LES VOTES EN ASSEMBLEE GENERALE, UNE OBLIGATION AVANT D’AGIR EN JUSTICE article snpc

De Pierre ROUSSEAUX, avocat, Président S.N.P. CHARLEROI

https://drive.google.com/file/d/11lPkgFacy3qFQ60mzfNGaB0m8HFzkmjG/view

Que de fois devons-nous rappeler, même devant les Tribunaux :

« L’Assemblée Générale est souveraine ».

Et son poids est tel que, même lorsque sa décision est irrégulière, si celle-ci n’est pas remise en cause dans les

quatre mois de la tenue de l’Assemblée Générale, cette irrégularité ne retire pas la force contraignante à la

décision intervenue.

La Cour de Cassation a été jusqu’à considérer :

« Le copropriétaire qui entend invoquer l’irrégularité d’une décision de l’Assemblée Générale, doit le

faire dans les trois mois (actuellement quatre vu la réforme intervenue) de sa prise de connaissance de

la décision, même si l’irrégularité dénoncée procède une contrariété entre une disposition de l’acte de

base ou du Règlement de Copropriété et une disposition impérative de la loi ».

C’est ainsi que, même si, après le délai de quatre mois, un copropriétaire entend contester un décompte qui lui

est transmis, cette contestation ne sera pas recevable.

Cette souveraineté de l’Assemblée Générale signifie-t-elle que, lorsqu’il s’agit d’introduire une action en justice, la

décision de l’introduire doit nécessairement émaner de l’Assemblée Générale ou peut-elle venir du syndic qui

représente l’Association des Copropriétaires ?

Il n’est pas contesté que la qualité de représentant en justice de l’Association des Copropriétaires est dévolue au

syndic sur base de l’article 577/8 §4, 6° du Code Civil, lequel précise :

« Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le Règlement de Copropriété, le syndic est

chargé… de représenter l’Association des Copropriétaires… en justice ».

Et les pouvoirs du syndic à l’égard des tiers sont établis sans qu’il n’ait à justifier d’une procuration, comme

devrait le faire un mandataire.

Mais le pouvoir de représentation est une chose et le pouvoir de décision en est une autre.

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L’A.G. seule peut dès lors prendre la décision d’agir en justice, sauf (mais cette exception est importante) si

l’action qu’il convient d’intenter relève des compétences qui sont attribuées au syndic par la loi ou par les statuts

de la Copropriété.

Lorsque la procédure porte sur des actes conservatoires ou d’administration provisoire (article 577/8 §4, 40 du

C.C.) ou sur ceux relatifs à l’administration des fonds (article 577/8 §4, 5 0 du C.C.) l’initiative de la procédure

peut lui revenir.

Il serait d’ailleurs contraire à une bonne gestion d’exiger du syndic, lorsqu’il entend agir en recouvrement de

charges, qu’il doive préalablement se faire autoriser par l’Assemblée Générale.

De même, lorsqu’un sinistre survient et qu’il importe, dans le cadre d’une expertise contradictoire, pour

ultérieurement voir reconnues les responsabilités de l’auteur de la faute, de se ménager des preuves, on ne peut

exiger du syndic qu’il se fasse « couvrir » par l’Assemblée Générale.

L’acte posé n’est pas un acte de disposition mais un acte d’administration provisoire.

Par contre, lorsqu’il s’agit d’obtenir une condamnation, après avoir démontré l’existence de la faute de son

auteur, il ne peut utilement agir.

Un jugement du 15 juin 2017 (Tribunal de Première Instance du Hainaut, Division Mons, 2 ème chambre civile - res

et jura immobilia, 2007/3) le rappelle très justement.

En l’espèce, il s’agissait d’une citation à charge d’un ancien syndic qui ne justifiait pas l’emploi d’une somme

reçue correspondant à un appel de fonds.

Le Tribunal, dans un « attendu » précis, après avoir rappelé que le pouvoir de représentation n’implique pas le

pouvoir de décision, précise :

« La décision d’introduire la présente action relève dès lors de la compétence de l’Assemblée Générale

de l’Association des Copropriétaires, non de celle du syndic ».

Force est de constater que les actions susceptibles de devoir être entreprises par l’A.C.P. sont nombreuses.

Nous en identifierons quelques-unes pour expliquer l’importance de ne pas voir opposer à celles-ci, par la partie

assignée, un argument d’irrecevabilité, alors que la question de fond à vider par le Tribunal saisi est importante :

1- Une action contre l’ancien syndic dont la gestion passée est mise en cause (pour autant qu’aucune

décharge ne lui ait été donnée par une A.G. avant son départ).

2- Une action contre le propriétaire d’un fonds voisin à l’origine d’infiltrations dans un mur mitoyen.

3- Une action contre l’architecte et/ou le promoteur de l’immeuble construit (dans un article ultérieur, nous

reviendrons sur les bases juridiques possibles d’une telle demande).

4- Une action contre le copropriétaire à la base de troubles dans les parties communes.

Mais l’urgence de l’action à entreprendre peut difficilement s’accommoder de la nécessaire obligation pour le

syndic de se faire préalablement couvrir par l’Assemblée Générale Ordinaire se réunissant une fois l’an.

Est-il alors requis de procéder à la convocation d’une Assemblée Générale Extraordinaire pour obtenir un votre

favorable avant l’intentement de l’action ?

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Nous croyons pouvoir suggérer deux pistes « pragmatiques » pour permettre une avancée dans l’instruction utile

du litige devant le Tribunal, sans violer le sacrosaint principe de la souveraineté de l’Assemblée Générale.

Les 4 cas préalablement exposés requièrent que la preuve des manquements des défendeurs soit établie avant

que ne soit débattue la question des responsabilités.

Il s’impose souvent de demander préalablement au Tribunal une mesure d’instruction.

Il peut s’agit d’expertises comptables (litige avec l’ancien syndic) ou d’expertises techniques par un architecte ou

ingénieur architecte (problèmes de vices dans le bâtiment).

Rien n’empêche que, rapidement, une telle demande soit formée par le syndic pour mettre en route cette mesure

d’instruction.

Il s’agira même d’une obligation à sa charge s’il est à craindre une augmentation du préjudice subi par l’A.C.P. ou

une disparition de la preuve de l’origine dudit préjudice au cas où l’ entreprise défaillante s’empresse, par une

réparation rapide, de mettre fin à l’origine de celui-ci, ce qui ne permettrait pas de démontrer la responsabilité

dudit entrepreneur et son obligation de procéder aux réparations consécutives aux vices.

Deux procédures distinctes peuvent être envisagées par le syndic : soit une citation en Référé, soit une citation

au fond mais « à double détente ».

a) Citation en Référé

Une telle action est possible si l’urgence et le provisoire sont démontrés.

Le provisoire signifie qu’on n’aborde pas le fond du litige (ce qui permet donc au syndic d’utilement décider),

le Juge des Référés ne devant procéder, avant de prendre une décision d’instruction, qu’à un examen

« prima facie » du fond du dossier.

De la doctrine et de la jurisprudence étudiées, on peut conclure que le Juge des Référés, dans l’approche

de la notion d’urgence et du provisoire, dispose d’une liberté extrêmement large.

En aucun cas, les partie citées à comparaître par le syndic ne pourraient soulever un moyen de procédure

pour conclure à l’irrecevabilité de la demande sous prétexte que le syndic ne s’est pas fait couvrir par un

vote de l’Assemblée Générale.

b) Citation à double détente

L’article 19 alinéa 3 du Code Judiciaire précise :

« Le Juge peut, avant dire droit, à tout stade de la procédure, ordonner une mesure préalable destinée

soit à instruire la demande ou à régler un incident portant sur une telle mesure, soit à régler

provisoirement la situation des parties… »

Le Tribunal saisi d’une « mesure préalable destinée à instruire la demande » (telle une expertise) ne doit

pas, dans ce cas, examiner la condition d’urgence.

Mais ATTENTION : une telle action puisqu’’elle est introduite au fond, requiert qu’elle contienne une

demande de condamnation de la partie citée, quand bien même celle-ci ne pourrait intervenir qu’après dépôt

du rapport de l’expert judiciaire sollicité.

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Et cette demande de condamnation devant être introduite au moment de celle portant aussi sur une mesure

d’instruction préalable, ne relève pas alors du pouvoir décisionnel du syndic.

Est-ce dès lors un argument d’irrecevabilité pouvant être soulevé par une partie défenderesse susceptible de

faire obstacle aussi à la demande de mesure d’instruction sollicitée en relevant que le syndic, sans

couverture préalable de l’A.G., ne pouvait l’introduire ?

Le débat est ouvert d’autant plus qu’avant de faire droit à la mesure d’instruction sollicitée, il appartient au

Tribunal saisi d’à tout le moins approcher la vraisemblance de la responsabilité de la partie citée.

Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée que si elle est utile pour la résolution du litige.

Le fond du dossier (lequel ne relève pas du pouvoir décisionnel du syndic) ne peut donc être laissé de côté.

Mais nous pensons néanmoins que, s’il est explicitement argumenté dans la citation introductive d’instance

sur le caractère indispensable de cette mesure d’instruction à mener à bref délai, cette voie reste possible,

une ratification par l’Assemblée Générale avant débat au fond pouvant intervenir.

Le Tribunal ne doit-il pas avoir égard à la seule demande telle que formalisée avant qu’il ne statue ?

Comme celle portant sur la condamnation à intervenir est postposée jusqu’au jour du dépôt du rapport de

l’expert, peut-on imaginer qu’avant ce débat qui dépendra des conclusions de l’expert, il soit soulevé que ce

qui est demandé est « hors pouvoir décisionnel » du syndic ?

Une jurisprudence qui motiverait un jugement d’irrecevablité parce que le syndic a été au-delà de ce pouvoir

décisionnel, aurait pour conséquence de contraindre l’A.C.P. à agir chaque fois par deux actions distinctes,

l’une en Référé et l’autre au fond après décision de l’AG…

Nous tenons à rassurer les syndics. Si le Tribunal, saisi par une action à double détente introduite par le

syndic sans vote préalable de l’AG, venait à déclarer celle-ci irrecevable, sa responsabilité personnelle ne

nous apparaît pas pouvoir être retenue puisque la question est en tout cas controversée.

Et si une indemnité de procédure devait être mise à charge de l’A.C.P. ayant agi dans ce sens, cette

indemnité ne pourrait être que minimale puisque le syndic prudent, dans sa demande de condamnation

formalisée avant expertise, aura eu la prudence de fixer le dommage réclamé à un euro provisionnel.