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Renouvellement du mandat de syndic; comparez les missions/forfaits et évitez les abus des syndics.
- Syndic
- 17 nov. 2024
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Toute désignation ou tout renouvellement de contrat de syndic est une décision expresse et formelle de l'assemblée générale avec mise en concurrence et pluralité de devis.
Les syndics ont tendance a ne pas procéder a la mise en concurrence de leur contrat et l'éviter, cela porte préjudice en plus d'une régularité.
Le code civil oblige la concurrence et l’obligation appartient pleinement au syndic en tant qu’organe de l’association et ce, en application de l’article 3.85 § 3 2'', 18° du Code civil d’autant plus que le seuil doit être fixe par l'assemblée générale prévue par l'article 3.88 c du code civil.
La dernière réforme du code civil détermine que le contrat d’un syndic peut être d’un an a 3ans maximum, au bout de ce mandat, il y a lieu de reprévoir sa désignation avec une mise en concurrence. Les travaux parlementaires sont clairs sur cette volonté de ne pas figer la situation par position abusive du syndic, raison pour laquelle ils ont limité a un contrat maximum de 3 ans.
La pluralité des devis permet une bonne gestion, une efficience des dépenses, une impartialité qui est une obligation de loi de la copropriete, et aussi de la déontologie des syndics.
Les jurisprudences sont constantes. A titre d’exemple, le juge de paix du Canton d’Ixelles a déclaré, par jugement du 16 novembre 2005 RG 02/a/1469, nulle une assemblée générale qui s’est tenue le 20 mars 2003 ^ ; Seul un devis a été retenu par le conseil de gérance alors que trois devis auraient de l’être soumis au vote, en suis de la proposition des époux L :
Il résulte de ce qui précède que la critique des demandeurs originaires et fondée et que l’article 577-6 paragraphe 7 du code civil a été viole en ce qui concerne le conseil de gérance qui a voté sa propre décision. ‘
Dans le cas d’espèce, tout renouvellement de contrat qui revête une importance autant sur le montant que la qualité et l’efficacité d’un syndic requière une pluralité de devis pour designer ou renouveler un contrat d'un syndic.
Base legale
Art. 577-7. § 1er. L'assemblée générale décide : 1° à la majorité des deux tiers des voix : a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes, sans préjudice de l'article 577-4, § 1er/1; b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ; c) [abrogé] d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°
Article 577-8
Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité. Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.
Conseil de copropriété Belgique est vraiment de comparer les contrats, les évaluer qualitativement et financièrement, le bon choix d'un syndic dépendra en outre de compétences réelles de gestionnaire, de critères a fixer et personnaliser selon les besoins de votre copropriete; celui qui a le forfait de base le moins cher deviendra peut-être le pus cher au final et offrira peut être moins aux garanties, comme le contraire, ou peut être pas….Rencontrez vos candidats syndics, cela s’entend très vite entre un vrai syndic gestionnaire et responsable, que le minimum syndical se limitant a du travail décodage et de secrétariat. Exemple de critères faits pour une petite copropriete ( avec les contrats et rencontres possibles)
Article Renouvellement du mandat de syndic : de nouvelles pratiques pour éviter la concurrence !
Par Olivier HAMAL, Avocat et Président du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires - 06 mai 2022
Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) met en garde les copropriétés devant de nouvelles pratiques mises en place par certains syndics pour éviter d’être mis en concurrence lors du renouvellement de leur mandat.
Comme tout marché, il est normal et légitime pour les copropriétés de faire appel à d’autres intervenants, de souhaiter une mise en concurrence et le cas échéant de pouvoir changer de fournisseur, en l’occurrence de syndic. Certains syndics en place ont trouvé de nouveaux subterfuges pour tenter d’éviter cette mise en concurrence et la possibilité pour les copropriétés de changer, le cas échéant, de syndic. La première pratique consiste à vouloir, lors de l’assemblée générale, inviter les copropriétaires à se prononcer uniquement sur le renouvellement de leur mandat sans permettre que d’autres candidatures soient proposées et lesdits candidats entendus. Ceci alors même qu’ils auraient été informés que d’autres candidatures allaient être proposées. Ce n’est seulement que si le mandat n’était pas renouvelé qu’alors une seconde assemblée générale serait convoquée pour se voir soumettre d’autres candidatures… Vous imaginez bien l’engouement pour les copropriétaires de devoir revenir une seconde fois, sans compter les frais que la convocation de cette seconde assemblée générale va entraîner.
La seconde pratique consiste également à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale un point en début d’ordre du jour relatif au renouvellement du mandat du syndic et de reporter en fin d’ordre du jour la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires de voir soumis d’autres candidatures. A partir du moment où en début d’assemblée le mandat du syndic serait renouvelé, plus besoin en fin de réunion de mettre sa candidature en balance avec d’autres…. Et le tour est joué ! Ces pratiques ne sont pas acceptables. Rappelons que les syndics sont élus pour un terme précis, généralement d’année en année ou tous les trois ans. Le mandat donné au syndic ne peut être supérieur à trois années. Dès lors, lorsque le mandat arrive à échéance, si avant ou lors de l’assemblée générale, des copropriétaires veulent soumettre d’autres candidatures, c’est leur droit le plus strict. Le syndic ne peut s’y opposer. Nous invitons nos membres à s’opposer à ce type d’approche et à nous en informer. Si nonobstant ce que nous précisons, des syndics voulaient faire le forcing, il faut leur faire savoir qu’avec le soutien du SNPC, les copropriétés et copropriétaires concernés intenteront des actions en annulation des décisions prises devant le Juge de Paix compétent.
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Mais rien de tel également pour les copropriétaires que d’avertir le syndic pour qu’il puisse préparer des bulletins de vote ou encore d’en préparer eux-mêmes. Mais avertir le syndic n’est pas toujours une bonne chose car nous connaissons des cas où le syndic descend alors à l’assemblée générale avec son avocat qui menace les copropriétaires de toutes une série de sanctions ou autres frais qui pourraient être liés soit à la révocation soit au non renouvellement du mandat du syndic. Dans un autre ordre d’idées, une copropriété souhaitant changer de syndic nous a signalé qu’en guise de représailles, le syndic sortant lui avait adressé une facture de plusieurs milliers d’euros pour des prestations complémentaires…
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