Quid si le locataire conteste un décompte de charges établi par la copropriété? Les locataires pigeons dans les copropriétés? Quels sont leurs droits et actions?

Droit de consultation. Les frais que vous imputez à votre locataire doivent correspondre à des dépenses réelles. La loi dit également qu’en tant que bailleur, vous devez produire au locataire les documents établissant ces dépenses (p.ex. art. 1728ter C. civ., art. 24 décret wallon, art. 36, §2, décret flamand) . Dans un immeuble à appartements dont la gestion est assurée par un syndic, cette obligation est remplie dès que le bailleur fait parvenir au locataire un relevé des frais et des charges. Par ailleurs, le locataire doit avoir la possibilité de consulter les documents sous-jacents chez le syndic. Si le locataire en demande la consultation, il ne peut cependant prendre connaissance que des documents qui l’intéressent en tant que locataire.

Indemnité. En règle générale, le syndic ne peut pas demander d’indemnité pour cette consultation par votre locataire. La loi ne lui offre en effet pas cette possibilité. Il en va autrement si le syndic a convenu avec l’ACP ou avec vous, en votre qualité de propriétaire, qu’une indemnité peut bel et bien être demandée lorsque le locataire fait usage de son droit de consultation. Répercuter cette indemnité sur votre locataire sera cependant difficile, étant donné que celui-ci ne fait usage que de son droit légal. Vous pourriez toutefois essayer d’insérer dans le contrat de bail une clause qui prévoit que le locataire doit vous rembourser ces frais. La validité d’une telle clause est néanmoins loin d’être acquise.

Forfait. Vous pouvez aussi prévoir un forfait pour les frais liés aux parties communes. Dans ce cas, votre locataire paiera un montant fixe par mois. Vous n’avez alors plus de décompte à établir par la suite. Sachez cependant que ce forfait n’est jamais tout à fait définitif. La loi prévoit en effet que chaque partie peut à tout moment demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou la conversion de ceux-ci en frais et charges réels. Dans sa décision, le juge tiendra alors compte de l’évolution des dépenses réelles. Il déterminera aussi à partir de quand la révision produira ses effets. Il pourra en outre décider de la conversion du forfait en un décompte sur la base des frais réels, lorsque c’est possible. Il déterminera alors aussi à partir de quand la conversion produira ses effets.

Si votre locataire a des doutes concernant le décompte des frais des parties communes d’un immeuble à appartements, il peut consulter la comptabilité du syndic. Ce dernier ne peut demander une indemnité en échange que si cela a été convenu contractuellement avec l’ACP. Il sera toutefois difficile de mettre cette indemnité à charge de votre locataire. Vous pouvez prévoir dans le contrat de bail que le décompte du syndic est contraignant pour le locataire, mais la validité d’une telle clause est discutable. Pour les baux conclus depuis le 1er  janvier 2019, il existe en Région flamande une liste indiquant quels frais doivent être supportés par le locataire et quels frais doivent l’être par le bailleur. Vous pouvez éviter les discussions en travaillant avec un forfait. Ce forfait peut toutefois toujours être revu par le juge de paix.

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