Mise en concurrence des devis en copropriété : comment réaliser des économies et obtenir les meilleures offres pour vos travaux, vos services pour les copropriétés en Belgique?

Exiger plusieurs devis avant de lancer des travaux en copropriété est une pratique essentielle pour garantir la transparence, la concurrence et la bonne gestion des finances collectives. En Belgique, la loi laisse une grande marge de manœuvre à l’assemblée générale pour organiser cette mise en concurrence, mais il est crucial de fixer des règles claires pour éviter les dérives et les dépenses excessives.

Pourquoi demander plusieurs devis ?

• Transparence et économies : Mettre plusieurs entrepreneurs en concurrence permet d’obtenir des offres plus compétitives et de comparer les prix, la qualité et les conditions proposées.

• Limiter les abus : Cela évite que le syndic ne privilégie systématiquement un fournisseur ou n’accepte des tarifs excessifs sans justification.

• Sécurité juridique : En cas de contestation, la pluralité de devis prouve que la procédure a été respectée et que le choix de l’entrepreneur est objectif..

Comment fixer un seuil de mise en concurrence ?

• C’est à l’assemblée générale de décider : La loi belge impose que ce soit l’AG qui fixe le seuil à partir duquel plusieurs devis sont obligatoires, ainsi que le nombre de devis à obtenir (généralement au moins trois pour assurer une réelle concurrence).

• Deux seuils recommandés :

  • Un premier seuil (par exemple 1.000 à 1.600 €) à partir duquel une pluralité de devis est exigée pour tout contrat ou travaux.

  • Un second seuil (par exemple 25.000 €) au-delà duquel il faut, en plus, établir un cahier des charges précis pour garantir la qualité et la comparabilité des offres.

• Modalités à inscrire dans le règlement d’ordre intérieur : Les critères de sélection, la qualité attendue et les modalités d’attribution doivent être définis pour que le choix soit le plus objectif possible.

Conseils pratiques

• Voter les seuils et les règles en AG : Inscrivez à l’ordre du jour la fixation des seuils et des modalités de mise en concurrence.

• Exiger au moins trois devis : Cela permet une vraie comparaison et limite les risques de favoritisme ou de surfacturation.

• Impliquer le conseil de copropriété : Pour les travaux importants, associez le conseil de copropriété à la sélection et à la comparaison des offres.

• Demander un cahier des charges pour les gros travaux : Pour les chantiers de grande ampleur, un cahier des charges détaillé permet d’éviter les mauvaises surprises et de mieux contrôler la qualité des prestations.

• Vérifier la conformité avec le règlement de copropriété : Assurez-vous que les règles votées sont bien respectées par le syndic et que toute dérogation est validée par l’assemblée générale18.

À retenir

La mise en concurrence et la pluralité de devis sont des outils indispensables pour protéger le budget de la copropriété, garantir la transparence et éviter les abus. Fixer des seuils clairs en assemblée générale, impliquer les copropriétaires et exiger des procédures rigoureuses sont les meilleures garanties pour une gestion saine et efficace des travaux collectifs

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COPROPRIÉTÉ A nouveau celui-là !

Vous êtes un copropriétaire sensible à la valeur des choses. Or votre syndic fait tou­jours appel à un entrepreneur que vous ne trouvez pas bon marché pour toutes sortes de petits travaux. Comment pourriez-vous réagir ? Le syndic peut-il décider seul ? Principe. Il ne peut désigner un entrepreneur d’ini­tiative que pour des “travaux urgents et né­ces­sai­res” : une conduite d’eau a sauté, la chaudière tom­be en panne en plein hiver, un morceau de bé­ton menace de dégringoler, etc. Là, pas de dis­cus­sion : le syndic peut agir sans l’autorisation de l’as­semblée générale. Cela ne couvre pas les travaux nécessaires, mais non urgents : le toit doit p.ex. être réparé, mais pas ab­so­lument dans la semaine. Cela peut encore at­ten­dre un peu. Là, le syndic ne peut pas agir d’ini­tia­ti­ve. Vous avez carte blanche En pratique, cependant, l’assemblée générale don­ne vite carte blanche au syndic pour exécuter les petits travaux qui ne coûteront pas énormément. Oui, vous connaissez bien l’un ou l’autre qui pourra réparer cette porte, etc. On ne demande alors de de­vis que pour les gros travaux. Pourtant, au total de tous ces petits travaux, la note peut aussi s’avérer élevée. L’assemblée générale. Vous pouvez na­tu­rel­le­ment exposer votre point de vue à la prochaine as­semblée générale. Conseil. Vous pourriez proposer d’adopter une règle qui oblige le syndic à proposer toujours 3 de­vis à l’assemblée générale pour les travaux dé­pas­sant tel montant. Si vous ne souhaitez pas attendre la prochaine as­sem­blée générale (annuelle), vous pourriez en faire con­voquer une. Cela suppose que vous soyez suivi par d’autres copropriétaires et que vous re­pré­sen­tiez, ensemble, au moins 1/5 des quotes-parts dans les parties communes. Conseil. Si les autres membres de l’assemblée ne sou­haitent pas être sans cesse embêtés par ces ques­tions, vous pourriez proposer de créer, au sein de l’assemblée générale, un petit comité composé p.ex. de 3 membres, qui retiennent à chaque fois le de­vis qui leur plaît le plus, à la majorité. Tout ceci peut être prévu dans un règlement approuvé par l’as­semblée générale. Autre possibilité : prévoir un avis contraignant du conseil de gérance (s’il y en a un). Cela ne s’arrête pas là… Supposez que l’assemblée générale soit surtout com­posée de personnes âgées et plus trop inté­res­sées, que vous ne parvenez donc pas à gagner à vo­tre idée. De plus, vous êtes convaincu que l’appel sys­tématique à un même entrepreneur n’est pas le fruit d’un pur hasard. Vous pourriez alors en­vi­sa­ger des mesures plus drastiques. Le juge de paix. Vous pourriez vous adresser au ju­ge de paix et tenter de démontrer que le syndic ne travaille pas avec les meilleurs prestataires. Si vous êtes sûr de votre coup ! Vous devrez dé­mon­trer, p.ex. en vous appuyant sur d’autres devis, que l’entrepreneur concerné est bien au dessus des prix de ses concurrents. Ou qu’il exécute mal son tra­vail… Ou qu’il a certes soumis un devis assez bas, mais a ensuite “corrigé” son prix par le biais de tra­vaux supplémentaires. Tout cela appuyé de preu­ves concluantes bien sûr, ce qui sera loin d’être fa­cile. Si le travail a été décidé par l’assemblée gé­né­rale, vous devez agir dans les 3 mois. Si l’assemblée générale autorise le syndic à prendre des entrepreneurs à sa guise pour les petits travaux, vous pourriez lui proposer de l’obliger au contraire à produire plusieurs devis y compris pour ces travaux et de laisser le soin de les apprécier à un petit comité de copropriétaires.

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