aussi à leurs compétences en matière de copropriété. Il est temps de mettre le holà en la matière et les barreaux seraient bien inspirés de se pencher sur les problèmes que nous dénonçons. Il ne faudrait en effet pas que devant l’accumulation de ce type de dérives, le SNPC demande qu’il soit mis fin au monopole des avocats pour la défense en justice des copropriétés et des copropriétaires.'

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Notre association a contacté le bâtonnier des avocats de Bruxelles afin d’obtenir des informations sur les mesures prises pour prévenir ces conflits d’intérêts entre certains avocats et syndics.

De :  Envoyé : samedi 25 décembre 2021 21:44À : Batonnier <batonnier@barreaudebruxelles.be>Cc : contact@teamjustice.be <contact@teamjustice.be>Objet : Actions de l'ordre des avocats et bâtonnier dans la préventions des conflits d'intérêts de ses membres - déontologie et éthique des avocats avec l'indépendance de la justice

Bonjour,

Par le biais de cette présente, je me permets de vous rappeler le précédent courriel qui n'a toujours pas eu de réponse et dont on voudrait donner réponse à nos membres;

• Par quelles mesures et actions concrètes le bâtonnier prévient les conflits d'intérêts des avocats en Belgique? Avec quelles actions et quels résultats?

• Pensez-vous que les mesures légales actuelles évitent dans la réalité les conflits d'intérêts souvent dénoncées et dont le monde judiciaire et les avocats souffrent?

• est-ce que l'avocat d'un syndic judiciaire peut devenir l'avocat de la copropriété sans décision d'assemblée générale de l'ACP, sans pluralité de devis, sans aval de convention et clauses contractuelle?

• Par quels principes juridiques, un avocat peut-il devenir à la fois le conseil du syndic judiciaire et conseil de la copropriété sans conflit d'intérêts prévus au chapitre 5 au titre 5 du code de déontologie de l'avocat?

• par quel principe juridique, étant donné que un avocat, avocat du syndic judiciaire et en même temps de la copropriete, s'est fait payer par la copropriété sans désignation régulière, sans mise en concurrence et sans décision d'assemblée générale, peut-il refuser de donner accès à ses factures et conventions établies avec la copropriété?

Je vous remercie de votre réponse et de votre aide,

Bien à vous,

X

Maurice Krings bâtonnier n'a pas répondu et entonne une loi du silence contraire à la transparence.

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