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Financement des travaux en copropriété en Belgique : comment alimenter votre fonds de réserve et profiter des meilleures solutions de crédit et primes
- Copro
- 26 févr.
- 6 min de lecture
Dernière mise à jour : 31 mai
Le vieillissement du parc immobilier belge et l’évolution des normes techniques et énergétiques rendent les travaux de rénovation et d’entretien incontournables dans les copropriétés. Pourtant, anticiper et financer ces interventions demeure un défi majeur pour de nombreux immeubles. Découvrez le cadre légal, les solutions de financement disponibles, ainsi que des conseils pratiques pour une gestion saine et prévoyante de votre copropriété.
1. Le cadre légal : le fonds de réserve obligatoire
Depuis le 1er janvier 2019, la loi belge impose à toutes les copropriétés la constitution d’un fonds de réserve distinct pour financer les travaux exceptionnels et les rénovations majeures (toiture, ascenseur, mises aux normes, etc.). Ce fonds doit être alimenté chaque année à hauteur d’au moins 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent, sauf décision contraire prise à la majorité des 4/5e lors de l’assemblée générale.
Le fonds de réserve protège la copropriété contre les imprévus et permet d’éviter les appels de fonds soudains qui pourraient mettre certains copropriétaires en difficulté financière. Il s’agit d’une épargne collective, distincte du fonds de roulement (qui sert aux dépenses courantes), qui garantit la stabilité financière de l’immeuble et la valorisation du patrimoine.
Bon à savoir :
2. Anticiper les travaux : planification et budget pluriannuel
Une gestion prévoyante passe par l’établissement d’un budget prévisionnel pluriannuel des travaux à réaliser. Ce plan permet de hiérarchiser les interventions selon leur urgence et leur utilité, d’étaler les dépenses dans le temps et d’éviter les situations de crise15.
Conseils pratiques :
Établissez un diagnostic technique de l’immeuble pour identifier les travaux à prévoir à court, moyen et long terme.
Mettez à jour régulièrement le plan pluriannuel pour tenir compte de l’évolution du bâtiment et des normes.
3. Les solutions de financement
A. Utiliser les fonds propres de la copropriété
Fonds de réserve : solution privilégiée pour les grosses réparations et rénovations
Fonds de roulement : réservé aux dépenses courantes et aux petits travaux
B. Appels de fonds exceptionnels
Lorsque le fonds de réserve est insuffisant, le syndic peut procéder à un appel de fonds exceptionnel auprès des copropriétaires. Cette solution peut toutefois fragiliser certains ménages et entraîner des ventes forcées.
C. Prêts collectifs et crédits bancaires
Face à l’ampleur de certains chantiers (rénovation énergétique, mise aux normes), la copropriété peut recourir à un prêt collectif souscrit au nom de l’association des copropriétaires.
Montant : jusqu’à 500.000 € sur 7 à 25 ans selon les offres
Taux fixe, assurance crédit possible pour protéger la copropriété en cas de défaut de paiement d’un copropriétaire
Le prêt doit être voté en assemblée générale, parfois à l’unanimité selon les statut
Nouveauté : Des plateformes de financement alternatif comme Look&Fin proposent des solutions rapides, 100 % digitales, avec réponse sous 15 jours et possibilité pour les copropriétaires d’investir eux-mêmes dans le projet de leur immeuble.
D. Prêts individuels
Chaque copropriétaire peut également solliciter un prêt personnel pour financer sa quote-part, mais cette solution est moins solidaire et peut créer des inégalité.
E. Primes et subventions publiques
Des primes régionales (Primes Renolution à Bruxelles, primes énergie en Wallonie et Flandre) peuvent financer une partie des travaux, notamment pour l’isolation, la rénovation énergétique ou la sécurité incendie.
Les montants varient selon la nature des travaux, les revenus et la localisation.
Certaines primes sont accessibles sans audit préalable, ce qui facilite la démarche.
4. Conseils pratiques pour une gestion efficace
Alimentez régulièrement le fonds de réserve pour anticiper les dépenses et éviter les crises.
Comparez les offres de crédit (banques, plateformes alternatives) et analysez les conditions (taux, durée, assurance, frais de dossier).
Profitez des aides publiques : renseignez-vous sur les primes disponibles avant de lancer les travaux.
Communiquez en toute transparence avec les copropriétaires : expliquez la nécessité des travaux, le plan de financement et les impacts sur les charges.
Faites-vous accompagner par un syndic professionnel pour la gestion des appels de fonds, la constitution des dossiers de crédit et la recherche de subventions.
5. Points de vigilance juridiques
Le respect du cadre légal (fonds de réserve, vote en AG) est essentiel pour la validité des décisions et la sécurité juridique de la copropriété.
Le syndic doit tenir une comptabilité séparée pour chaque fonds et informer régulièrement les copropriétaires de la situation financière.
En cas de non-paiement par un copropriétaire, le syndic peut engager des procédures de recouvrement sans autorisation préalable de l’AG.
Conclusion
Le financement des travaux en copropriété est un enjeu majeur pour la pérennité, la sécurité et la valorisation des immeubles en Belgique. Une gestion anticipative, la constitution d’un fonds de réserve solide, le recours aux solutions de crédit collectif et l’exploitation des aides publiques permettent d’assurer la réalisation des travaux nécessaires tout en préservant l’équilibre financier des copropriétaires. Agir en bon gestionnaire, c’est investir dans la qualité de vie et la valeur de son patrimoine
Article
La nouvelle solution pour financer les rénovations énergétiques des copropriétés
La nouvelle solution pour financer les rénovations énergétiques des copropriétés
La plateforme de financement alternatif leader en Belgique vient de conclure un partenariat structurel avec l’UDS (Union des Syndics). Pourquoi ? parce qu'elle vient de lancer une nouvelle offre : le prêt pour copropriété - un prêt qui vise à faciliter l’accès au financement pour les copropriétés désireuses de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Une alternative bancaire d’un nouveau genre qui peut s'avérer très utile pour les copropriétaires.
Rencontre avec François Jacquet , Head of Energy Efficiency Financing de Look&Fin.
François, quelle est l’activité de Look&Fin et en quoi votre offre pour les copropriétés pourrait intéresser le réseau UDS ?
Look&Fin est née en 2012 et nous sommes historiquement déjà très présents sur le financement des professionnels de l’immobilier et encore plus ces derniers mois sur les opérations de marchands de biens qui visent la rénovation énergétique des biens existants. C’est dans le cadre de ces accompagnements et de nos discussions avec ces dirigeants immobiliers que nous avons constaté des besoins énormes pour les copropriétés en raison du plan européen zéro émission à 2050 et de sa déclinaison au niveau des législations des 3 Régions. Les copropriétaires sont amenés à faire des travaux d’optimisation énergétique mais qui sont souvent reportés faute, notamment, de financements disponibles.
En tant qu’acteur de changement sociétal, nous avons alors lancé une offre pour répondre à ce besoin en proposant ce financement dédié aux copropriétés. Comme les échéances imposées ne peuvent plus être reportées, notre solution de financement arrive au bon moment. Nous répondons à de très nombreuses sollicitations de syndics professionnels soucieux d’accompagner au mieux les copropriétés qu’ils ont en gestion.
C’est donc tout naturellement que nous avons décidé de devenir un partenaire structurel de l’UDS qui est le lieu idéal pour pouvoir échanger et mieux connaître les attentes de la profession pour proposer ensuite les solutions les mieux adaptées.
Concrètement, qu'avez-vous à proposer aux copropriétés ?
Nous permettons aux copropriétés d’emprunter jusqu’à €500.000 sur des durées pouvant aller jusqu’à 7 ans, pour financer leurs travaux, à partir de 5,25% l’an en termes de coût d’emprunt. De plus, nous voulons aider les syndics professionnels à trouver plus simplement et rapidement des solutions de financement pour des travaux qui sont souvent de grandes envergures.
Au travers des échanges que nous pouvons avoir avec les syndics de notre réseau, on remarque que la question du financement est une véritable problématique. Ces derniers ont de grandes difficultés à obtenir des offres de financement simples et avantageuses pour financer les rénovations des copropriétés qu’ils ont en gestion. En parallèle, il y aura petit à petit une plus grande pression des autorités en termes de délais à respecter pour améliorer les PEB des habitats. Cette nouvelle offre de Look&Fin va accélérer le processus d’accès au financement qui est aujourd’hui l’un des freins à la mise en œuvre du plan de rénovation.
Par ailleurs, nous comprenons bien les contraintes des syndics et nous voulons leur faciliter la tâche. Ainsi, nous rendons la constitution du dossier la plus légère possible. Notre offre se veut donc simple et rapide : les dépôts de demande se font en ligne en 3 clics via notre plateforme et l’ensemble du processus est 100% digitalisé. Look&Fin est ensuite capable de donner une réponse à la demande en 15 jours en faisant une offre que le syndic peut soumettre aux copropriétaires, lors de l’Assemblée Générale. Le taux est fixe et reste valable pendant 9 mois, ce qui rend l’offre claire et transparente.
En bonus, les copropriétaires peuvent emprunter mais aussi investir ?
Oui, nous trouvons important de fédérer tous les copropriétaires autour de leur projet. La particularité et innovation de l’offre Look&Fin c’est que grâce à son expertise en crowdlending (NDRL : des particuliers prêtent leur argent à des entreprises), la plateforme permet aussi aux copropriétaires (des particuliers) ayant les moyens de prêter des fonds à d’autres copropriétaires (l’entreprise est ici l’ACP) faisant appel au crédit !
LOOK & FIN sera présent au Salon de la Copropriété le jeudi 14 novembre 2024. Vous pourrez les visiter sur le stand 28.
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