IPI et Federia : complémentarité, risques de confusion, vigilance et défis d’impartialité dans la gouvernance et acteurs de la copropriété en Belgique

La copropriété en Belgique repose sur deux piliers institutionnels : l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI), organisme d’intérêt public (OIP), et Federia, fédération professionnelle des agents immobiliers. Leur articulation devrait garantir un marché immobilier équilibré, transparent et protecteur des droits des copropriétaires. Pourtant, la porosité croissante entre leurs missions, la multiplication des mandats croisés, la confusion des rôles et l’absence d’un cadre politique clair menacent l’impartialité de la régulation et l’intérêt général. Ce plaidoyer s’appuie sur les analyses et recommandations de CopropriétéBelgique pour proposer des pistes d’amélioration concrètes, inclusives et juridiquement fondées.

I. IPI : Régulateur Public, Missions, Prérogatives et Améliorations Attendues

1. Statut et missions légales

L’IPI est un organisme de droit public sous la tutelle du ministre des Classes moyennes. Ses missions, définies par la loi du 11 février 2013, sont :

• Contrôle de l’accès à la profession : L’IPI délivre les agréations après une vérification rigoureuse des diplômes, stages, expérience professionnelle et moralité. Il statue sur les conditions d’inscription, s’assure du respect des obligations légales et garantit ainsi la compétence, l’intégrité et la fiabilité des agents immobiliers.

• Lutte contre l’exercice illégal : L’IPI poursuit activement l’exercice illégal de la profession. En 2024, 847 dossiers ont été ouverts, menant à 40 radiations et 137 suspensions. Cette action protège le public contre les pratiques abusives et renforce la crédibilité du secteur.

• Contrôle déontologique et disciplinaire : L’IPI instruit les plaintes, veille au respect du code de déontologie, et sanctionne les manquements (avertissements, suspensions, radiations) via des chambres présidées par des magistrats. Il assure ainsi un haut niveau d’éthique professionnelle et de protection du consommateur.

• Formation continue obligatoire : L’IPI impose et organise plus de 1 500 formations annuelles pour garantir l’actualisation des connaissances, l’adaptation aux évolutions réglementaires et la montée en compétence des agents.

• Protection du consommateur et médiation : L’IPI informe le public sur ses droits, propose des dispositifs de médiation, et offre un recours efficace en cas de litige, contribuant à la confiance dans le secteur.

  
  

2. Prérogatives publiques et limites

L’IPI dispose de prérogatives publiques : il peut suspendre, radier ou refuser l’agrément, et impose des normes déontologiques contraignantes. Cependant, plusieurs limites et axes d’amélioration sont identifiés par CopropriétéBelgique :

• Gouvernance opaque et manque d’inclusion : Les organes de l’IPI sont majoritairement composés d’agents immobiliers élus par leurs pairs, avec peu d’ouverture à la société civile, aux copropriétaires ou aux experts indépendants. Cela limite la diversité des points de vue, la transparence et l’innovation.

• Moyens limités et inertie : Malgré un nombre important d’agents agréés, l’IPI peine à moderniser ses procédures, à traiter rapidement les plaintes et à rendre ses décisions plus accessibles. L’intégration de l’IA et des outils numériques, ainsi qu’une meilleure communication avec le public, sont attendues.

• Manque de pédagogie et d’accessibilité : L’information légale et déontologique reste trop technique pour de nombreux copropriétaires. Des efforts de vulgarisation et de guides pratiques sont nécessaires pour renforcer l’inclusion et la compréhension des enjeux.

  
  

3. Communication, ouverture et transparence : des efforts à amplifier

• Communication sur ses actions et résultats : L’IPI a commencé à mieux communiquer sur ses actions, ses résultats annuels, et les propositions concrètes qu’elle adresse au Ministre. Cette transparence accrue est un pas positif, mais elle doit être poursuivie et approfondie.

• Volonté d’ouverture ou risque de repli : L’IPI affiche une volonté d’ouverture à de nouveaux membres et de création de groupes de travail thématiques, mais ces initiatives restent trop souvent limitées. L’organisation d’activités ouvertes au public, de consultations citoyennes ou de forums d’échanges demeure rare. Le risque est que l’IPI s’enferme dans un monde clos, peu perméable aux attentes du public, alors même que la confiance et la légitimité passent par une véritable interaction avec l’extérieur.

  
  

II. Federia : Fédération Professionnelle, Défense et Promotion des Intérêts

1. Missions et actions

Federia, fédération francophone, a pour vocation de :

• Représenter politiquement les courtiers, syndics et régisseurs auprès des pouvoirs publics, en relayant les besoins du terrain et en menant des actions de lobbying.

• Accompagner ses membres via des formations, des outils juridiques, une assurance responsabilité civile étendue et un soutien technique quotidien.

• Promouvoir l’éthique professionnelle : Federia publie de nombreux guides et organise des événements, parfois en collaboration avec l’IPI, ce qui contribue à la confusion sur la nature et la mission de chaque organisme.

  
  

2. Risques de conflits d’intérêts

• Mandats croisés : De nombreux membres siègent simultanément à l’IPI et chez Federia, brouillant la frontière entre régulation et défense corporatiste et générant des conflits d’intérêts potentiels.

• Influence sur la régulation : Federia présente des listes aux élections de l’IPI, orientant la composition de ses organes décisionnels et renforçant son influence sur la politique de régulation.

III. Complémentarité, Risques de Confusion et Vigilance Accrue

1. Complémentarité et risques

Si l’IPI régule et protège l’intérêt général, Federia défend les intérêts professionnels. Cependant, les frontières sont de plus en plus floues :

• Multiples mandats croisés : De nombreux membres siègent simultanément au sein de l’IPI et de Federia, ce qui affaiblit la séparation des rôles et peut générer des conflits d’intérêts.

• Publications et actions similaires : Les communications convergentes entretiennent la confusion sur la nature et la mission de chaque organisme.

• Influence professionnelle sur la régulation : Cette porosité peut nuire à l’impartialité de l’IPI et à la confiance du public.

  
  

2. Problématique des avocats de copropriété

Un enjeu fondamental et trop souvent négligé concerne la spécialisation et l’indépendance des avocats en droit de la copropriété. Aujourd’hui, la majorité de ces professionnels interviennent principalement au service des syndics ou sont étroitement liés à Federia, ce qui réduit considérablement la disponibilité d’avocats véritablement indépendants pour défendre les intérêts des copropriétaires et des locataires face aux pratiques parfois contestables de certains syndics.

Il est à noter que sur la question des collusions et conflits d’intérêts, le président du SNPC, Me Olivier Hamal, cumule les fonctions d’avocat chez Leodium (défendant principalement les syndics), d’ancien député MR, de conseiller communal MR, tout en présidant l’association du Syndic national des propriétaires et des copropriétaires. Ce cumul interroge : ne serait-il pas préférable que la présidence du SNPC soit exercée à temps plein et justement rémunérée, afin d’éviter tout conflit d’intérêts et de garantir une représentation indépendante des copropriétaire. Ce mandat pourrait se faire aussi sur une base vraiment de volontariat pure et saine. Cela serait normal en 2025 et une évolution souhaitée aussi du SNPC? Cette fonction ne devrait-il pas être un mandat élu par les membres?

De plus, il n’est pas rare que certains avocats spécialisés exercent également comme juges suppléants auprès des justices de paix, juridiction clé pour les litiges de copropriété. Cette situation peut légitimement soulever des interrogations sur l’équilibre, l’impartialité et la confiance dans le traitement des différends.

Il est regrettable de constater que peu d’avocats de la copropriété se sont illustrés par des avancées majeures pour la défense des copropriétaires, que ce soit par des jurisprudences marquantes ou par leur engagement dans l’amélioration du droit et des pratiques législatives. Il est donc urgent de promouvoir et de soutenir l’émergence d’avocats engagés, indépendants et reconnus pour leur action en faveur des copropriétaires et des locataires, afin de garantir une véritable équité et une modernisation effective de la gestion des copropriétés en Belgique

IV. Vers une Gouvernance Inclusive : Le Rôle Manquant de CopropriétéBelgique

1. Nécessité d’une fédération autonome et inclusive

CopropriétéBelgique plaide pour la création d’une structure fédérative réellement inclusive, intégrant :

• Copropriétaires, locataires et propriétaires : Pour contrebalancer le lobbying professionnel et garantir la prise en compte de l’intérêt général.

• Experts indépendants : Juristes, urbanistes, représentants de la société civile et du monde académique, pour enrichir le débat et renforcer la légitimité des décisions.

  
  

2. Réforme des instances de l’IPI

• Ouverture à des membres externes : Intégrer des personnalités académiques et des représentants d’associations de consommateurs dans les organes de l’IPI.

• Transparence accrue : Publication systématique des décisions disciplinaires, des rapports d’activité détaillés et des critères de nomination des membres.

• Modernisation et pédagogie : Développer des outils numériques, des guides pratiques accessibles, et renforcer la communication pédagogique à destination des copropriétaires et du grand public

  
  

V. Appel à la Ministre Eléronore Simonet : Urgence d’un Cadre Politique Clair et de modernisation de gestion des copropriétés en 2025

1. Constat d’immobilisme

L’accord de gouvernement « Arizona » et le silence de la Ministre sur sur ses priorités au niveaux des copropriétés les enjeux critiques (sécurité incendie, transparence comptable, responsabilités des syndics, accès à une défense juridique indépendante) sont vivement dénoncés par CopropriétéBelgique et de nombreux acteurs du secteur.

Dans le Gouvernement de Croo, le Ministre Clarinval n'a pas de bilan sur les copropriétés, ik decait être au chômage... Dans le Gouvernement Arizona, nous avons un accord pauvre et aucune ambition et programme affiché de manière claire et intangible par la Ministre de la copropriété Eléonore Simonet. Le MR a cette responsabilité depuis 1999 mais avec quel bilan après 26 ans? Un nouvel échec du MR qui va appauvrir et insécuriser nos copropriétés?

2. Attentes constructives et précises à l’égard de la Ministre

Pour garantir une gestion moderne, transparente et sécurisée des copropriétés, la Ministre doit :

• Définir des priorités claires : Modernisation de la loi sur la copropriété, renforcement des contrôles techniques, instauration d’un fonds de rénovation sécuritaire, et adaptation des règles de gouvernance.

• Clarifier le rôle de l’IPI : Limiter les mandats croisés, renforcer l’indépendance de l’IPI, ouvrir ses organes à des membres extérieurs, et lui octroyer les moyens nécessaires à l’exercice de ses missions.

• Protéger les copropriétaires et garantir l’équilibre des droits : Faciliter l’accès à des avocats véritablement indépendants et veiller à la transparence dans la gestion des conflits d’intérêts, notamment en ce qui concerne le cumul des fonctions d’avocat et de juge suppléant.

• Impliquer toutes les parties prenantes : Associer les copropriétaires, locataires, experts indépendants et associations de consommateurs à l’élaboration et au suivi des réformes.

  
  

Conclusion

La complémentarité entre l’IPI (régulateur public) et Federia (fédération professionnelle) est essentielle, mais la confusion actuelle mine la confiance du public et l’efficacité de la régulation.

Une réforme structurelle s’impose :

• Séparation stricte des mandats : Aucun membre de Federia ne doit siéger à l’IPI pour garantir l’impartialité.

• Création d’une fédération inclusive : Représentant toutes les parties prenantes de la copropriété, pour une gouvernance équilibrée et démocratique.

• Action politique forte et transparente : La Ministre Eléronore Simonet doit sortir de son silence, fixer des objectifs ambitieux et mesurables, et impulser une législation centrée sur l’intérêt général, la sécurité, la transparence et la protection des droits de tous les acteurs du secteur.

• Amélioration continue de l’IPI : Modernisation des outils, ouverture à la société civile, pédagogie renforcée, organisation d’activités publiques et inclusion des recommandations issues du terrain.

  
  

Sans une réforme ambitieuse, l’IPI court le risque d’être submergé par des intérêts corporatistes, ce qui se ferait au détriment des copropriétaires, de la qualité du service public et de la confiance indispensable à une gestion collective saine et transparente. Il est donc urgent d’agir avec détermination, lucidité et dans un véritable esprit d’intérêt général.

La volonté de CopropriétéBelgique est de valoriser pleinement l’IPI dans ses missions de service public : lui donner les moyens et l’ambition nécessaires pour agir non seulement au bénéfice des agents immobiliers, mais aussi, et surtout, au service du public, des copropriétaires, des locataires et des propriétaires. L’IPI doit devenir un véritable outil d’action et de proposition publique, moteur de la modernisation, de professionnalisation et de la bonne gestion de nos copropriétés. L’IpI ne doit pas être fondu par Federia ce qui est devenu le cas, pour exercer ses missions de service public.