IPI en 2026 à la hauteur de ses missions de service public? Pour le public et les agents immobiliers?

Un texte plus complet est en cours d'élaboration, il est le prémice d'un sujet là-dessus complémentaire même au devoir d'enquête ou l'IPI n'a pas convaincu sur ses missions au public.

Un organisme d'intérêt public à la croisée des chemins

L'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI), créé en 1993 comme organisme de droit public placé sous la tutelle du Ministre fédéral des Indépendants, a pour vocation première de réguler l'accès à la profession d'agent immobilier en Belgique, de faire respecter la déontologie et de protéger le consommateur. Plus de trente ans après sa création — et alors qu'une nouvelle législature IPI s'est ouverte début 2025 sous la tutelle de la Ministre Eléonore Simonet (MR) — la question mérite d'être posée frontalement : l'IPI remplit-il concrètement ses missions de service public en 2026 ?

Le rapport annuel 2024 — le dernier disponible — fournit des chiffres bruts : 1.405 dossiers ouverts, 307 décisions prononcées, 40 radiations, 137 suspensions. Ces données statistiques, bien que nécessaires, ne suffisent pas à démontrer que l'Institut s'inscrit dans une démarche active de professionnalisation du métier. Car au-delà des chiffres, c'est l'absence criante d'argumentation stratégique, de propositions d'amélioration concrètes et d'évaluation qualitative qui pose question — une absence que ni l'Institut, ni sa Ministre de tutelle, ni le Parlement ne semblent aujourd'hui combler.

Ce que le rapport annuel ne dit pas

Le rapport annuel de l'IPI présente des données chiffrées — nombre de dossiers, de sanctions, de contrôles — mais n'argumente pas ses évolutions. Nulle part on ne trouve de véritable bilan stratégique répondant à ces questions essentielles : quelles priorités l'IPI défend-il concrètement pour améliorer la qualité du service rendu au public par les agents immobiliers ? Quelles actions structurantes ont été mises en place pour relever le niveau de professionnalisme dans le secteur ? Quels indicateurs qualitatifs et quantitatifs permettent d'évaluer l'impact réel de la régulation exercée ? Quels plans d'amélioration sont proposés, avec quel calendrier et quels résultats attendus ?

L'IPI présente son activité disciplinaire comme preuve de son rôle actif. Déjà, l'IPI ne publie plus ses décisions disciplinaires, quid? Traiter des plaintes n'est pas la même chose que piloter l'amélioration d'une profession. Un organisme d'intérêt public (OIP) se doit d'aller au-delà de la gestion réactive : il doit initier, proposer, mesurer et rendre compte. Sur ce terrain, le rapport reste silencieux. Et ce silence est d'autant plus préoccupant qu'il n'est pas non plus comblé par le législateur ou par la Ministre de tutelle, comme nous le verrons plus loin. Les copropriétés sont de la compétence du MR depuis plus de 26 ans, le dernier Ministre David Clarinval a dit en 2022 et 2023 qu'il y avait des groupes de travail avec l'IPI pour proposer des améliorations. Apparemment, en 2026, il n'en est pas fait état, et il n'y pas une proposition ressortie concrètement et publiquement en proposition.

L'IPI mène-t-elle des évaluation qualitative et quantitative: quelle est l'amélioration des syndics dans le respect de ses obligations impératives: la confection de budget prévisionnel, le respect des normes incendies et de sécurité, la transparence de ses documents et la comptabilité, les rapports annuels d'évaluation des contrats, le respect du délai de 15 jours des convocations avec la confection des dossiers, les rapports de gestion pour éviter la décharge, la transparence sur ses contrats,...? Nous ne savons pas. Lors du dernier reportage, un peu à la droite lignée de ses rapports, l'IPI n'a pas fait vraiment état de ses améliorations, des mesures mises en place, et sa capacité de proposition de réflexion et surtout d'action.

L'opacité des décisions disciplinaires

Un point particulièrement préoccupant : l'IPI ne publie plus le contenu de ses décisions disciplinaires. Cette évolution est problématique à double titre.

Premièrement, l'absence de publication empêche toute évaluation extérieure de la manière dont l'Institut remplit sa mission de régulation. Comment le public, les professionnels, les observateurs ou les parlementaires peuvent-ils apprécier la cohérence, la sévérité et la pertinence des sanctions prononcées si aucune décision n'est accessible ? Comment identifier les tendances, les manquements récurrents, les domaines qui nécessitent une attention particulière ?

Deuxièmement, la publication des décisions disciplinaires constitue un levier essentiel de professionnalisation du métier. Elle permet aux agents immobiliers de comprendre concrètement ce qui est attendu d'eux, quels comportements sont sanctionnés et pourquoi. En y renonçant, l'IPI se prive d'un outil pédagogique majeur et le public perd un accès légitime à l'information sur la manière dont sa protection est assurée.

On relèvera par ailleurs que le rapport 2017 de l'IPI évoquait lui-même un progrès vers davantage de transparence, notamment la communication d'office des décisions disciplinaires aux plaignants. L'évolution actuelle semble aller dans le sens contraire — un recul de transparence qui, comme nous le verrons, s'inscrit dans un tableau plus large d'absence de reddition de comptes devant le Parlement.

La confusion croissante entre l'IPI et Federia

Un phénomène mérite une attention critique : la proximité de plus en plus marquée entre l'IPI, organisme de droit public chargé d'une mission de régulation, et Federia, fédération professionnelle privée représentant les agents immobiliers francophones. Cette proximité s'étend également au CEFIM, centre de formation agréé par l'IPI et étroitement lié à Federia, qui organise les formations obligatoires des agents agréés.

Que Federia et l'IPI collaborent est en soi une bonne chose. La complémentarité entre un régulateur public et une fédération professionnelle est saine et souhaitable. Mais cette complémentarité n'est vertueuse qu'à condition de préserver une séparation claire des rôles et une indépendance effective.

Or, plusieurs éléments interrogent. Les mandataires de l'IPI sont élus par les agents immobiliers eux-mêmes, et nombre d'entre eux sont également actifs ou impliqués dans les structures de Federia ou d'autres organisations professionnelles. Comment garantir l'impartialité des décisions disciplinaires lorsque les "juges" et les "justiciables" évoluent dans les mêmes cercles professionnels et fédératifs (les assesseurs et les avocats de la copropriété sont souvent avocats des syndics - et certains syndics prennent plusieurs cabinet d'avocats reconnus pour étouffer et sceller le marché. Il y a même souvent peu de transparence et de mise en concurrence des avocats de la copropriété avec souvent des conflits d'intérêts notés par des juges mais sans sanction malgré le dispositif clair de la loi) ? Les formations obligatoires IPI sont organisées par le CEFIM, lui-même partenaire de Federia et offrant des tarifs préférentiels à ses membres. Si la qualité des formations n'est pas ici remise en cause, l'imbrication institutionnelle entre le régulateur, le formateur et la fédération professionnelle pose la question de l'indépendance de l'ensemble de la chaîne. La communication institutionnelle de l'IPI et de Federia tend parfois à se confondre, avec des messages communs, des événements partagés et une page dédiée sur le site de Federia intitulée "Federia & l'IPI

" qui présente les deux entités de manière quasi fusionnelle.

La question n'est pas de savoir si cette collaboration est utile — elle l'est assurément — mais si les missions de service public de l'IPI sont exercées de manière véritablement indépendante et impartiale, perçues comme telles par le public, et structurellement protégées contre tout risque de capture par les intérêts corporatifs. En l'absence de contrôle externe — parlementaire ou autre — cette question reste sans réponse vérifiable.

Un OIP distant du public qu'il est censé protéger

L'une des critiques les plus fondamentales que l'on peut adresser à l'IPI concerne son rapport au public. Un organisme d'intérêt public a, par définition, une mission de service public. Or, l'IPI semble davantage tourné vers ses membres — les agents immobiliers — que vers les citoyens et consommateurs qu'il est censé protéger.

L'IPI ne prend pas d'initiative visible en direction du grand public. Sa communication reste essentiellement corporatiste. Le citoyen qui s'interroge sur ses droits face à un agent immobilier, sur la qualité des services auxquels il peut prétendre, ou sur les moyens de recours dont il dispose, trouvera difficilement des informations accessibles et proactives de la part de l'Institut.

Le site de l'IPI propose certes la possibilité de vérifier l'agréation d'un agent ou de déposer une plainte. Mais la démarche reste passive : c'est au citoyen de venir chercher l'information. Un OIP moderne devrait être en contact permanent avec le public, mener des campagnes de sensibilisation, publier des rapports accessibles sur la qualité des services immobiliers, et démontrer activement comment il protège les consommateurs.

Cette distance avec le public est d'autant plus paradoxale que l'IPI se rapproche, parallèlement, toujours davantage des structures professionnelles. L'Institut semble avoir choisi son camp : celui de la profession. Or, un régulateur crédible doit maintenir un équilibre entre l'accompagnement des professionnels et la protection active du public. Et c'est précisément un rôle que le Parlement et la Ministre de tutelle devraient garantir — ce qui nous amène au dernier point, peut-être le plus structurant.

Un silence législatif et politique qui interroge

L'IPI est placé sous la tutelle de la Ministre fédérale des Classes moyennes, des Indépendants et des PME, actuellement Eléonore Simonet (MR), en poste depuis février 2025. La Ministre a préfacé le rapport annuel 2024 de l'IPI en saluant les 30 ans de réglementation de la profession et la journée académique organisée à cette occasion. Mais force est de constater qu'aucune initiative de réforme structurelle de la régulation du métier d'agent immobilier n'a été annoncée ni même esquissée depuis sa prise de fonction.

Le plan PME de 89 mesures présenté fin 2025 par la Ministre — par ailleurs ambitieux en matière de simplification administrative, de droit à la seconde chance pour les entrepreneurs et de soutien à l'entrepreneuriat — ne contient aucun volet spécifique à la profession d'agent immobilier, à la copropriété ou au renforcement des missions de service public de l'IPI. Le secteur immobilier, qui touche pourtant directement la vie quotidienne de millions de Belges — acheteurs, locataires, copropriétaires — ne fait l'objet d'aucune attention réformatrice visible de la part de la Ministre de tutelle.

De son côté, l'IPI ne semble pas davantage jouer un rôle proactif auprès du législateur. Rien dans les rapports annuels récents ne témoigne d'une démarche d'initiative législative, de propositions de réforme soumises au gouvernement, ou de contributions structurées au débat parlementaire. L'Institut produit son rapport annuel, mais ce document n'est, à notre connaissance, ni mis à l'ordre du jour de la Chambre, ni présenté devant une commission parlementaire compétente, ni débattu publiquement.

C'est précisément là que réside une piste d'amélioration majeure. Le rapport annuel de l'IPI devrait être présenté et débattu devant la commission parlementaire compétente de la Chambre, à l'image de ce qui se pratique pour d'autres organismes d'intérêt public. Un tel mécanisme produirait plusieurs effets vertueux.

Il obligerait d'abord l'IPI à structurer son rapport non plus comme un simple bilan comptable et statistique, mais comme un véritable document de reddition de comptes, avec des objectifs stratégiques, des résultats mesurés et des propositions d'amélioration concrètes — précisément ce qui manque aujourd'hui. Il renforcerait ensuite la transparence de l'Institut envers le Parlement et, par extension, envers le public — compensant notamment le recul observé en matière de publication des décisions disciplinaires. Il permettrait de vérifier que l'IPI est réellement un acteur de proposition dans ses missions de service public, capable de formuler des recommandations au législateur, de porter des réformes et de démontrer sa force d'action. Enfin, il créerait un espace de dialogue institutionnel où la Ministre de tutelle, les parlementaires et l'IPI pourraient échanger sur les priorités du secteur, les manquements identifiés et les pistes de professionnalisation — un dialogue qui fait aujourd'hui cruellement défaut.

En l'état, l'absence de ce type de contrôle parlementaire laisse l'IPI dans une forme de confort institutionnel où il rend compte essentiellement à lui-même et à ses membres. Un OIP qui ne démontre pas activement sa force d'action et de proposition devant les représentants du peuple est un OIP qui ne remplit pas pleinement sa mission de service public.

Les questions qui restent ouvertes

Au terme de cette première analyse, les constats convergent vers une série d'interrogations structurantes qui méritent des réponses claires :

Sur la régulation effective : Comment l'IPI agit-il concrètement pour améliorer le métier d'agent immobilier au-delà du traitement des plaintes ? Quels objectifs de professionnalisation sont fixés, mesurés et communiqués ? Existe-t-il un plan stratégique pluriannuel avec des indicateurs d'impact ?

Sur la transparence : Pourquoi l'IPI a-t-il cessé de publier les décisions disciplinaires ? Comment le public peut-il évaluer la qualité de la régulation sans accès à ces informations ? Comment les professionnels peuvent-ils tirer les enseignements de la jurisprudence disciplinaire ?

Sur l'indépendance et l'impartialité : Comment l'IPI garantit-il que ses organes — composés majoritairement d'agents immobiliers souvent représentés dans d'autres fédérations comme Federia — exercent leur mission disciplinaire et régulatrice en toute indépendance ? Quels garde-fous institutionnels existent pour prévenir la capture corporative ?

Sur la proximité avec le public : Comment l'IPI rend-il concrètement compte de sa mission au public ? Quelles initiatives prend-il pour se rapprocher des citoyens et démontrer la valeur ajoutée de la régulation ? Quelles propositions d'amélioration concrètes sont mises en place, évaluées et communiquées ?

Sur le contrôle démocratique : Pourquoi le rapport annuel de l'IPI n'est-il pas discuté en commission parlementaire ? Pourquoi la Ministre de tutelle ne formule-t-elle aucune exigence publique de réforme de la régulation du métier ? Comment le Parlement peut-il exercer son rôle de contrôle sur un OIP dont l'activité reste largement opaque et auto-référencée ?

À suivre

Cet article constitue une introduction à une analyse plus approfondie de la manière dont l'IPI remplit ses missions de service public en 2026. L'analyse complète examinera notamment le cadre légal des obligations de l'Institut, les pratiques comparées d'autres organismes professionnels belges et européens, le rôle que devrait jouer le contrôle parlementaire, les responsabilités de la Ministre de tutelle, et les pistes de réforme qui permettraient de renforcer à la fois la crédibilité du régulateur et la protection effective du consommateur.

Car la question fondamentale demeure : l'IPI est-il aujourd'hui un véritable régulateur au service de l'intérêt public, ou un organe corporatif qui a progressivement confondu la défense de la profession avec sa mission de service public — dans l'indifférence du pouvoir politique ?