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Contentieux de copropriété : comment saisir le juge de paix ? (Approche juridique et pratique)
- Syndic
- 27 janv.
- 9 min de lecture
Dernière mise à jour : 29 mai
La vie en copropriété n’est pas toujours de tout repos : décisions d’assemblée générale contestées, répartition des charges jugée injuste, travaux refusés, syndic inactif… Autant de situations qui peuvent générer des conflits. En Belgique, c’est le juge de paix qui est compétent pour trancher ces litiges, grâce à une procédure accessible, encadrée par la loi et adaptée à la réalité des copropriétaires. Voici un guide complet, pédagogique et pratique pour comprendre vos droits et agir efficacement.
Le juge de paix et la copropriété : une compétence claire
Le juge de paix est le magistrat de proximité compétent pour tous les litiges relatifs à la copropriété forcée d’immeubles, quel que soit le montant de la demande (article 591, 2° bis du Code judiciaire). Il intervient notamment pour :
Les contestations concernant l’usage, la jouissance, l’entretien ou l’administration des parties communes
Les litiges sur la répartition des quotes-parts et des charges
Les recours contre les décisions de l’assemblée générale (AG)
La désignation ou la révocation du syndic
Les demandes d’autorisation de travaux sur les parties communes
La juridiction compétente est toujours celle du lieu où se situe l’immeuble concerné.
La conciliation judiciaire : une étape amiable à privilégier
Avant de lancer une procédure contentieuse, il est vivement conseillé de tenter une conciliation devant le juge de paix. Cette démarche, simple et gratuite, consiste à déposer une requête écrite ou à faire une demande orale au greffe du juge de paix compétent. Les parties sont alors convoquées à une audience de conciliation : le juge facilite le dialogue et tente de rapprocher les points de vue. Si un accord est trouvé, il est acté dans un procès-verbal ayant la même valeur qu’un jugement. En cas d’échec, la voie contentieuse reste ouverte. Cette étape permet souvent de préserver de bonnes relations et d’éviter la lourdeur d’un procès.
Les principaux cas de contestation devant le juge de paix
1. Contestation d’une décision d’assemblée générale
Tout copropriétaire peut demander l’annulation ou la réformation d’une décision d’AG qu’il estime irrégulière, frauduleuse ou abusive (article 577-9 §2 du Code civil) :
Irrégularité : non-respect des règles de convocation, de quorum ou de majorité
Fraude : décision fondée sur des éléments mensongers ou des faux documents
Abus : décision causant un préjudice disproportionné à un copropriétaire
Le copropriétaire doit agir dans un délai de 4 mois à compter de l’AG et démontrer un préjudice personnel.
2. Modification des quotes-parts ou du régime des charges
Si vous estimez que la répartition des charges ou des quotes-parts est inexacte ou inéquitable (par exemple, un rez-de-chaussée qui paie pour l’ascenseur), vous pouvez demander au juge de paix de la modifier. Il faudra prouver l’erreur ou l’injustice de la répartition actuelle.
3. Autorisation d’effectuer des travaux aux parties communes
Si des travaux indispensables aux parties communes ont été refusés par l’AG sans motif valable, un copropriétaire peut demander au juge l’autorisation de les réaliser aux frais de la copropriété, en démontrant la nécessité des travaux.
4. Abus de majorité ou de minorité
Lorsque des copropriétaires bloquent abusivement une décision (refus systématique, obstruction), le juge de paix peut être saisi pour se substituer à l’AG et prendre la décision requise (article 577-9 §7).
5. Désignation ou révocation judiciaire du syndic
En cas de carence, de faute grave ou d’absence de syndic, tout copropriétaire peut demander au juge de paix de désigner ou de révoquer un syndic.
Le déroulement d’une procédure contentieuse devant le juge de paix
1. Introduction de la demande
Par requête : lettre motivée adressée au greffe, exposant les faits, la demande et les preuves
Par citation d’huissier : procédure plus formelle, souvent utilisée pour les litiges complexes ou urgents
2. Préparation du dossier
Rassemblez tous les documents utiles : procès-verbaux d’AG, règlements de copropriété, courriers, décomptes, expertises, photos, preuves du préjudice ou de l’irrégularité. Présentez clairement les faits et les textes légaux sur lesquels vous vous appuyez.
3. Audience
Les parties sont convoquées à une audience, où elles peuvent se présenter seules ou avec un avocat (non obligatoire, mais conseillé pour les dossiers complexes). Le juge écoute les arguments, examine les preuves, pose des questions et peut proposer une ultime tentative de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, il tranche le litige par un jugement motivé.
4. Jugement et suites
Le jugement est notifié aux parties. Il peut ordonner l’annulation ou la modification d’une décision, la réalisation de travaux, la répartition des charges, la nomination d’un syndic, etc. Les frais de procédure sont répartis selon la décision. Si la partie condamnée ne respecte pas le jugement, des mesures d’exécution (saisie, etc.) sont possibles. Un appel peut être interjeté dans le mois suivant la notification.
Le rôle de l’IPI : un acteur complémentaire
En cas de litige avec le syndic, il est aussi possible de saisir l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) pour dénoncer un manquement déontologique ou une mauvaise gestion. L’IPI ne remplace pas le juge de paix, mais il peut sanctionner le syndic et l’obliger à respecter ses obligations professionnelles.
Conseils pratiques pour agir efficacement
Privilégiez toujours le dialogue et la conciliation avant d’aller en justice
Respectez les délais légaux pour agir (souvent 3 ou 4 mois selon le cas)
Préparez soigneusement votre dossier : un dossier clair et complet est un atout majeur
Faites valoir vos droits devant le juge de paix, seul ou accompagné d’un avocat
N’hésitez pas à solliciter l’IPI en cas de problème avec le syndic
En résumé :Le juge de paix est la juridiction spécialisée pour tous les litiges de copropriété : il peut annuler une décision d’AG, réformer la répartition des charges, autoriser des travaux, désigner un syndic ou encore trancher un abus de majorité. La procédure, encadrée par la loi, est accessible à tout copropriétaire souhaitant défendre ses droits dans le respect du cadre légal et de la vie collective. Pour aller plus loin et trouver des conseils adaptés à votre situation, consultez la page dédiée sur Copropriété Belgique.
Base légale:: En vertu de l'article 591 du code judiciaire, le Juge de paix est compétent pour tous les litiges en matière de copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles seront tranchés par le juge de paix, indépendamment du montant de la demande.
18 JUIN 2018. - Loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges
L'article 591, 2° bis du Code judiciaire, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit :
"2° bis des contestations relatives à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis;".
Section 4. - Dispositions transitoires
Toutes les dispositions qui ont trait à l'assemblée générale ou à ses décisions ne s'appliquent qu'aux assemblées générales tenues après l'entrée en vigueur [1 du présent titre]1.
La modification de l'article 577-8, § 1er, alinéa 2, du Code civil ne s'applique qu'aux contrats conclus ou reconduits après l'entrée en vigueur [1 du présent titre]1.
Une dérogation à l'application de la section intitulée "Copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis" valablement décidée avant l'entrée en vigueur [1 du présent titre]1, n'entre pas dans le champ d'application du nouvel article 577-3, alinéa 1er, dernière phrase.
Nonobstant l'article 577-4, § 1er, 2°, nouveau, du Code civil les clauses et les sanctions relatives au paiement de ces charges qui figurent au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi dans le règlement d'ordre intérieur conservent leurs effets conformément à l'article 577-10, § 4, alinéa 2.
Les dispositions visées aux 1°, 2° et 3° de l'article 577-4, § 2, nouveau, du Code civil qui se trouvent encore dans le règlement de copropriété lors de l'entrée en vigueur de la présente loi sont censées faire partie du règlement d'ordre intérieur.
L'obligation de l'article 577-5, § 3, [1 ...]1, du Code civil de constitution de fonds de réserve s'applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d'entrée en vigueur [1 du présent titre]1.
Article Le contentieux au sein de la copropriété
La loi organise plusieurs actions spécifiques au sein de la copropriété. Elles peuvent être listées comme suit :
Le recours en annulation d'une décision d'AG
L'action en modification des quotes-partes et des charges
L'action en abus de minorité
L'action en autorisation d'effectuer des travaux aux communs
L'action en nomination d'un syndic par le juge de paix
Recours en annulation d’une décision d’AG La loi organise un recours en annulation d’une décision d’AG dans les 4 mois de cette AG devant le juge de paix. Le copropriétaire demandeur devra démontrer que la décision dont il sollicite l'annulation lui cause un préjudice personnel. Notons que cette action en annulation est aussi ouverte au locataire, pour autant que la décision lui cause un préjudice. Ce dernier devra, quant à lui, agir dans les deux mois de la transmission, par le bailleur, du PV d'AG. Il existe trois motifs d'annulation d'une décison d'AG :
Si la décision est irrégulière, c'est-à-dire si elle n’est pas conforme aux statuts ou à la loi. Par exemple :
une décision prise alors que le quorum de présence n’était pas atteint ou correctement calculé
une décision adoptée à la majorité simple alors que la loi exige une majorité spéciale,
une décision autorisant l’exploitation d’un bureau alors que les statuts prévoient que la résidence ne comprend que des habitations,
une mauvaise répartition des charges,
une délégation de compétence en faveur du conseil de copropriété portant sur une matière relevant exclusivement de la compétence de l’AG ou du syndic,
etc.
Si la décision est abusive : une décision est abusive lorsqu’elle cause un dommage disproportionné par rapport aux avantages qu’elle procure. Par exemple :
refuser d’autoriser des travaux aux communs qui ne causent aucun grief à l’ACP mais procure un avantage à un copropriétaire,
refuser à un copropriétaire l’installation d’une ventilation utile à son commerce alors que cette ventilation ne cause aucun préjudice à l’ACP ou aux habitants,
à l’inverse, il a été décidé que refuser l’installation d’une crèche en raison des dommages que cela pouvait causer n’était pas abusif
la jurisprudence fournit également plusieurs décisions en matière de parabole sur les façades, ou encore de la détention d’un animal domestique…
Si la décision est frauduleuse, c’est-à-dire si elle est le fruit de tromperie ou de dol, par exemple si elle se fonde sur des documents faux.
Action en modification des quotes-parts et des charges Tout copropriétaire peut solliciter du juge de paix qu’il modifie la répartition des quotes-parts au sein de l’ACP ou le régime des charges. Cette action est dirigée contre l'ACP, chaque propriétaire pouvant intervenir volontairement dans la procédure pour faire valoir ses droits et exposer sa position. Le copropriétaire doit toutefois démontrer que la répartition des quotes-parts au sein de l’immeuble a été calculée de façon inexacte ou qu’elle est devenue inexacte suite à la modification de l’immeuble. Le juge de paix devra alors déterminer la valeur respective de chaque lot, tenant compte de critères prévus dans la loi : la superficie, l’affectation, etc. Concernant la modification des charges, celle-ci doit se fonder sur les critères de valeur et d’utilité. En cette matière, le contentieux de l’ascenseur est assez répandu : un copropriétaire qui vit au rez-de-chaussée ne fait pas usage de l’ascenseur. Or, il est prévu, dans les statuts qu’il doit assumer une part des charges. Il pourra donc saisir le juge de paix pour obtenir d’être libéré de toute contribution dans les frais d’ascenseur. Attention : tout dépend de la configuration des lieux. Si l’ascenseur permet à ce copropriétaire de descendre aux caves, cet ascenseur présentera une utilité et il ne sera certainement pas dispensé d’en assumer une part de charge, même si son utilisation est limitée.
Action en abus de minorité Cette action peut être intentée par tout copropriétaire qui a sollicité une mesure de l’assemblée générale alors cette demande a été rejetée. Il devra démontrer que le refus de l’AG est abusif, parce qu’il lui cause un préjudice trop important par rapport à l’avantage que l’AG tire de cette décision de refus. Imaginons un habitant qui vit au dernier étage alors que le toit connait des infiltrations d’eau dans son appartement. Le toit est commun, il demande à l’AG de procéder aux réparations. Celles-ci sont refusées à 57 % (alors que 67 % est requis). Il pourra saisir le juge de paix pour que ce dernier prenne la décision à la place de l’AG, estimant que ce refus d’intervention est abusif.
Action en autorisation d’effectuer des travaux aux communs Un copropriétaire peut demander au juge de paix l’autorisation de procéder, aux frais de la copropriété, à des travaux touchant aux parties communes, si ces travaux ont été refusés en AG sans juste motif. Il faut donc que cette demande ait été soumise à l’AG, qu’elle ait été refusée et que ce refus ne soit pas justifié. Attention : le copropriétaire devra souvent avancer les frais et si l’ACP est désargentée, il ne pourra que difficilement récupérer son dû. Il doit donc s’agir de petits travaux, ou alors il convient plutôt d’intenter une procédure en abus de minorité (cf. ce chapitre).
La nomination d'un syndic par le juge de paix A ce propos, il est renvoyé vers le chapitre consacré au syndic.
