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Actions du syndic sur la sécurité incendie et technique en copropriété: responsabilités et obligations 2025
- Copro
- 17 juin
- 4 min de lecture
Sécurité incendie et technique en copropriété : responsabilités, obligations et actions du syndic
La sécurité incendie et la conformité technique sont des enjeux majeurs pour toute copropriété. En Belgique, le syndic occupe une place centrale : il est le garant légal, technique et moral de la sécurité des habitants et de la conformité des installations. Voici un guide complet, pédagogique et pratique sur ses responsabilités, ses obligations, les actions à entreprendre d’initiative, et les recours possibles en cas d’inaction.
1. Pourquoi la sécurité incendie et technique est-elle cruciale ?
Les chiffres sont éloquents : en Belgique, on compte 31 incendies par jour et un décès tous les 6 jours liés à un incendie en immeuble collectif La législation impose donc des normes strictes pour protéger les vies et le patrimoine. Le syndic, représentant légal de la copropriété, doit veiller à ce que l’immeuble respecte ces normes, sous peine d’engager sa responsabilité civile et pénale.
2. Obligations du syndic : ce qu’il doit faire d’initiative
a. Mise en conformité et entretien
Organiser les contrôles réglementaires : Le syndic doit faire réaliser chaque année les contrôles obligatoires des installations de sécurité incendie (détecteurs de fumée, extincteurs, portes coupe-feu, éclairage de secours, désenfumage, etc.) par des experts certifiés, conformément aux arrêtés royaux du 12 mars 1974, du 1er mars 2009 et du 7 juillet 1994.
Tenir à jour le registre de sécurité : Il doit conserver tous les rapports d’inspection, attestations d’entretien, plans d’évacuation et certificats de conformité, accessibles aux autorités et copropriétaires.
Souscrire l’assurance incendie collective : Cette assurance protège la copropriété et couvre les responsabilités civiles en cas de sinistre.
Planifier et exécuter les travaux nécessaires : Si un rapport d’expertise ou une visite des pompiers révèle des non-conformités, le syndic doit immédiatement inscrire les travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) et les faire exécuter dès le vote obtenu. Depuis 2025, une majorité simple suffit pour les travaux de sécurité incendie.
b. Actions d’urgence
Prendre toute mesure conservatoire sans attendre l’AG : En cas de danger grave et imminent (ex. : issue de secours bloquée, défaut électrique majeur), le syndic peut et doit agir d’initiative pour faire réaliser les travaux urgents, puis informer l’AG a posteriori
Informer et sensibiliser les occupants : Il doit afficher les consignes d’évacuation, organiser des exercices, et rappeler les comportements à adopter en cas d’incendie.
3. Détermination des responsabilités
Le syndic : Responsable de la gestion quotidienne, il engage sa responsabilité civile, voire pénale, en cas de négligence ou de manquement à ses obligations (non-exécution de travaux urgents, absence de contrôle, défaut d’assurance, etc.).
L’assemblée générale : Elle vote les travaux et le budget, mais ne peut s’opposer à la mise en conformité exigée par la loi ou les autorités.
Les copropriétaires : Ils doivent signaler tout danger, voter les travaux et payer leur quote-part. Ils peuvent être tenus responsables s’ils entravent la sécurité collective. La responsabilité des copropriétaires peut aussi être engagée si le bâtiment ne répond pas aux normes incendie et techniques, et si les copropriétaires n’obligent pas le syndic ou ne prennent pas les mesures adéquates.
Le bourgmestre : Il a le pouvoir d’imposer des travaux ou de fermer un immeuble non conforme en cas de danger grave, sur base des rapports de prévention incendie.
Les pompiers et experts : Ils réalisent les contrôles, émettent des recommandations et peuvent dresser des rapports officiels.
4. Recours en cas d’inaction du syndic
Action collective :
L’assemblée générale peut mettre en demeure le syndic de respecter ses obligations, voire voter sa révocation et nommer un nouveau syndic.
Action individuelle :
Tout copropriétaire peut saisir le juge de paix pour imposer la réalisation des travaux de sécurité ou demander la nomination d’un syndic provisoire en cas de carence grave.
Il est possible de faire venir les pompiers pour un rapport officiel (environ 130 €), très utile devant le juge de paix pour prouver l’urgence et la nécessité des travaux.
Responsabilité engagée :
En cas de sinistre, le syndic peut être poursuivi civilement et pénalement pour faute de gestion ou négligence.
5. Checklist pratique pour le syndic
6. Conseils pratiques et pédagogiques
Anticipez ! Ne vous contentez pas d’attendre les contrôles officiels : faites réaliser des audits réguliers, même si la loi ne les impose pas encore à votre immeuble.
Soyez transparent : Informez systématiquement les copropriétaires des résultats des contrôles et des mesures prises.
Documentez tout : Gardez une trace écrite de chaque contrôle, intervention ou recommandation : cela protège la copropriété et le syndic en cas de litige.
Formez-vous et formez les résidents : Organisez des séances d’information ou des exercices d’évacuation pour tous les occupants.
7. À retenir
Le syndic est le chef d’orchestre de la sécurité incendie et technique en copropriété. Il doit agir avec rigueur, anticipation et transparence. Sa responsabilité peut être lourde en cas de manquement, mais il dispose aussi de tous les outils pour agir efficacement et protéger la vie des résidents. En cas d’inaction, la loi offre aux copropriétaires des recours rapides et efficaces pour garantir la sécurité de tous.
La sécurité n’attend pas : chaque minute compte, chaque action du syndic protège des vies et préserve la valeur du patrimoine collectif.
