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Le conseil de copropriété en Belgique : rôle, désignation, missions et bonnes pratiques juridiques
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Dernière mise à jour : il y a 3 jours
Le conseil de copropriété est un acteur-clé dans la gestion démocratique et transparente de tout immeuble en Belgique. Mais comment fonctionne-t-il concrètement ? Quelles sont ses missions, ses obligations légales, et quelles précautions prendre pour éviter les erreurs parfois rencontrées dans certaines copropriétés ? Voici un guide pédagogique, pratique et richement référencé pour tous les copropriétaires.
1. Qu’est-ce que le conseil de copropriété ?
Le conseil de copropriété est un organe collégial composé exclusivement de copropriétaires élus, chargé de contrôler la gestion du syndic et de veiller à la bonne exécution des décisions de l’assemblée générale (AG).
Obligation : Il est obligatoire dans les immeubles de plus de 20 lots principaux (hors caves, garages, parkings), mais reste facultatif dans les plus petits immeubles (art. 3.90, §1 du Code civil)
2. Désignation et composition
Élection : Les membres sont élus individuellement, chaque année, à la majorité absolue par l’AG (art. 3.90, §3 du Code civil)
Qui peut être membre ? : Seuls les titulaires d’un droit réel (propriétaires) ayant le droit de vote à l’AG peuvent être élus. Le syndic ne peut jamais être membre du conseil (art. 3.90, §2 et art. 577-8, §8 du Code civil)
Durée du mandat : Le mandat est d’un an, renouvelable à chaque AG ordinaire
3. Missions et pouvoirs
Contrôle du syndic : Le conseil veille à la bonne exécution des missions du syndic et au respect des décisions de l’AG (art. 3.90, §1 du Code civil)
Accès à l’information : Il peut consulter et copier, après en avoir avisé le syndic, tous les documents relatifs à la gestion de la copropriété (art. 3.90, §4 du Code civil)
Rapport annuel : Il doit présenter un rapport écrit circonstancié à l’AG, essentiel pour la décharge de ses membres (art. 3.90, §4 du Code civil)
Missions spécifiques : L’AG peut confier au conseil, à la majorité des deux tiers, des missions précises pour une durée d’un an, à condition que cela ne porte pas sur les compétences réservées à l’AG ou au syndic (art. 3.90, §4 du Code civil)
Mesures urgentes et de conservation : Avec le syndic, le conseil peut agir pour l’entretien ou la sécurité du bâtiment, notamment en cas d’urgence ou pour respecter les normes techniques et de sécurité incendie (art. 577-8, §4 du Code civil)
4. Réunions et procès-verbaux
Fréquence : La loi ne fixe pas de fréquence minimale, mais il est conseillé de se réunir plusieurs fois par an selon la taille et les besoins de l’immeuble
Procès-verbaux : Après chaque réunion, un PV doit être rédigé, consignant les décisions et les discussions.
Accès : Tous les copropriétaires doivent pouvoir consulter ces PV. Copropriété Belgique défend l’ouverture de ce droit à tous les occupants pour plus de transparence
Valeur juridique : Un PV bien rédigé est un document opposable et probant en cas de litige (art. 3.90, §4 du Code civil)
5. Contrôle de gestion et rapport à l’AG
Contrôle permanent : Le conseil est le « garde-fou » de la copropriété, il vérifie la gestion du syndic, le respect du budget, la conformité des travaux et la bonne exécution des décisions collectives
Rapport écrit : À chaque AG, le conseil présente un rapport écrit et une évaluation de son mandat, en collaboration avec le syndic, pour permettre à l’AG de juger la qualité de la gestion et de donner (ou non) la décharge aux membres (art. 3.90, §4 du Code civil)
6. Attention : les jetons de présence, une pratique risquée
Aucune base légale : Contrairement à d’autres organes publics (ex. : conseil communal)7, la loi sur la copropriété ne prévoit aucun jeton de présence ni rémunération pour les membres du conseil de copropriété
Risques fiscaux et sociaux : Le versement de jetons de présence sans fondement légal expose la copropriété et les bénéficiaires à des sanctions de l’ONSS et de l’administration fiscale en cas de contrôle, car ces sommes peuvent être requalifiées en salaires ou profits imposables
Recommandation : Copropriété Belgique déconseille formellement cette pratique et invite à privilégier la reconnaissance morale et la transparence. Ou la loi doit être claire pour que la copropriété ne soit pas sanctionnée fiscalement et porte donc un préjudice. Et si on a envie de s'investir vraiment dans la copropriété, cela doit se faire davantage sur une base volontaire.
7. Propositions pour une copropriété moderne et transparente
Procès-verbaux accessibles : Les PV du conseil doivent être disponibles pour tous les copropriétaires, voire pour tous les occupants, pour garantir une transparence totale
Pouvoir d’action pour la sécurité : Le conseil doit pouvoir, avec le syndic, prendre rapidement des mesures urgentes pour l’entretien et la sécurité du bâtiment, notamment en matière de sécurité incendie et de conformité technique (art. 577-8, §4 du Code civil)
Rapport annuel obligatoire : Un rapport écrit circonstancié, présenté à l’AG avec le syndic, doit devenir la norme pour assurer la qualité, la continuité et l’efficience de la gestion, et servir de base à la décharge des membres (art. 3.90, §4 du Code civil)
Conclusion pédagogique
Le conseil de copropriété, bien encadré par la loi, est un pilier de la bonne gestion collective. Il protège les intérêts de tous, assure la transparence, permet d’agir vite en cas d’urgence et garantit une gestion conforme à la législation. Les copropriétaires doivent veiller à respecter les règles de désignation, d’information et de contrôle, tout en évitant les pratiques non prévues par la loi, comme les jetons de présence. C’est ainsi que la copropriété belge restera un modèle de démocratie, de sécurité et de bonne gouvernance pour tous ses occupants.
Références juridiques principales :
Code civil belge, art. 3.90 et 3.91 (conseil de copropriété et commissaire aux comptes)
Code civil belge, art. 577-8 (missions et incompatibilités du syndic)
Loi du 18 juin 2018 (réforme de la copropriété)
Pratique et jurisprudence en matière de procès-verbaux et de transparence
Article SNPC : Tout savoir sur la composition du conseil de copropriété.
La première question qui se pose est de savoir quand un conseil de copropriété est obligatoire ?
Dorénavant, dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins vingt lots – à l’exclusion des caves, garages et parkings –, la constitution d’un conseil de copropriété est obligatoire. Dans les copropriétés de moins de vingt lots (à l’exclusion des caves, garages et parkings), il est donc facultatif.
La création du conseil de copropriété est votée par l’assemblée générale à la majorité de ¾ des voix, que ce conseil soit obligatoire ou facultatif.
Il convient ensuite de déterminer combien de membres nommer dans ce conseil.
Le nombre de membres du conseil n’est pas déterminé par la loi. Ce nombre peut être précisé dans les statuts. A défaut, l’assemblée générale devra en décider à la majorité de ¾ des voix.
Le conseil de copropriété est généralement composé d’un président et de deux assesseurs. Dans les grands ensembles, il est parfois élargi à 5 ou 7 membres, voire même davantage. Il a cependant été constaté en pratique que, pour être efficace, il doit comporter un nombre restreint de membres.
Notons que la qualité de membre du conseil de copropriété est incompatible avec l’exercice de la fonction de syndic.
Que faire si le conseil de copropriété a déjà 3 membres et qu’un quatrième candidat se présente ?
Il conviendra de vérifier ce que les statuts prévoient. Si les statuts n’ont pas mentionné le nombre de membres du conseil de copropriété, l’assemblée générale devra d’abord voter à la majorité des ¾ des voix de faire passer le nombre de membres de 3 à 4. Si par contre les statuts précisent que le conseil est composé de 3 membres et qu’on désire l’élargir, il faudra voter en assemblée générale une modification des statuts. Le 4ème membre pourra ensuite être nommé à la majorité absolue (50 % des voix + 1).
Que faire s’il y a 4 candidats pour 3 places et que l’assemblée ne souhaite pas modifier le nombre de membres du conseil ?
Il faudra alors procéder à une élection en assemblée générale : les trois membres qui obtiennent le plus de voix l’emporteront.
Notons toutefois qu’ils devront chacun avoir obtenu la majorité absolue (50 % des voix + 1) pour être finalement nommés.
Faut-il renouveler le mandat des membres du conseil de copropriété chaque année ?
A nouveau la loi ne précise rien et il faudra se référer aux statuts. Si les statuts ne prévoient rien, la durée du mandat devra être précisée au moment de la nomination des membres. Ce mandat peut soit être annuel, soit convenu pour une durée plus longue.
Que faire s’il n’y a pas de volontaires pour le conseil de copropriété dans un immeuble où il est obligatoire ?
La loi n’a pas prévu de sanction si aucun conseil de copropriété n’est mis en place par l’assemblée générale faute par exemple de candidat.
Dès lors peut-on s’adresser au juge de paix pour demander la nomination d’un conseil de copropriété ? Le juge de paix pourra-t-il imposer à des copropriétaires qui ne se sont pas portés candidats de faire partie contre leur gré de ce conseil de copropriété et d’assumer cette fonction ? Ces questions ne sont pas définitivement tranchées, mais nous ne le pensons pas. https://www.snpc-nems.be/fr/content/tout-savoir-sur-la-composition-du-conseil-de-copropriete?fbclid=IwAR3BHv0Kk1dOTso32eZ8SZLvVo_2NY-83FhatfdCP-CSDHpV-JLwTE4Bgbg
