Votes en assemblée générale de copropriété : formalités, individualisation et preuves en Belgique

L’assemblée générale (AG) constitue l’organe décisionnel central de la copropriété en Belgique. Elle réunit l’ensemble des copropriétaires, qui y exercent leur droit de vote pour toutes les questions relatives à la gestion, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble. Le fonctionnement des votes, leur validité, ainsi que les voies de recours sont strictement encadrés par la loi.

1. Les principes du droit de vote en AG

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes, telle que déterminée dans l’acte de base3. Les décisions sont prises par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’AG. Il est interdit à toute personne mandatée ou employée par l’Association des Copropriétaires (ACP) de participer, même par procuration, aux délibérations et votes relatifs à la mission qui lui a été confiée, afin d’éviter tout conflit d’intérêts.

2. Les différentes majorités requises

La loi distingue plusieurs types de majorités selon l’importance et la nature des décisions à prendre :

Type de majorité	Exemples de décisions concernées
Majorité absolue (50% + 1)	Approbation des comptes, adoption du budget, nomination du syndic, travaux conservatoires, souscription à une assurance
Majorité des 2/3	Création d’un conseil de copropriété, modifications statutaires relatives à l’usage des parties communes, certains travaux importants
Majorité des 4/5 (80%)	Reconstruction de l’immeuble, modification de la répartition des charges, division ou réunion de lots, modification de la destination d’un lot
Unanimité	Modification de la répartition des quotes-parts, démolition et reconstruction totale de l’immeuble

Les abstentions, votes blancs et nuls ne sont pas comptabilisés pour le calcul de la majorité requise.

3. Modalités pratiques et formalisation du vote

Les votes peuvent se faire à main levée, par écrit, ou par voie électronique si cela est prévu. Si un copropriétaire ne peut assister à l’AG, il peut donner procuration à un mandataire de son choix, à l’exception du syndic. Personne ne peut, même comme mandataire, détenir plus de voix que la somme de celles détenues par les autres copropriétaires présents ou représentés

Chaque décision adoptée est consignée dans un procès-verbal, qui doit mentionner les résultats détaillés des votes et l’identité des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus. Ce procès-verbal, signé par le président de séance, le secrétaire et les copropriétaires ou mandataires présents, constitue la preuve officielle des décisions prises et garantit la transparence du processus

4. Validité et contestation des décisions

Une fois adoptées, les décisions de l’AG s’imposent à tous les copropriétaires, qu’ils aient voté pour, contre, ou se soient abstenus. Cependant, la loi prévoit des voies de recours pour préserver les droits des copropriétaires et garantir la légalité des décisions.

Motifs de contestation

Trois motifs principaux permettent de demander l’annulation d’une décision d’AG devant le juge de paix :

• Irrégularité : non-respect des règles légales ou statutaires (quorum, majorité requise, compétence de l’AG, etc.).

• Fraude : décision prise sur la base de faux documents ou d’informations mensongères.

• Abus : décision causant un préjudice disproportionné à un ou plusieurs copropriétaires, sans justification valable.

Procédure de recours

• Délai : le recours doit être introduit dans les 4 mois suivant la tenue de l’AG.

• Conditions : le copropriétaire doit démontrer que la décision contestée lui cause un préjudice personnel. Les locataires peuvent également agir si la décision leur porte préjudice, dans un délai de 2 à 3 mois selon les cas.

• Effets : si le juge constate l’irrégularité, la fraude ou l’abus, il peut annuler la décision ou, dans certains cas, se substituer à l’AG pour prendre la décision nécessaire (notamment en cas d’abus de majorité).

5. Importance de la transparence et de la preuve

La formalisation des votes, leur individualisation et la matérialisation des résultats sont essentielles pour garantir la sécurité juridique des décisions et permettre un contrôle effectif par les copropriétaires et, le cas échéant, par le juge1. Le procès-verbal détaillé et signé est la pièce maîtresse de cette transparence.

En résumé, le vote en assemblée générale de copropriété en Belgique est strictement encadré par la loi afin d’assurer l’équité, la transparence et la sécurité juridique. La connaissance des règles de majorité, des modalités de vote et des recours possibles est essentielle pour tout copropriétaire souhaitant défendre ses droits et veiller à la bonne gestion de son immeuble.

Base légale de vote en assemblée générale de copropriété belgique § 6. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges.

§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire. La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée générale organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

§ 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée. Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise. § 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. § 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. 08/2020 9 / 21 A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

Jurisprudence

« Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier. » ü J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66

Article copropriété Ejuris Comment formaliser les votes ?

http://www.copropriete-ejuris.be/l-assemblee-generale-associations.shtml#proc%C3%A8s Les usages des copropriétés peuvent se manifester de différentes façons, tantôt le vote se réalisera à l'applaudimètre, par un vote nominal à main levée, par un vote global à main levée ou par un vote secret ou chacun glisse confidentiellement sa position à l'intérieur d'une urne. Ces différents procédés sont à bannir. Malheureusement, les juristes sont souvent mal écoutés, et il leur est souvent répondu que le bon usage vaut mieux que toutes les lois. Les votes doivent se matérialiser sur un support durable (papier ou document électronique) et ne peuvent être secret, on doit savoir qui vote quoi ! Toutefois, certains juges sont moins formalistes, et affirment que la loi n'a rien prévu, et donc chacun peut voté comme il souhaite. Mais, que celui qui désire s'opposer à une résolution, demande au syndic qu'il mentionne expressément son nom dans le procès-verbal. Il faut rappeler que lorsqu'un copropriétaire souhaite contester une décision, son action ne sera recevable devant le Juge de paix, que s'il s'est manifesté à l'encontre de cette décision par un vote négatif. A défaut d'apporter cette preuve au moyen du procès verbal de séance, sa demande sera déclarée non fondée. La séance de l'assemblée générale se clôture lorsque tous les points inscrits à l'ordre du jour ont été épuisés. Toutefois, dans des situations exceptionnelles, un ajournement sera parfois néccessaire, si matériellement il n'a pas été possible de clôturer l'ordre du jour. L'assemblée peut donc surseoir à l'examen des points non votés, qui devront être débattus lors de la convocation d'une nouvelle assemblée. Article E. RIcquier, la copropriété : les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copropriété, Larcier, 1999, page 9 « Envers ceux qui ne l’ont pas signé, le procès verbal n’est qu’un élément présomptif. SI le demandeur n’a pas signé le procès-verbal n’est qu’un élément présomptif. Si le demandeur n’a pas signé le procès verbal, on ne voit pas comment on pourrait lui opposer ce qui s’y trouve indiqué. Le juge devra chercher d’autres éléments de preuve. Si le litige porte sur l’existence ou l’absence d’une majorité requise, il devra rechercher d’autres éléments que le procès verbal qui permettront soit de faire calcul de majorité, soit d’attester que la majorité requise était atteinte. On voit donc l’intérêt de conserver précieusement les bulletins de vote : la copropriété n’aura qu’à les verser aux débats pour permettre au juge de refaire le calcul. » Eric Ricquier, La copropriété, les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copropriété, Larcier