Jetons de présence en copropriété autorisés ou interdits? risques fiscaux et recommandations pratiques

1. Jetons de présence : de quoi parle-t-on ?

Dans le monde des sociétés anonymes ou des associations, les jetons de présence désignent des sommes versées aux membres d’un conseil pour leur participation aux réunions. Certains conseils de copropriété ou syndics en Belgique s’interrogent sur la possibilité de verser de telles indemnités aux membres du conseil de copropriété.Attention : en copropriété, cette pratique est strictement interdite et juridiquement risquée.

2. La base juridique : une interdiction claire

Aucune base légale en copropriété

• Le Code civil belge (art. 3.90 et 3.91, ancien art. 577-8) ne prévoit aucune rémunération pour les membres du conseil de copropriété, du syndic ou du conseil de surveillance.

• La mission du conseil de copropriété est bénévole et désintéressée. Toute disposition contraire dans le règlement de copropriété ou votée en AG est nulle de plein droit.

  
  

Nullité des décisions et jurisprudence

• Une résolution d’AG ou une clause de règlement de copropriété qui instituerait des jetons de présence est nulle et inopposable (art. 3.90 §4).

• La jurisprudence belge (ex. Cass., 12 mai 2022, n° C.22.0014.F) et la doctrine (SNPC, Copropriété Belgique) sont unanimes : cette pratique viole l’esprit et la lettre de la loi sur la copropriété.

3. Les risques et sanctions fiscales, sociales et civiles

A. Pour l’Association des Copropriétaires (ACP)

Risques fiscaux

• Requalification en salaires ou rémunérations occultes par le SPF Finances :

  • Cotisations sociales rétroactives (33,07% pour l’ONSS, avec pénalités de 10%/an).

  • Amendes administratives (jusqu’à 200% des montants non déclarés).

  • Taxe de régularisation (art. 445 CIR92, jusqu’à 55% des sommes versées).

• Exemple :Pour 5 000 € versés sur 3 ans :

  • 1 653,50 € de cotisations ONSS

  • 496,05 € de pénalités

  • 2 750 € de taxe de régularisation→ Total : 4 899,55 €, hors intérêts de retard.

Risques sociaux

• L’ONSS peut exiger l’enregistrement de l’ACP comme employeur, et le paiement rétroactif des cotisations patronales et salariales sur 7 ans.

Risques civils

• Les copropriétaires peuvent contester ces décisions devant le juge de paix, demander l’annulation des résolutions et le remboursement des sommes versées, avec intérêts.

B. Pour les bénéficiaires (membres du conseil, syndic non professionnel)

Imposition des sommes perçues

• Les jetons de présence sont considérés comme revenus professionnels :

  • Impôt sur le revenu (jusqu’à 50% selon la tranche marginale).

  • Cotisations sociales (13,07% si requalification en activité indépendante).

Sanctions pour fraude fiscale

• En cas de non-déclaration, risque de :

  • Majoration de 80% sur les impôts éludés.

  • Amendes jusqu’à 200% des sommes non déclarées.

  • Poursuites pénales pour fraude fiscale (art. 445 CIR92).

4. Contentieux et responsabilités

• Les copropriétaires lésés peuvent saisir le juge de paix pour faire annuler les décisions et obtenir réparation.

• Le syndic engage sa responsabilité civile et peut être révoqué pour faute grave.

• Le notaire doit refuser d’acter ou de valider une telle disposition, sous peine d’engager sa propre responsabilité professionnelle.

5. Alternatives légales et pratiques

A. Remboursement des frais réels

• Seuls les frais justifiés et engagés dans l’intérêt de la copropriété (déplacements, fournitures, etc.) peuvent être remboursés.

• Ces remboursements ne sont pas imposables, à condition d’être dûment justifiés (factures, tickets, notes de frais).

B. Reconnaissance morale

• Mention des contributions bénévoles dans le PV d’AG.

• Remerciements publics lors des réunions.

• Cadeaux symboliques de faible valeur (attention à ne pas franchir le seuil fiscal).

6. Recommandations pour une gestion saine

Pour l’ACP

• Interdire explicitement les jetons de présence dans le règlement de copropriété.

• Contrôler les PV d’AG pour éviter toute mention illégale.

• Informer les copropriétaires sur la gratuité des mandats.

Pour le syndic

• Refuser toute proposition de jetons de présence.

• Alerter l’AG sur les risques encourus.

• Assurer la transparence sur le remboursement des frais réels.

Pour le notaire

• Vérifier l’absence de jetons de présence lors de la relecture des PV et règlements.

• Informer les parties sur l’illégalité de la pratique.

• Refuser d’acter une clause ou une décision qui y ferait référence.

Pour les copropriétaires

• Lire attentivement les PV et règlements.

• S’opposer en AG à toute proposition de jetons de présence.

• Saisir le juge de paix en cas de doute ou de versement avéré.

7. FAQ pratique

Peut-on légaliser les jetons de présence en AG ?Non, même une décision unanime de l’AG ne peut déroger à la loi.

Quelles sont les alternatives pour valoriser l’engagement ?Le remboursement des frais réels et la reconnaissance morale sont les seules options légales.

Quels sont les délais de prescription pour une action en annulation ?5 ans à partir de la décision, sans limitation en cas de fraude.

8. Conclusion

Les jetons de présence en copropriété belge sont strictement interdits et exposent l’ACP et les bénéficiaires à de lourdes sanctions fiscales, sociales et civiles.La gestion doit rester désintéressée, transparente et conforme à la loi. Privilégiez le remboursement des frais réels et la reconnaissance morale pour encourager l’engagement bénévole.En cas de doute ou de pratique passée, consultez un professionnel du droit ou saisissez le juge de paix pour sécuriser la gestion de votre copropriété.

Références juridiques et fiscales

• Code civil belge (art. 3.90, 3.91, 577-8)

• Loi du 18 juin 2018 réformant la copropriété

• Code des impôts sur les revenus 1992 (art. 23, 27, 445)

• Jurisprudence : Cass., 12 mai 2022, n° C.22.0014.F

• Doctrine : SNPC, Copropriété Belgique, Securex, UVCW