Demande de travaux urgents et d'entretien en copropriété : modèle de lettre à adresser au syndic avec accusé de réception

1. Commencez par le dialogue

Avant toute démarche formelle, il est conseillé de contacter le syndic de manière courtoise pour lui signaler les problèmes constatés. Dans la plupart des cas, un simple rappel suffit pour qu’il prenne les mesures nécessaires.

Dans la très grande majorité, les syndics feront le nécessaire avec sourire et reconnaissance. Soyez toujours dans une démarche constructive et positive, c'est souvent la clé de beaucoup de solutions.

2. Vos droits et la loi

Si l’entretien de l’immeuble laisse à désirer (escaliers sales, ampoules non remplacées, petites réparations non faites, non-respect des normes de sécurité, etc.) ou si des travaux urgents ne sont pas réalisés, la loi protège les copropriétaires. L’article 3.89 §5 du Code civil impose au syndic de veiller au bon entretien des parties communes et d’organiser les travaux nécessaires. Il doit s’assurer que les équipements et installations (ascenseur, chaudière, dispositifs de sécurité) font l’objet d’un entretien régulier.

3. Si le syndic ne réagit pas

Si le syndic ne prend pas les mesures nécessaires malgré votre demande, vous pouvez lui rappeler ses obligations par écrit. Il est alors recommandé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant précisément les problèmes à résoudre. Conservez une copie de votre courrier et l’accusé de réception pour preuve de votre démarche.

4. Le rôle du syndic

Le syndic est responsable de la gestion et de l’entretien des parties communes : il choisit et supervise les prestataires (nettoyage, réparations, maintenance), organise les travaux après accord de l’assemblée générale, et veille à leur bonne exécution dans le respect des délais et du budget. En cas de négligence, sa responsabilité peut être engagée.

Cette démarche vous permet d’agir efficacement pour le bon entretien de votre immeuble, tout en respectant le cadre légal et les bonnes pratiques en copropriété. Soyez toujours dans une démarche constructive et positive, c'est souvent la clé de beaucoup de solutions.

Modèle de lettre au syndic pour demander des travaux d’entretien ou urgents

modele copropriete belgique demande au syndic travaux bon.docx

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Votre adresse Date d’envoi

Envoi recommandé Adresse du syndic

Objet : ACP XXX – demande de travaux d’entretien ou urgents dans la copropriété

Madame, Monsieur,

Nous nous permettons d’intervenir en notre qualité de copropriétaire ou d’occupant du bâtiment situe adresse [adresse du bâtiment

Les autres copropriétaires du bâtiment et moi-même constatons que des travaux d’entretien courant qu’il vous revient de faire effectuer en vertu des pouvoirs qui vous sont confiés en application de l’article 3.89. § 5, 2 du code civil et par l’assemblée générale ne sont pas réalisés.

Ainsi [préciser les travaux qui doivent être faits d’urgence pour que l’immeuble conserve une allure décente et pour que ses équipements soient fonctionnels].

En conséquence, je vous serai reconnaissant de faire en sorte que ces problèmes soient réglés d’ici un mois et, si nécessaire alors, de réaliser une assemblée générale extraordinaire pour réaliser et budgéter ces travaux au plus vite.

En tout état de cause, nous souhaitons avoir votre rapport sur la réalisation de ses entretiens comme point a l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en vertu de l’article 3.87 paragraphe 4.

Je reste disponible au besoin pour plus d’informations.

En vous remerciant de la bonne suite apportée à cette présente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Un article intéressant

Les travaux de réparation dans les parties communes peuvent-ils être réalisés par un copropriétaire seul ? Par Sophie Forestini & Laurent Collon [Xirius] Lundi 19.06.23

https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=1119

Quelle est la meilleure stratégie à adopter ?Attention à ne pas engager de procédure judiciaire trop rapidement, à défaut de quoi vous prenez le risque de vous exposer à des difficultés d’exécution. Suivons ensemble le processus de réflexion ci-après :

L’ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES N’EST PAS PROPRIÉTAIRE DES PARTIES COMMUNES

Un immeuble à appartements multiples comporte des parties privatives dont chaque propriétaire a la propriété exclusive, et des parties communes, dont la propriété appartient indivisément à tous les copropriétaires, chacun pour une fraction (déterminée dans son titre de propriété).En conséquence, ces parties communes n’appartiennent pas à l’association des copropriétaires. Ceci est par ailleurs confirmé par l’article 3.86, §3 du Code civil qui précise que « l’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis ».En conséquence, l’association des copropriétaires ne peut être titulaire de droits réels immobiliers : ceux-ci appartiennent aux copropriétaires.L’association des copropriétaires n’a pour objet que la conservation et l’administration de l’immeuble, rien d’autre.

QU’EN EST-IL DES TRAVAUX DE RÉPARATION DES PARTIES COMMUNES ?Les parties communes sont constituées des éléments du complexe immobilier qui ne peuvent faire l'objet d'appropriation exclusive, comme étant affectés à l'usage commun, structurel ou fonctionnel, des diverses entités privatives formant le complexe.Conformément à l’article 3.88, §1,b) du Code civil, les travaux de modification aux parties communes ne peuvent être exécutés qu’avec l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des 2/3 des voix. Il arrive fréquemment que les statuts durcissent cette majorité en imposant une majorité des 3/4 des voix. Rappelons du reste que la loi sur la copropriété est impérative et protège dès lors tous ses protagonistes, que ce soit chacun des copropriétaires pris isolément, l’association des copropriétaires, voire encore le syndic. L’on ne peut dès lors pas y déroger, pas même le juge. Les réparations et travaux aux parties communes sont supportés par tous les copropriétaires, suivant la quotité de chacun dans les parties communes. Ce qui précède n’est que le corolaire de l’article 3.86, §3 précité du Code civil selon lequel la propriété de l’association des copropriétaires s’arrête aux fonds (dits de « roulement » et de « réserve ») nécessaires à la conservation et à l’administration de l’immeuble. L’assemblée générale plénière des copropriétaires dispose de tous les pouvoirs de gestion et d’administration de l’association des copropriétaires, en ce compris la disposition, la gestion, l’utilisation et la jouissance des parties communes, ainsi que les travaux à réaliser aux parties communes.

QUEL EST LE RÔLE DU SYNDIC ?Le syndic représente vis-à-vis de quiconque l’universalité des propriétaires et ce, comme organe de l’association des copropriétaires. Le syndic dispose des pleins pouvoirs pour exécuter les travaux ayant un caractère absolument urgent, sans devoir en demander l’autorisation à l’assemblée générale, et les copropriétaires ne peuvent jamais s’y opposer. Sont assimilés à des travaux urgents, tous les travaux nécessaires à l’entretien normal et visant à la conservation du bien. C’est donc en toute logique que les actes conservatoires et d'administration provisoire peuvent, et d’ailleurs doivent, être diligentés par lui seul et de sa propre initiative par le syndic. En ce qui concerne les réparations et les travaux non urgents, ils doivent être demandés par le syndic ou par un copropriétaire. Quoiqu’il en soit, ces demandes seront soumises à la prochaine assemblée. Le syndic est en outre responsable de l’exécution de tous travaux d’entretien ; à cet effet, il commande tous les ouvriers, tous les travailleurs et tout le personnel dont le concours est nécessaire. Le syndic est enfin seul responsable de sa gestion. L’association des copropriétaires pourrait dès lors envisager d’engager la responsabilité de son syndic si ce dernier devait faillir à ses obligations d’entretien des parties communes, ce qui conduit tôt ou tard à des sinistres dont les origines peuvent être aussi diverses que variées.

EN PRATIQUE Seule l’association des copropriétaires, par l’entremise de son syndic, dispose de la faculté de faire réaliser les travaux nécessaires, rendant le copropriétaire concerné impuissant concernant la réalisation de tels travaux. Attention également aux conflits d’intérêts qui pourraient naître entre le syndic et l’association des copropriétaires. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier si vous vous trouvez en présence de dégâts au sein de parties privatives trouvant leurs causes au sein des parties communes : il est plus que probable que vous deviez attraire l’association des copropriétaires pour vous assurer de pouvoir exécuter plus facilement le jugement que vous auriez obtenu dans l’intervalle.Sophie Forestini - Laurent Collon (spécialiste agréé en immobilier)Avocats(Xirius Immo - Avocats)