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Rôle du syndic dans la gestion des ascenseurs en copropriété : obligations, responsabilités et bonnes pratiques
- Copro
- 16 juin
- 11 min de lecture
Dernière mise à jour : 16 juin
La gestion d’un ascenseur en copropriété en Belgique est une mission essentielle et très encadrée, qui incombe exclusivement au syndic. Pour bien comprendre ce que cela implique, voici une explication claire, pédagogique et pratique des obligations techniques, juridiques et organisationnelles du syndic concernant l’entretien et la conformité des ascenseurs.
1. Pourquoi le syndic est-il responsable des ascenseurs ?
Le syndic est le gestionnaire de l’immeuble et le représentant légal de la copropriété. À ce titre, il est responsable de toutes les parties communes, dont l’ascenseur fait partie. Sa mission est de garantir la sécurité, la conformité et le bon fonctionnement de cet équipement collectif, car un ascenseur mal entretenu peut mettre en danger la vie des résidents et engager la responsabilité civile et pénale du syndic en cas d’accident.
2. Les obligations techniques et juridiques du syndic
a. Entretien régulier et contrôles obligatoires
Contrat d’entretien : Le syndic doit souscrire un contrat avec une société spécialisée qui assure l’entretien périodique de l’ascenseur, selon les recommandations du fabricant ou, à défaut, au moins deux fois par an.
Contrôles techniques externes : Un Service Externe de Contrôle Technique (SECT), comme BTV, doit inspecter l’ascenseur tous les six mois (ou tous les trois mois si la société d’entretien n’est pas certifiée ISO).
Analyse de risques : Tous les quinze ans (et la première fois dix ans après la mise en service), le syndic doit faire réaliser une analyse de risques par le SECT. Cette analyse permet de détecter d’éventuels défauts ou dangers.
b. Modernisation et réparations
Si l’analyse de risques révèle des problèmes graves, le syndic doit immédiatement mettre l’ascenseur hors service, informer les résidents et commander les réparations nécessaires, sans attendre l’accord de l’assemblée générale.
Après les travaux de modernisation, le SECT doit contrôler l’ascenseur avant sa remise en service et délivrer un certificat de conformité.
c. Dossier de sécurité et affichage
Le syndic doit tenir à jour un dossier de sécurité comprenant tous les rapports d’entretien, d’inspection, d’analyse de risques et de modernisation. Ce dossier doit être accessible à tout copropriétaire ou service d’inspection
Dans chaque ascenseur, des informations claires doivent être affichées : numéro d’identification, charge maximale, nombre de personnes, coordonnées du responsable, nom du SECT et de la société d’entretien.
3. Que doit faire concrètement le syndic ?
Voici une démarche pratique à suivre :
Souscrire et renouveler les contrats d’entretien et de contrôle technique auprès de prestataires qualifiés.
Planifier et suivre les visites d’entretien (au moins deux par an) et les contrôles du SECT (tous les six mois ou trois mois).
Organiser l’analyse de risques obligatoire tous les quinze ans et, si besoin, planifier les travaux de modernisation dans les six mois suivant le rapport.
Réagir immédiatement en cas de danger : mettre l’ascenseur hors service, informer les habitants, commander les réparations urgentes
Tenir à jour le dossier de sécurité et veiller à l’affichage obligatoire dans la cabine.
Communiquer avec les copropriétaires sur l’état de l’ascenseur, les interventions prévues et les éventuelles interruptions de service.
Suivre les devis et les factures, comparer les offres et rendre compte à l’assemblée générale des actions menées.
4. Points de vigilance et conseils pratiques
Proactivité : N’attendez pas qu’un problème survienne. Un entretien régulier et des contrôles rigoureux préviennent la plupart des pannes et des risques.
Transparence : Informez systématiquement les copropriétaires de toute intervention, panne ou modernisation.
Réactivité : En cas de panne grave ou de danger, agissez immédiatement sans attendre l’aval de l’assemblée générale. La sécurité prime sur la procédure
Documentation : Conservez tous les documents relatifs à l’ascenseur dans un dossier accessible à tous. Cela protège la copropriété et le syndic en cas de litige ou de contrôle.
En résumé
Le syndic est le garant de la sécurité, de l’entretien et de la conformité des ascenseurs en copropriété. Il doit anticiper, organiser, contrôler et réagir sans délai pour protéger les habitants et respecter la loi. Un ascenseur bien géré, c’est la sécurité et la tranquillité de tous les copropriétaires, et la valorisation du patrimoine commun.
Article intéressant de l'uds
Le syndic est seul responsable de la sécurité de l'ascenseur
Le syndic est seul responsable de la sécurité de l'ascenseur
Il y a des ascenseurs dans la plupart des immeubles à appartements, et le syndic, en tant que gestionnaire des parties communes, doit s'assurer à tout moment, que l'ascenseur mis à disposition ne présente pas de risques pour la sécurité des utilisateurs dans les conditions normales d'utilisation.
Naturellement, le gestionnaire d'immeuble est assisté dans cette tâche par deux acteurs importants; d’une part le fournisseur de l’ascenseur qui effectue l’entretien annuel, d’autre part le service externe de contrôle technique (SECT), comme BTV (Bureau Technique Verbrugghen).
La sécurité des ascenseurs est très réglementée, notamment par l'arrêté royal du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs. L’AR prévoit un certain nombre d'obligations pour le gestionnaire.
Attention: en cas d’accident, vous serez en tant que gestionnaire immobilier le premier à être montré du doigt, donc à voir votre responsabilité engagée, si l'une de ces obligations légales n'a pas été respectée !
Analyse de risques tous les quinze ansLe gestionnaire doit faire effectuer une analyse des risques de l'ascenseur par un SECT, la première fois au plus tard dix ans après la première mise en service de l'ascenseur, puis avec un intervalle de quinze ans maximum.
La modernisation doit être effectuée dans un délai de six mois
Dans les six mois suivant la réalisation de l'analyse des risques, le gestionnaire communique la planification des travaux de modernisation au SECT qui a réalisé l'analyse de risques.
Inspection des travaux de modernisation
Le gestionnaire fait inspecter les travaux de modernisation par le SECT qui a réalisé l'analyse de risques. Ce service délivre un certificat de régularisation à l’ACP. La mise en service a lieu conformément au planning prévu.
Contrôle/entretien semestriel obligatoire
Le gestionnaire fait entretenir l'ascenseur par une société de maintenance conformément aux instructions du fabricant de l'ascenseur.
Si aucune instruction de maintenance n'est disponible, la maintenance doit être effectuée au moins deux fois par an.
Si, au cours de l'analyse de risques, des problèmes graves étaient constatés nécessitant un entretien ou une réparation urgente, l'utilisation de l'ascenseur doit être interdite jusqu'à ce que les travaux nécessaires aient été effectués. Il est de la responsabilité du gestionnaire immobilier de mettre l'ascenseur hors service.
Important: en cas de risque sérieux, le syndic peut mettre l'installation hors service sans l'accord de l'AG. Faites le immédiatement, et avertissez les habitants de l'immeuble en plaçant un communiqué sur la porte de l'ascenseur. Vous Le syndic est seul responsable de la sécurité de l'ascenseur n'avez en tant que syndic pas besoin d'une décision en AG afin de commander des interventions urgentes et nécessaires à l'installation.
Contrôle par le SECT - Inspections préventives: tous les six mois ou tous les trois mois
Dès le 1er jour après la mise en service, le gestionnaire doit effectuer une inspection préventive de l'ascenseur par un EDTC (tel que BTV) selon la fréquence suivante:
si la maintenance préventive de l'ascenseur est réalisée par une société de maintenance certifiée (avec certification ISO), l'ascenseur est soumis à un contrôle semestriel.
dans les autres cas, l'ascenseur fait l'objet d'un contrôle préventif tous les trois mois.
Attention : il arrive que pendant les quatre premières années, cette "inspection semestrielle" soit comprise dans le contrat d'entretien du fabricant - lisez donc attentivement votre contrat d'entretien!
Si lors des inspections préventives, on constate des infractions ou une non-exécution des travaux de modernisation, le SECT déterminera les délais dans lesquels l'ascenseur doit être réparé
Important: en tant que gestionnaire d'immeuble, vous n'avez pas besoin d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour commander des travaux urgents sur l'ascenseur.
Dossier de sécuritéLe gestionnaire est tenu par la loi d'établir un dossier de sécurité. Ce fichier comprend au moins:
les rapports des analyses de risques (SECT)
les documents relatifs aux programmes de modernisation et à leur mise en oeuvre
l'enregistrement de l'exécution de l'entretien préventif (société de maintenance)
les rapports des inspections préventives (SECT)
Ce dossier doit être accessible à toute partie intéressée (propriétaires, services d'inspection ...)
Obligation d'information
Le gestionnaire immobilier doit s'assurer que les informations suivantes sont indiquées dans chaque ascenseur et à un endroit clairement visible dans la voiture:
le numéro d'identification et l'année de construction, s'ils sont connus
la charge nominale
le nombre maximum de personnes pouvant être transportées
les données d'identification du propriétaire ou du responsable à contacter en cas de problème
le nom du SECT tel que BTV
le nom de l'entreprise de maintenance.
Activités professionnelles dans le bâtiment: copie de l'analyse des risques et examen préventif obligatoire
Si un employeur utilise un ou plusieurs étages d'un immeuble en tout ou en partie pour des activités professionnelles, le gestionnaire immobilier est tenu de lui communiquer les copies de toutes les analyses des risques et de toutes les inspections préventives des ascenseurs qui sont utilisés par ses salariés pendant l'exercice de leur contrat de travail.
Pour plus d'informations, consultez le site Internet de BTV:
INFO
Ing. Joris BreugelmansDirecteur commercialBTV - Technisch Bureau Verbrugghen vzwRoderveldlaan 22600 Berchem (Antwerpen)T 03 633 51 90M 0497 52 73 38www.btvcontrol.be
Quel est le niveau de sécurité de votre ascenseur ?
Quel est le niveau de sécurité de votre ascenseur ?
Y a-t-il un ascenseur dans votre bâtiment ? Comment pouvez-vous être certain qu'il est sûr à 100 % ?
On estime à 85 000 le nombre d'ascenseurs en Belgique. Non seulement les ascenseurs obsolètes peuvent constituer un grave danger pour la sécurité des utilisateurs, mais les ascenseurs "modernes" peuvent également être dangereux en raison d'un entretien inadéquat et médiocre.
Les problèmes les plus fréquemment identifiés sont:
Un rideau lumineux à l'entrée de la cage
Absence de dispositif de capture
Échelle pour l'accès au puits de mine non conforme
Eclairage insuffisant
En tant que gestionnaire, vous êtes seul responsable de votre gestion (BW art 3.89§6). Concrètement, cela signifie que vous êtes également responsable du bon fonctionnement des installations d'ascenseurs dans les ACP de votre portefeuille. Vous devez donc veiller à tout moment à la sécurité du bâtiment et surtout au strict respect de toutes les réglementations relatives aux ascenseurs. L'entretien et les inspections doivent être suivis à la lettre.
Maintenance et inspections périodiques
Tout nouvel ascenseur doit être inspecté un an après sa mise en service. Il s'agit de la première inspection périodique.
L'intervalle entre les inspections de vos ascenseurs dépend de la certification de la société de maintenance. Si elle est certifiée ISO, une inspection semestrielle des ascenseurs est suffisante. La plupart des sociétés d'entretien sont certifiées ISO. Si ce n'est pas le cas, vous êtes tenu de faire effectuer une inspection trimestrielle des ascenseurs par un SECT tel que l'ACEG. L'ACEG est un SECT (Service Externe de Contrôle Technique) qui se fera un plaisir de vous conseiller et de vous assister dans le cadre des inspections de vos ascenseurs.
Vérifiez donc toujours que votre entreprise de maintenance est certifiée ISO !
Occupez-vous sans tarder des remarques !
Les rapports d'inspection contiennent souvent des observations. Pour toutes les observations découlant de l'inspection préventive, le syndic doit prendre des mesures immédiates. En tant que syndic, vous devez prendre toutes les mesures de gestion provisoire.
Cc art. 3.89-§5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d’ordre intérieur, le syndic est chargé: 2° d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire;
Concrètement, demandez dans les plus brefs délais un devis à votre ascensoriste et ordonnez la régularisation de la situation dans les plus brefs délais. Vous n'avez pas besoin de l'approbation de l'assemblée générale pour ce faire. Cependant, il est préférable d'en informer le conseil de copropriété (s'il existe un conseil dans l'ACP).
Dans la plupart des cas, cela peut être fait par votre fournisseur d'ascenseurs, mais aussi par des entreprises spécialisées. Il suffit de penser à l'eau dans la caged’ascenseur, aux interférences sur la ligne téléphonique, ...
L'objectif de cette intervention est de rétablir la conformité et la sécurité des ascenseurs.
Attention : les remarques sont des signalements importants. N'hésitez pas à faire fermer et sceller l'ascenseur tant que la sécurité des utilisateurs n'est pas garantie ! La fermeture de l'ascenseur ne peut se faire que par l'intervention de votre fournisseur d'ascenseurs ou de l'organisme de contrôle (SECT). Prévoyez également une affiche pour les occupants indiquant qu’il est interdit d’utiliser l'ascenseur pour des raisons de sécurité. Les propriétaires d'un ascenseur en service dont les scellés sont brisés s'exposent à des poursuites pénales.
Pourquoi une analyse de risque en plus de l'inspection des ascenseurs ?
Avec le temps, les systèmes d'ascenseurs vieillissent et deviennent plus sensibles aux défaillances et aux risques de sécurité. Une partie importante du cycle de vie de l'ascenseur consiste à effectuer des analyses de risques pour identifier l'état réel de l'ascenseur et ses éventuelles défaillances.
Le législateur a mis l'accent sur l'analyse des risques des ascenseurs par un organisme d'inspection (SECT) en tant qu'outil permettant de recommander des modernisations. Il est donc essentiel de moderniser périodiquement les ascenseurs.
Le syndic doit faire réaliser tous les 15 ans, une analyse de risque de l'ascenseur par un SECT. Ces analyses permettent de déterminer les plans de modernisation appropriés
Délais des analyse de risques:
Pour les ascenseurs mis en service avant le 1er janvier 1958, les modernisations doivent être effectuées avant le 31 décembre 2023. Pour les ascenseurs historiques, les modernisations seront effectuées avant le 31 décembre 2027.
Trop tard ! Pour les ascenseurs mis en service à partir du 1er avril 1984, les modernisations devaient être effectuées avant le 31 décembre 2014. Pour les ascenseurs mis en service entre le 1er janvier 1958 et le 31 mars 1984, les modernisations devaient être effectuées avant le 31 décembre 2016.
Certificat de régularisation indispensable
Si l'analyse des risques de l'ascenseur n'a révélé aucune anomalie, le gestionnaire recevra une analyse des risques positive accompagnée d'un certificat de régularisation. Dans ce cas, l'opérateur ne doit prendre aucune mesure et l'entretien et l'inspection préventive peuvent se poursuivre comme auparavant.
Au cas de travaux de modernisation s’avéreraient nécessaires, une nouvelle inspection par le SECT qui a effectué l'analyse des risques est obligatoire après l'exécution des travaux. Si toutes les observations de l'analyse des risques ont été satisfaites, le gestionnaire recevra un certificat de régularisation. Le gestionnaire doit s'assurer que le certificat de régularisation soit placé le local technique de l’ascenseur, ou remis au SECT chargé de l'inspection préventive.
Si les travaux de modernisation n'ont pas été effectués, 3 ans après l'analyse des risques et au plus tard 18 ans après la dernière analyse des risques ou la date de mise en service, et s'il apparaît qu'aucun certificat de régularisation n'est présent, le SECT chargé de l'inspection préventive émettra un avis négatif qui pourra conduire à la mise à l’arrêt de l’ascenseur par l’autorité compétente.
Délai limite pour le gestionnaire
Le syndic s'assurera que les travaux de modernisation nécessaires ont été réalisés trois ans après l'analyse des risques et au plus tard 18 ans après la dernière analyse des risques ou la date de mise en service.
Pour ce faire, le gestionnaire peut transmettre l'analyse des risques à différentes entreprises de maintenance (entreprises de modernisation) afin d'obtenir un devis pour les travaux de modernisation nécessaires.
Dossier de sécurité et documents obligatoires
Depuis 2003, le propriétaire doit également tenir un dossier de sécurité pour chaque ascenseur, dans lequel sont consignées toutes les informations relatives à l'ascenseur : évaluations des risques, contrôles d'entretien, inspections et modernisations.
CONSEILS
Assurez-vous que les documents suivants sont présents avant la visite de l'inspecteur des ascenseurs
Tous les certificats reçus concernant l'entretien et les inspections préventives au cours des dix dernières années;
Les rapports de toute évaluation des risques antérieure;
Si des travaux de modernisation ont été effectués, vous devez également conserver les documents et les rapports y afférents ;
Mode d’emploi de l’ascenseur;
Le cas échéant, la déclaration de conformité CE (CE)
En outre, chaque cabine d'ascenseur doit également porter mention des informations suivantes:
Numéro d'identification
Année de construction
Charge nominale
Nombre maximal de personnes pouvant être transportées
Adresse du propriétaire ou du gérant
Nom du SECT qui a effectué les inspections
Nom de la société de maintenance
Un ascenseur qui n'est pas modernisé à temps peut être mis hors service.
Sanctions pour l'ACP
Les amendes imposées seront adressées à l’ACP, en tant que propriétaire de l'installation d'ascenseur. Art 1°8 : propriétaire : toute personne physique ou morale qui possède un ascenseur.
Les amendes varient en fonction de l'infraction constatée, par exemple :
Pas d'antécédents en matière de sécurité | 5.000 |
Pas d'instructions complètes dans la cage (langue) | 5.000 |
Pas de maintenance préventive | 5.000 |
Pas d'inspection préventive | 5.000 |
Pas d'analyse de risque C x E x 100 | |
L'ascenseur utilisé malgré le risque sérieux identifié par un SECT | 15.000 |
Ascenseur utilisé avec scellés brisés | Renvoi devant le tribunal pénal |
Pas de proposition signée et risque grave | minimum 15.000 |
Pas de proposition signée et risque grave | minimum 25.000 |
Pas de rideau de sécurité électronique ni de porte de cage | 12.500 |
Pas de verrouillage mécanique | 12.500 |
Précision d'arrêt incorrecte (contrôle de la fréquence) | 12.500 |
Informations complémentaires (SPF Économie) et sources :
Conclusion:
La sécurité et la performance des systèmes d'ascenseurs sont d'une importance capitale pour les syndics et les ACP. Grâce à l'entretien et à l'inspection, nous pouvons créer ensemble un environnement d'ascenseurs plus sûr et plus fiable pour tous.
Pour mieux vous informer ACEG sera présent au Salon de la Copropriété sur le stand 22.
M. Erwin GuetensDirecteur Technique Général Ringlaan 391853 Strombeek-Bevererwinguetens@aceg.be 0471 10 45 77 www.aceg.be
