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Mise en concurrence et pluralité des devis en copropriété : pourquoi, comment, et à quel seuil ?
- Syndic
- il y a 6 jours
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La mise en concurrence des entrepreneurs et prestataires est un pilier essentiel d’une gestion saine et économique d’une copropriété. Pour éviter les conflits, garantir la transparence et optimiser les coûts, il est crucial de fixer des seuils clairs dans le règlement d’ordre intérieur (ROI). Mais comment s’assurer que cette mise en concurrence soit réellement efficace et bénéfique pour tous ? Quels seuils fixer pour qu’elle ne devienne ni un frein à la gestion, ni une simple formalité ? Voici quelques repères pour comprendre, décider et agir.
Pourquoi la pluralité de devis est-elle indispensable ?
La loi belge (art. 3.88 par. 1er c du Code civil.) impose à l’assemblée générale (AG) de définir les montants minimaux des marchés et contrats nécessitant une mise en concurrence. Sans seuils prédéfinis, le syndic peut être accusé de partialité ou de négligence, exposant la copropriété à des risques juridiques et financiers.
La pluralité de devis permet :
D’assurer la transparence : chaque décision est prise sur la base d’éléments concrets et comparables.
D’encourager la concurrence : les prestataires savent qu’ils ne sont pas seuls en lice, ce qui favorise des propositions plus compétitives.
De limiter les risques de favoritisme ou de négligence : le syndic ne peut privilégier un fournisseur sans justification.
De garantir la qualité : comparer, c’est aussi évaluer la pertinence technique, les garanties, les délais, et pas seulement le prix.
Fixer des seuils : une démarche de bonne gouvernance
Pour une gestion optimale, il est conseillé de définir deux seuils lors de l’AG, adaptés aux spécificités de l’immeuble :
Premier seuil : la pluralité de devis (environ minimum 2000 €)
À partir de ce montant, il est conseillé d’exiger au minimum trois devis pour toute souscription de contrat ou réalisation de travaux. Pourquoi trois ? Parce que cela permet de comparer objectivement, d’écarter les offres anormalement basses ou élevées, et de faire jouer la concurrence de façon saine.
Exemples : remplacement d’une porte, contrat d’entretien de chaudière, petites réparations courantes.
Deuxième seuil : pluralité de devis + cahier des charges (au-delà de 25 000 €)
Pour les projets d’envergure, il est indispensable de rédiger un cahier des charges précis : description détaillée des travaux, exigences techniques, délais, garanties, modalités de paiement, etc. Ce document est la clé d’une comparaison pertinente entre les offres et d’une exécution conforme aux attentes.
Exemples : rénovation de toiture, ravalement de façade, remplacement de l’ascenseur.
Le rôle du syndic et la collaboration avec les copropriétaires
Le syndic, en tant qu’organe exécutif de l’association des copropriétaires, doit :
Soliciter les devis en respectant les seuils fixés.
Comparer les clauses techniques et financières (délais, garanties, coûts cachés).
Présenter une analyse objective à l’AG, avec une recommandation argumentée.
Mais une gestion exemplaire ne se fait jamais seul : la participation active des copropriétaires, la création de commissions de travaux ou la consultation d’experts extérieurs sont autant de moyens d’enrichir la réflexion et de garantir des choix éclairés. Une bonne symbiose entre le syndic et les copropriétaires est l’un des secrets d’une gestion efficace, respectueuse des intérêts de tous.
Des critères de sélection à formaliser
Pour que la décision soit la plus objective possible, il est recommandé de fixer dans le ROI des critères de sélection clairs :
Qualité technique des prestations
Prix et rapport qualité/prix
Garanties et service après-vente
Délais d’exécution
Réputation et références de l’entreprise
Critères environnementaux ou sociaux, si souhaité
La rédaction d’une grille d’évaluation, pondérant chaque critère, permet d’éviter les choix subjectifs et de motiver les décisions.
Le cadre légal et la jurisprudence
La loi belge impose à l’assemblée générale de fixer ces seuils à la majorité qualifiée (art. 3.88 par. 1er c du Code civil). La jurisprudence rappelle que, pour garantir la transparence, tous les devis reçus doivent être présentés à l’assemblée générale. En-dessous du seuil, le syndic peut agir plus librement, mais il reste tenu à la loyauté et à la justification de ses choix.
Conseils pratiques et erreurs à éviter
Actualisez les seuils régulièrement : l’inflation ou l’évolution des besoins peuvent rendre un seuil obsolète en quelques années.
Ne vous limitez pas à deux devis : trois est un minimum pour une vraie concurrence.
N’omettez jamais le cahier des charges pour les gros travaux : il protège la copropriété en cas de litige.
Impliquez les copropriétaires : leur expertise ou leur réseau peuvent enrichir la sélection.
Gardez une trace écrite de toutes les démarches : transparence et sécurité juridique obligent.
Conclusion : la pluralité de devis, gage d’économie et de sérénité
Fixer des seuils de mise en concurrence et exiger la pluralité de devis, c’est bien plus qu’une formalité administrative : c’est une démarche de gestion responsable, transparente et collective. C’est la garantie de travaux réalisés au juste prix, dans les règles de l’art, et dans l’intérêt commun. En s’appuyant sur des règles claires, des critères objectifs et une collaboration constructive, la copropriété se dote des meilleurs outils pour préserver son patrimoine et la améliorer la gestion financière et la qualité de ses prestataires.
Préambule:
Quelques repères
article 577-4 , § 2, C. civil Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins : 1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c); (lire d)) 2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission; 3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.
article 577-10, § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur. Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale. Le syndic a également l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion.
article 577-7, § 1er, 1°, d; L'assemblée générale décide à la majorité des 2/3 des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
article 577-8, § 4, 4° Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
article 577-8, § 4, 13° Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
Article combien de devis pour choisir l’entrepreneur en copropriété en Belgique
Le flou règne dans de nombreux immeubles quant à savoir si et, le cas échéant, quand le syndic doit présenter plusieurs devis à l’assemblée générale concernant la réalisation de certains travaux. Quand est-ce nécessaire, et combien en faut-il ?
Faut-il présenter plusieurs devis ?
C’est l’assemblée générale qui décide. L’assemblée générale des copropriétaires (AG) doit déterminer en quelles occasions le syndic doit présenter plusieurs devis : c’est la fameuse mise en concurrence. Elle doit notamment décider à la majorité des deux tiers du montant minimal des marchés et des contrats qui requiert une telle mise en concurrence (art. 577-7, §1, 1°, d C. civ.) .
Nécessaire pour quels travaux ? Lorsque l’AG fait usage de cette possibilité, elle peut déterminer librement les modalités de cette mise en concurrence. Elle peut choisir le type de travaux qui requiert la mise en concurrence et à partir de quel seuil celle-ci est exigée.
Combien de devis requis ? L’AG peut aussi choisir le nombre de devis que le syndic doit demander à partir d’un certain montant. En cas de mise en concurrence, on exige souvent la présentation de trois devis différents.
Quand peut-on s’en passer ?
Quand aucune décision n’a été prise. Déterminer à partir de quand la mise en concurrence est nécessaire est une possibilité dont dispose toute assemblée générale, mais pas une obligation. Si aucune décision n’a été prise sur le montant, p.ex. pour des devis à partir de 25 000 €, le syndic n’est pas obligé de présenter plusieurs devis. Néanmoins, il sera souvent conseillé de le faire, conformément au principe de «bonne administration».
Mesures conservatoires et administration provisoire. Lorsque le syndic, dans le cadre de sa compétence de prendre des mesures conservatoires et d’administration provisoire, décide de faire exécuter certains travaux, il ne doit organiser aucune mise en concurrence. Cette exception est expressément prévue à l’article 577-7, §1, 1° du Code civil.
L’AG ne choisit pas elle-même l’entrepreneur ? La question s’est posée dans un litige récent, soumis au juge de paix de Bruges (JP Bruges, 15.05.2020) . Suite à une fuite dans un appartement, des travaux de réparation urgents avaient dû être exécutés sur le toit.
La décision revient au syndic et au CCP. L’AG avait mandaté le syndic pour faire exécuter les travaux en concertation avec et après approbation du conseil de copropriété (CCP). Le syndic n’avait cependant organisé aucune mise en concurrence et avait désigné un entrepreneur sur base d’un devis approuvé par le CCP. Un des copropriétaires a considéré que le syndic avait outrepassé ses compétences, parce que le montant des travaux dépassait le seuil de mise en concurrence, et qu’il aurait donc dû présenter trois devis au préalable.
La mise en concurrence ne s’applique pas. Le juge de paix a rejeté cette demande des requérants. Il a considéré que l’AG avait intégralement délégué sa compétence au syndic et au CCP, et avait donc ainsi renoncé à toute forme de participation dans le choix de l’entrepreneur.
Bon à savoir. La décision de délégation peut éventuellement prévoir l’obligation de demander plusieurs devis. Si elle ne prévoit pas expressément cette obligation, celle-ci n’est tout simplement pas applicable.
Le syndic n’est tenu de présenter plusieurs devis que si l’assemblée générale l’a décidé. Le montant minimal, les travaux et le nombre de devis requis doivent aussi faire l’objet d’une décision de l’AG. Par contre, aucune décision de l’AG n’est exigée en cas de travaux conservatoires ou de mesures d’administration provisoire, ou dans l’hypothèse où le choix de l’entrepreneur a été délégué au syndic et/ou au conseil de copropriété.
